Российский рынок офисной недвижимости все активнее привлекает частных инвесторов — спрос подогревают новые форматы предложений и благоприятная рыночная конъюнктура. Девелоперы адаптируют продукт под запросы индивидуальных инвесторов, предлагая компактные лоты, что расширяет круг участников рынка. Низкая вакантность и перспективы роста арендных ставок усиливают привлекательность сегмента, стимулируя развитие альтернативных инвестиционных инструментов. Этот тренд меняет структуру рынка, повышая роль частного капитала.
Компания CORE.XP изучила динамику роста частных инвестиций в сегменте офисной недвижимости в США и России. Анализ американского рынка показал, что в период после пандемии коронавируса, несмотря на падение спроса на офисы и рост доли свободных площадей, инвестиционная активность в этом сегменте оставалась на высоком уровне. Второй ключевой вывод, который сделали эксперты, — основными участниками рынка инвестиций офисной недвижимости были частные инвесторы.
Обычно в периоды кризисов, когда экономика сокращается, наблюдается рост доли свободных офисных площадей, а инвестиционная активность снижается. Однако эта закономерность была нарушена в период после пандемии коронавируса на рынке США: благодаря господдержке и низким процентным ставкам экономика быстро восстановилась, что спровоцировало рост сделок на офисном рынке. В 2021 г. объем транзакций достиг почти 7 тыс. при уровне вакантности 16,5%. Для сравнения: в 2018 г., до пандемии, сделок было меньше (около 5,5 тыс.), а вакантных площадей — всего 13%. Таким образом, несмотря на ухудшение рыночных условий (рост пустующих помещений), инвестиционная активность в сегменте увеличилась.
Рост инвестиционной активности был обусловлен притоком частных инвесторов, которые приобретали небольшие объекты (до 5000 кв. м), поскольку их было проще финансировать. В результате доля частных инвестиций в общем объеме вложений в офисы выросла примерно до 39% в 2020 г. — феврале 2025 г. против 25% в 2003—2019 гг. Особенно показателен рост числа сделок, где частные инвесторы выступали одновременно как покупателями, так и продавцами: их доля выросла с 14% (2003—2019 гг.) до 26% (2020 г. — февраль 2025 г.). То есть фактически четверть инвестиционного рынка США обходится без участия институциональных игроков, которые долгие годы были основным драйвером инвестиций в офисы.
Анализируя российский опыт, эксперты также отметили взаимосвязь между долей свободных офисных площадей и инвестиционной активностью: сокращение вакантных помещений приводит к увеличению количества сделок. При этом в 2020 г. эта закономерность была нарушена на фоне низкой ключевой ставки, когда она достигла исторического минимума 4,25%. Несмотря на рост доли свободных офисных площадей в 2020 г. до 10,2% (+1,1 п.п. г/г), число транзакций выросло на 24% г/г.
При этом в постпандемийный период доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, увеличилась: с 13% в 2013—2020 гг. до 32% в 2021—2024 гг.
Одновременно доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, а девелоперы — продавцами, увеличилась с 5% в 2013—2020 гг. до 20% в 2021—2024 гг. В 2024 г. доля таких транзакций достигла 30%, а к I кварталу 2025 г. этот показатель вырос до 38%. Параллельно с увеличением количества сделок произошло существенное снижение их среднего размера: если в 2013—2020 гг. средний чек составлял около 2,4 млрд руб., то в 2021—2024 гг. он сократился до 0,5 млрд руб.
Аналитики считают, что рост инвестиционной активности частных инвесторов на рынке офисной недвижимости обусловлен несколькими факторами. Во-первых, девелоперы начали предлагать высококачественные офисные помещения в «мелкую нарезку» со сравнительно небольшим чеком, что значительно расширило круг потенциальных покупателей. Особенно заметно увеличилось предложение совсем небольших помещений площадью до 300 кв. м — их доля в общем объеме продаж розничных офисов выросла с 25% в 2022 г. до 50% в 2024 г. Во-вторых, крайне низкий уровень вакантных площадей (в Москве он составил всего 3,7% в I квартале 2025 г.) и ожидаемый рост ставок аренды в сочетании с качественным предложением позволили девелоперам привлечь новые категории покупателей в офисный сегмент.
По мнению экспертов CORE.XP, описанные выше процессы, проходившие на рынках США и России, отражают тенденцию развития инвестиционных рынков в сторону более широкого круга участников: от крупных институциональных игроков к частным инвесторам и небольшим сделкам. «В российских реалиях эта тенденция, вероятно, получит дальнейшее развитие — в перспективе ближайших лет можно ожидать существенного расширения круга инвесторов, которым открыта возможность инвестировать в качественную офисную недвижимость», — прогнозируют авторы исследования.
