Инвестирование в строительство, пожалуй, является одним из самых привычных способов сохранения и приумножения капитала - как для начинающих инвесторов, так и для опытных. Бытует мнение, что такой способ сохранения активов является еще и самым надежным. Однако при глубоком погружении в тему выясняется, что не все так просто и, чтобы действительно приумножить свои сбережения, а не потерять их, нужно учитывать массу факторов - в том числе и следить за тенденциями в отрасли в целом. Каковы перспективы этого рынка и, как следствие, каковы перспективы вложений в строительство разбираемся вместе с Назаром Гайнулиным, экспертом в области архитектуры и градостроительства с 25-летним опытом, членом правления Оренбургского отделения Союза Архитекторов России, членом Градостроительного совета при губернаторе Оренбургской области.
Строительство как способ сохранить и приумножить
Инвестирование в строительство всегда представляло интерес поскольку подобный вид вложений позволяет хеджировать многие риски, связанные с сохранением и приумножением капитала. Исходя из парадигмы, что стоимость недвижимости всегда растет, вкладывая в строительство, инвестор сохраняет свой капитал в надежном, дорожающем на процент не ниже инфляции, активе и при этом может получить дополнительную прибыль в случае его реализации. Можно сделать вывод о том, что это способ капитализации и приумножения денег, защищенный от инфляции, и на постоянно растущем рынке.
Почему речь идет именно об инвестициях в строительство, а не о покупке готового актива или доходного объекта недвижимости? Дело в том, что большой капитал трудно накопить (это к вопросу об инфляции), но его можно заработать. Таким образом, если у инвестора есть постоянный стабильный денежный поток, с точки зрения накопления одним из самых лучших инструментом будет постоянное их “довложение” в строительство и, как итог, капитализация большой суммы и прибыль от реализации. Подобная модель инвестирования гораздо более выгодна по сравнению с покупкой аналогичного объекта при помощи кредитного “плеча”: процент доходности от приобретённого объекта вряд ли сможет компенсировать процент кредита и уж тем более не даст итоговую прибыль.
Тенденции строительной отрасли - 2024
В настоящее время наблюдается рост стоимости недвижимости как жилой так и коммерческой. Связано это в первую очередь со следующими причинами:
-
высокая инфляция,
-
наличие санкций и, как следствие, отсутствие или ограничение возможности инвестирования в иностранные ценные бумаги и недвижимость,
-
высокая волатильность фондового рынка,
-
обесценивание национальной валюты.
-
высокая ключевая ставка.
Говоря иными словами, в поисках способа не потерять свои сбережения, люди предпочитают вложить их в нечто твердое, дающее гарантии сохранения накоплений - в недвижимость (причем как коммерческую, так и жилую). При этом определенные риски есть - в последнее время глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно говорила о наличии признаков пузыря на рынке недвижимости. Речь шла о жилой недвижимости, однако если “перегрет” этот рынок, то по инерции тепло передается и на рынок коммерческой недвижимости.
Такая ситуация наблюдается еще и потому, что высокая ключевая ставка во многом ограничивает возможность людей инвестировать в бизнес, который как в кислороде нуждается в кредитах, а растущая инфляция создает невроз по поводу сохранения капитала до такой степени что люди готовы пренебречь вкладами в банк под 14-15% годовых, высокодоходными акциями и облигациями лишь бы «сохраниться в бетоне» Плюс ко всему этому добавляется высокая степень возврата капитала из иностранных активов, учитывая сложившиеся геополитические риски и понимание, что политика «патриотического» инвестирования более выгодна и надежна в перспективе ближайших лет. Таким образом в ближайшие несколько лет инвестиции в строительство и спрос на данные объекты будут оставаться высокими.
Прогноз для отрасли
Для построения прогноза доходности вложений в строительство сначала нужно разделить данный вид инвестирования по типу объектов строительства и конечных целей данной инвестиции:
-
строительство многоквартирных домом (вложение большого капитала с большей отдачей);
-
строительство коммерческой недвижимости (получение ренты);
-
строительство ИЖС, таунхаусов (сохранение капитала).
Строительство многоквартирных домов
Для строительства многоквартирных домов нужно располагать достаточно большим ресурсом и опытом. Данный вид деятельности нельзя назвать полноценным инвестированием - это строительный бизнес, сопряженный с массой сложностей, наличием дольщиков, длительными процессами согласования и получением разрешительной документации. Из плюсов можно отметить: возможность использовать эскроу-счета, большая ликвидность небольших по площади объектов (квартир) . К минусам стоит отнести: риск перегрева рынка, риск отмены или сокращения льготных ипотечных программ, сложность ведения большого проекта как на законодательном уровне, так и на организационном. Однако вложения в данный тип строительства достаточно выгодны, так как существует большой спрос на новостройки и государство будет способствовать его удовлетворению.
Строительство коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость, как правило, строится с целью сдачи ее в аренду и получения рентного дохода. Соответственно, при строительстве данного типа объекта инвестор строит инвестиционный актив. Это неплохой способ сохранения и приумножения капитала при правильно выбранных стратегии и месте под строительство с учетом нынешних тенденций развития коммерческой недвижимости.
Существуют различные форматы и субформаты (некапитальные павильоны, апарт-отели, гаражи), так или иначе относящиеся к рынку коммерческой недвижимости, но вследствие их узкой нишевой нацеленности считаю нецелесообразным рассматривать эти случаи как рыночные (на него они все равно не влияют) и сосредоточиться на традиционном подходе - зданиях торгово-офисного назначения.
Данный способ инвестирования в строительство требует знаний и опыта. Сейчас на рынке коммерческой недвижимость можно наблюдать массу неграмотно (не к месту) построенных объектов , которые нельзя реализовать даже по себестоимости. При инвестициях в объекты коммерческой недвижимости фраза «место, место и еще раз место» остается особенна актуальна. Вариант строительства коммерческой недвижимости как готового актива с целью дальнейшей сдачи в аренду можно отнести к чистым, стабильным (менее рисковым), ликвидным и доходным.
Строительство ИЖС/таунхаусов
Строительство ижс/таунхаусов на продажу - наиболее простой и спокойный в своей основе способ инвестирования. Инвестор-застройщик ИЖС самостоятельно выбирает участок под строительство. К минусам данного способа можно отнести трудность реализации данных объектов: не все попадают под программу льготных ипотек, большие по площади объекты (дома/таунхаусы) менее ликвидны в отличии от квартир, сложно угодить планировкой под вкусы потенциальных покупателей, процент дохода от вложенных сумм не превышает 20%. К плюсам можно отнести: стабильность, капитализация вложенных средств, относительная простота в организации строительства на физическом и правовом уровне.
Как видно из вышесказанного, каждый из способов вложений в строительство требует индивидуального подхода в зависимости от конечных целей инвестора: прибыль, рента, сохранение капитала. В целом же можно сделать вывод, что строительная отрасль, являясь локомотивом экономики нашей страны, приносит инвесторам неплохую доходность и стабильность относительно других инструментов. И 2024 год в этом плане станет не исключением, а, скорее всего, подтверждением этого.