Так уж сложилось в сфере коммерческого строительства, что потенциальным арендаторам поступают предложения об аренде помещений в еще не построенных зданиях. Заключая договор, арендаторы закрепляют за собой гарантированное право аренды помещения, существующего только в проекте. Как правило, в обмен на получение этого права на будущего арендатора возлагается обязанность завершить строительные работы. Сможет ли такой «участник» строительства возместить затраты на неотделимые улучшения, если по каким-либо причинам договорные отношения с инвестором будут расторгнуты?
Строительство торговых центров (гипермаркетов) с последующей сдачей помещений в аренду — модный и выгодный бизнес. Вложения в него окупаются обычно на пятый год функционирования здания. Этот срок крайне выгодный. Во всем мире он составляет не менее десяти лет.
Сократить время окупаемости позволяет и изобретательность инвесторов: на плечи будущих арендаторов ложится бремя расходов на строительно-монтажные, отделочные, электротехнические работы, установку систем кондиционирования и вентиляции. Фактически потенциальный арендатор выступает в роли соинвестора, но вкусить плоды от такого участия он не сможет, если арендные отношения будут прекращены. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассмотрев спор между инвестором и арендатором, который пытался вернуть вложенные средства в неотделимые улучшения помещения, квалифицировав их как неосновательное обогащение.
Место в гипермаркете
Инвестор гипермаркета заключил с одним из будущих арендаторов соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Стороны обязались оформить договор аренды площадей в строящемся здании и до введения гипермаркета в эксплуатацию провести дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку (подготовительные работы) этих площадей.
Надо отдать должное профессиональной смекалке юристов инвестора, подготовивших соглашение, по сути, смешанный договор предварительной аренды, подряда и с условиями об использовании коммерческой недвижимости, предмет которого — определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей до госрегистрации договора аренды.
В соглашении все работы подразделялись на две группы — выполняемые будущим арендатором для себя и выполняемые инвестором. Нетрудно догадаться, что львиная доля работ (потребности в которых у инвестора якобы не было) досталась будущему арендатору.
Условия соглашения, а также то, что стороны к началу судебных разборок уже оформили основной договор аренды, не позволили высшим арбитрам признать его недействительным (как это происходило с теми, кто составлял «чистый» предварительный договор аренды, суды по которому проходили до заключения основного договора аренды).
По соглашению инвестор обязался с момента, когда площади станут фактически доступны для выполнения работ (до регистрации своего права на здание), предоставить будущему арендатору доступ к ним для подготовки к аренде и выполнению подготовительных работ для будущего арендатора. Это и было сделано. До госрегистрации права собственности инвестора на здание и помещения в нем будущий арендатор выполнил подготовительные работы на сумму свыше 35 млн руб. То есть инвестор зарегистрировал право собственности на помещение, в котором неотделимые улучшения были уже сделаны.
Расторгнув договор аренды, заключенный сторонами после оформления инвестором титульного владения на здание, арендатор решил вернуть вложенные в помещение средства, воспользовавшись институтом неосновательного обогащения.
Терминологическая казуистика
Выиграв спор в первой, апелляционной и кассационной инстанциях, арендатор споткнулся в надзоре. Президиум ВАС РФ 14 июля 2009 г. отменил предыдущие судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение, приняв в обоснование рассуждения тройки судей (Определение от 03.04.2009 № ВАС-402/09).
Суть решения: соглашение (в части предварительного договора аренды) признать недействительным нельзя, поскольку основной договор аренды стороны уже заключили. Неосновательного обогащения высший суд также не усмотрел.
По мнению высших арбитров, нижестоящие суды не смогли правильно квалифицировать отношения сторон, что явилось следствием терминологической путаницы: вместо понятия «результат работ» использовалось понятие «неотделимые улучшения».
Юридическое понятие «неотделимые улучшения», как отметил ВАС РФ в своем Определении, приводится в п. 3 ст. 245, части 3 ст. 303, ст. 623 и 662 ГК РФ. Подразумевается, что на момент произведения улучшений вещь имеется в натуре и у нее есть титульный владелец. Но подготовительные работы выполнены до окончания строительства и регистрации права инвестора на здание. При таких обстоятельствах речь может идти только об оплате результата соответствующих работ. Но и это не сможет получить арендатор!
Обязанность выполнить работы, по мнению ВАС РФ, в принципе не может входить в содержание правоотношений, вытекающих из предварительного договора аренды. Его специфика в том и состоит, что он определяет обязанности сторон по заключению основного договора в будущем. Не может идти речь и о подрядных отношениях, поскольку инвестор выполнение подготовительных работ не заказывал, их результат не принимал.
По соглашению будущий арендатор обязался произвести подготовительные работы за свой счет, за исключением тех, которые прямо перечислены в составе работ, проводимых инвестором. Получается, будущий арендатор требовал оплатить именно те работы, которые обязался выполнить за свой счет. Поскольку соглашение прямо предусматривает отсутствие обязанности инвестора по оплате этих работ, нормы о неосновательном обогащении применить нельзя.
Может показаться, что неотделимые улучшения (результат строительных работ) — подарок инвестору. Но это умозаключение ВАС РФ разгромил, найдя в отношениях сторон возмездность, не позволяющую арендатору вернуть затраченные средства. Арбитры рассудили так: согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные ее формы.
Фактически встречным предоставлением будущему арендатору являлось заключение с ним основного договора на определенных условиях (срок, размер арендной платы), то есть указанные условия основного договора стороны определяли с учетом обязанности истца выполнить работы за свой счет.
Итог расследования
Иметь статус будущего арендатора в строящемся здании — затратное и рисковое мероприятие, если на будущего арендатора возлагаются обязанности достроить и отделать помещение, которое он собирается арендовать. Произведенные расходы потенциальный арендатор как бы меняет на право заключения договора аренды в будущем. Но правовые основания для возмещения строительных затрат появятся, только если не будет заключен основной договор аренды. В этом случае несостоявшийся арендатор сможет в судебном порядке потребовать заключения основного договора аренды или возмещения стоимости проведенных работ, но без процентов за пользование чужими денежными средствами (на сумму строительных работ). По этому поводу судьи напомнили разъяснения, приведенные в п. 6 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 № 49: норма ГК РФ о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами применяется при условии, что имеет место обогащение в денежной форме.
Если же основной договор аренды заключен, о вложенных в неотделимые улучшения средствах можно забыть. Считается, что стороны выполнили обязательства. Арендатору остается надеяться на процветание своего дела.