Особый интерес, по их мнению, представляет потенциал привлечения частных капиталов через инструменты коллективных инвестиций, в частности через ЗПИФы. Этот механизм уже доказал свою эффективность на складском рынке недвижимости, где в последние годы стал ключевым драйвером инвестиционной активности, и может быть успешно адаптирован для офисного сегмента.
Ключевая ставка перекраивает рынок
По оценке CORE.XP, в I квартале 2025 г. общий объем инвестиций в недвижимость в России составил 174 млрд руб., что на 6% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Основное снижение обусловлено сокращением вложений в земельные участки под жилищное строительство — на фоне ослабления рыночной конъюнктуры объем инвестиций в этот сегмент упал на 54%, до 34 млрд руб. В то же время в коммерческом сегменте была зафиксирована положительная динамика: рост составил 26%, а совокупный объем вложений достиг 140 млрд руб.
Однако, как отмечают аналитики, этот прирост был сформирован преимущественно за счет активности конечных пользователей — компаний, приобретавших недвижимость для собственных нужд, объемы вложений которых удвоились по сравнению с прошлым годом. В то же время интерес со стороны традиционных инвесторов, ориентированных на доходность, снизился примерно на 30% в годовом выражении. Причиной стало сохраняющееся высокое значение ключевой ставки и, как следствие, привлекательность альтернативных инструментов с фиксированной доходностью — таких как банковские депозиты, фонды денежного рынка и краткосрочные облигации.
Отдельно стоит отметить уверенный рост в сегменте офисной недвижимости. Вложения в него увеличились в 2,5 раза по сравнению с I кварталом 2024 г. Рост спроса на офисные помещения со стороны бизнеса стал следствием общего оживления деловой активности и стремления компаний укрепить собственную инфраструктуру. Подъем наблюдался и в розничном сегменте: инвестиции в торговые объекты выросли в 2,2 раза в годовом сопоставлении. В то же время в складской недвижимости зафиксировано резкое снижение интереса — на 71% относительно прошлогоднего уровня.
Сдерживающим фактором здесь выступила неопределенность с динамикой арендных ставок и отсутствием уверенных ожиданий их роста, что делает сегмент менее предсказуемым для инвесторов. Схожая ситуация наблюдается и на гостиничном рынке, где объемы инвестиций сократились на 43%, что может отражать ограниченный спрос со стороны институциональных игроков на фоне сохраняющихся рисков в туристическом секторе.
«В начале 2025 г. наблюдалось перераспределение структуры инвестиций по секторам, в частности, сокращение вложений в производственно-складскую недвижимость, площадки под жилье и рост вложений в офисную недвижимость, доля которой составила 62% от общего объема инвестиций в недвижимость, увеличившись на 25 п.п. относительно всего 2024 г. Конечные пользователи сохраняли активность на рынке коммерческой недвижимости, увеличивая вложения в годовом сопоставлении преимущественно в офисном сегменте, где наблюдался дефицит свободных площадей», — отметила основные тренды квартала Ирина Ушакова, старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP. По ее словам, все это привело к тому, что общий объем инвестиций в недвижимость России в I квартале 2025 г. практически сопоставим с показателем аналогичного периода предыдущего года.
Крупные игроки стимулируют рост
Значительную оживленность в офисном сегменте хорошо демонстрируют и данные компании IBC Real Estate, которая оценивает рынок инвестиции в недвижимость по другой методике. По ее оценке, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I квартала 2025 г. достиг 136 млрд руб. Это значение на 31% превышает результат за аналогичный период 2024 г. и является одним из максимальных среди сопоставимых периодов за последние 10 лет.
Согласно оценкам аналитиков, в I квартале 2025 г. состоялась 41 сделка с коммерческой недвижимостью. При этом почти половина общего инвестиционного объема (48%) пришлась всего на две крупные московские сделки.
По наблюдению специалистов, в настоящее время на рынке инвестиций в недвижимость наблюдается некоторая поляризация — сделки разделяются на две категории — крупные, уникальные, с высоким чеком либо спекулятивные (проблемные активы банков, дистресс-активы, продажа активов иностранных компаний). «Текущая ситуация является продолжением тренда прошлого года, когда 47% объема вложений было сформировано двенадцатью крупнейшими сделками с чеком выше 20 млрд руб. В абсолютных значениях совокупный объем таких транзакций 2024 г. составил около 600 млрд руб., превысив практически все годовые показатели, за исключением 2023 г. При этом остальной объем был сформирован примерно 250 транзакциями», — пояснил Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
В январе — марте 2025 г. инвестиции в российскую недвижимость распределились следующим образом. Безусловным лидером стал офисный сегмент, собравший 53% всех вложений (73 млрд руб.). Этот показатель не только в 4,5 раза превысил результат I квартала 2024 г., но и стал рекордным за всю историю наблюдений.
