В Государственную Думу РФ был внесен законопроект № 175071-8 «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона „О государственной кадастровой оценке“» (далее — законопроект). Предусмотренный законопроектом механизм направлен на гарантирование прав физических и юридических лиц, которые приобретают в собственность или в пользование недвижимость, находящуюся в государственной и муниципальной собственности. Речь идет о ситуации, когда при оказании государственной или муниципальной услуги изменилась кадастровая стоимость недвижимости и такое изменение оказало влияние на размер цены или платы по договору. Рассмотрим отдельные положения законопроекта подробнее.
В июле 2020 г. ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» удивила детализацией и объемом правил применения сведений о кадастровой стоимости. Указанные правила касались процедурных моментов, связанных с определением и изменением кадастровой стоимости (например, пересмотр кадастровой стоимости по заявлению об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки, определение стоимости при изменении качественных/количественных характеристик объекта недвижимости).
В свою очередь, рассматриваемый законопроект предложил урегулировать не только процедурные нюансы, но и сферу применения кадастровой стоимости в узком гражданско-правовом аспекте.
Законопроект предлагает зафиксировать на законодательном уровне, что размер арендной платы или выкупной цены, определяемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен рассчитываться от кадастровой стоимости указанного объекта, действующей в момент подачи соответствующего заявления.
Указанный принцип полностью соответствует логике гражданского законодательства — обращаясь за названными государственными/муниципальными услугами, заявитель исходит именно из текущих экономических параметров сделки. Учитывая, что для оформления договора требуется время, а кадастровая стоимость — величина непостоянная, в случае ее существенного изменения заявитель может утратить экономический интерес в реализации сделки.
Несмотря на это, вопрос момента фиксации ценовых условий в схожих обстоятельствах являлся дискуссионным в судебной практике. Позиция, соответствующая законопроекту в указанной части, была сформирована в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 30.05.2017 № 14-КГ17-12 и в настоящий момент широко используется в судебной практике. При формировании указанной позиции суды исходили из того, что в силу исключительных прав собственника расположенных на земельном участке строений у уполномоченного органа возникает обязанность заключить договор купли-продажи/аренды этого участка с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением. Таким образом, в рассматриваемой части законопроект фиксирует принцип, сложившийся в судебной практике.
Более того, законодатель предложил установить приоритет более низкой кадастровой стоимости в случае изменения последней с момента подачи заявления до момента заключения договора. Таким образом, в случае, если кадастровая стоимость изменилась на дату заключения договора, новая кадастровая стоимость будет применяться только в случае ее снижения.
Вне всякого сомнения, предлагаемые изменения улучшают положение заявителей и дают дополнительные гарантии того, что условия договора будут соответствовать их намерениям, возможностям и экономическим интересам, а при снижения кадастровой стоимости заявитель получает не только гарантии, но и дополнительные преференции. