Одно из наиболее важных событий в 2022 году – Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022 (далее — Обзор). Рассмотрим наиболее значимые правовые выводы ВС РФ.
Целью Обзора является устранение различий в толковании судами норм гражданского, градостроительного, земельного и жилищного права. Обзор дополняет уже существующую систему документов в виде постановлений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утвержденным Президиумом ВС РФ 19.03.2014, информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143.
Несмотря на то, что понятие самовольной постройки закреплено в ст. 222 ГК РФ, данный институт породил большое количество судебных споров и разночтений, по нескольким причинам:
-
неоднозначность существующего регулирования;
-
распространение практики возведения постройки с последующим сбором необходимых для ее легализации документов.
Обзор направлен на продолжение устранения и исправления указанных причин.
Значимые правовые позиции Обзора
1. Снос здания является крайней мерой гражданско-правовой ответственности (п. 7 Обзора).
В ситуациях, когда постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, суд может признать незначительность нарушений и сохранить постройку.
Данное положение занимает свое место среди прошлых актов толкования по вопросам самовольной постройки. Практика показывает, что в случаях создания объекта недвижимого имущества с существенными нарушениями градостроительных норм и правил, существенность таких нарушений оценивается по критерию вероятной угрозы для жизни и здоровья граждан (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
Таким образом, ВС РФ вновь указал судам, на необходимость рассмотрения именно объективных характеристик самовольно возведенных объектов недвижимости и не основывать свои суждения о необходимости сноса на формальных признаках вроде отсутствия признания разрешения на строительство (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
2. В ситуациях, когда суд приходит к выводу об устранимости, насколько мы понимаем, даже существенных нарушений, он может дать возможность собственнику устранить данные нарушения (п. 8 Обзора).
Примечателен тот факт, в соответствующем пункте Обзора в качестве примера приводится решение суда, резолютивная часть которого предоставляет владельцу самовольной постройки на свой выбор два варианта (альтернативная резолюция): (1) снести объект недвижимости или (2) привести ее в соответствие.
Таким образом, мы видим, что ВС РФ внося данные пункты в Обзор, подталкивает суды нижестоящих инстанций на оценку публичных и частных интересов в ходе разрешения споров и гибко разрешает возникающие конфликты.
Кроме того, подтверждение возможности принятия альтернативных резолюций, как мы полагаем, является весомым вкладом в развитие нашего процессуального права.
3. Разрешен вопрос неправильного применения норм ГК РФ относительно самовольно возведенных нежилых построек до 1995 года (п. 4 Обзора).
До 1995 года было возведено огромное количество нежилых построек, обладатели которых перед их строительством не получали необходимых публично-правовых разрешений. Вследствие этого возникали споры о сносе нежилой постройки, возведенной до 1995 года, ввиду ее самовольности.
На сегодняшний день самовольными могут быть как жилые, так и нежилые объекты. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В ст. 222 ГК РФ не содержится и не содержалось указания на распространение ее положений на постройки, которые были возведены до ее появления.
Таким образом, если постройка возведена до 1995 года, то применять ст. 222 ГК РФ нельзя. Применять следует нормы ГК РСФСР 1964 года
Согласно ст. 109 ГК РСФСР требование о сносе могло быть предъявление лишь в отношении жилой постройки. Данная норма не распространялась на нежилые объекты недвижимости.
Однако судебная практика достаточно часто исходила из того, что норму ст. 109 ГК РСФСР необходимо применять по аналогии не только к самовольно возведенным гражданами жилым домам (дачам), но и ко всем иным самовольным строениям независимо от их назначения. При этом не учитывался тот факт, что ГК РСФСР не содержал в себе нормы об аналогии. На ошибочность такого правоприменения указывал ВС РФ (см. определение ВС РФ от 08.08.2017 № 39-КГ17-6).
Выводы
Можем сказать, что разъяснения Обзора в большей степени направлены на то, чтобы напомнить судам о сложившихся подходах, а также развить их. По традици некоторые указания Обзора повторяют уже выраженные позиции высших судов, подчеркивая их значимость и актуальность; но также появились и новые разъяснения, направленные на дальнейшее балансирование интересов частной и публичной сторон.
Читайте также по теме: ВС РФ обобщил практику по самострою. Что изменится в жизни?