На втором месте с одинаковой долей (по 19%, или 26 млрд руб.) расположились складская и жилая недвижимость. Совокупный объем инвестиций в торговые центры, гостиницы и многофункциональные комплексы (МФК) оказался скромнее — менее 10% от общего объема. Примечательно, что единственным сегментом, показавшим рост в годовом сравнении, стали офисы — во всех остальных категориях зафиксировано снижение активности.
География инвестиций в недвижимость в I квартале 2025 г. сохранила привычную структуру. Московский регион, как и прежде, стал основным центром притяжения капитала, обеспечив 73% общего объема сделок. Санкт-Петербург занял вторую позицию с 18%, в то время как все остальные регионы России в совокупности привлекли лишь 9% инвестиций.
В I квартале 2025 г. объем вложений в недвижимость столичного региона достиг 99 млрд руб., что на 36% превысило показатель аналогичного периода прошлого года и стало абсолютным максимумом за всю историю наблюдений. Рост обеспечен прежде всего двумя крупными сделками в офисном сегменте — приобретением бизнес-центра AFI2B структурами «Лукойла» и здания Центрального Телеграфа Т-Банком, которые суммарно сформировали две трети общего объема инвестиций.
Среди других значимых сделок квартала — покупка застройщиком Coldy офисного комплекса «Мирланд Плаза» для последующего редевелопмента, а также приобретение девелопером Vos’hod проекта апарт-комплекса «Правда». В результате инвестиции распределились преимущественно между двумя сегментами: офисная недвижимость получила 73% всех вложений, жилая — 17%, тогда как на торговые, гостиничные и складские объекты пришлось около 10% совокупного объема.
Подводя итоги квартала, в IBC Real Estate отметили, что на состоянии инвестиционного рынка в значительной степени оказывают глобальные изменения в экономике — рост денежной массы и репатриация капитала. Компании активно рассматривают вложения в собственную инфраструктуру и недвижимость. «В текущем году мы ожидаем сохранение темпов роста инвестиций за счет собственных средств. Кроме того, учитывая стабилизацию позиции Банка России касательно ключевой ставки, которая сохраняется на уровне 21%, а также тенденции на улучшение внешнеполитических отношений, есть ожидания корректировки денежно-кредитной политики. Это будет способствовать смягчению кредитной политики банков, что приведет к росту кредитования и развороту рынка к классическим инвестиционным сделкам», — отметил М. Казарян.
По прогнозам аналитиков, объем инвестиций в недвижимость 2025 г. составит 550—600 млрд руб. в целом по России, из которых 400—450 млрд руб. придется на Московский регион.
К сведению
Каждая четвертая сделка в недвижимости проходит через торги
Согласно исследованию IBC Real Estate, доля инвестиций в недвижимость, приобретенную на торгах, с начала 2025 г. составила 24% от общего объема вложений. Этот показатель стал рекордным за последние пять лет, превышая значения предыдущих периодов в среднем в 2—2,5 раза. В денежном выражении объем сделок на аукционах за первые пять месяцев 2025 г. достиг примерно 56 млрд руб., что на четверть выше годовых показателей 2020—2022 гг.
Рост доли таких сделок в общем объеме инвестиций в недвижимость связан с рядом причин. Прежде всего, из-за высокой ключевой ставки и дороговизны кредитных ресурсов собственники вынуждены передавать объекты банкам в управление. Финансовые организации, в свою очередь, стараются реализовать эти активы, в том числе через аукционы, поскольку данный вид бизнеса не является для них основным. В качестве примера эксперты привели одну из крупнейших сделок начала 2025 г. — продажу ТЦ «Времена Года», который сначала отошел банку, а затем был приобретен на торгах компанией «Киевская Площадь».
Во-вторых, продажа объектов через электронные торговые площадки дает возможность собственникам сократить расходы на подготовку к продаже, маркетинг и поиск клиентов, а также расширить круг потенциальных покупателей. Ярким примером служит бизнес-центр «Даниловский форт», выведенный на торги в рамках реструктуризации активов застройщика.
В 2025 г. изменилась и структура реализации активов недвижимости по сегментам. Если в период с 2020 по 2024 г. лидирующие позиции занимал сегмент жилой недвижимости (продажа участков под строительство), то в текущем году на фоне экономических изменений в лидеры вышли офисная (41%) и торговая (35%) недвижимость.
«Для многих собственников, в портфеле которых имеются объекты с кредитным плечом, расходы на обслуживание долга зачастую сильно превышают уровень текущей доходности ввиду высокой ключевой ставки. В связи с этим мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок могут быть выведены и другие знаковые торговые и офисные активы», — констатирует М. Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. По его словам, для ряда компаний, готовых приобретать объекты за счет собственного капитала, такая ситуация предоставляет уникальную возможность пополнить свои портфели интересными высококачественными объектами.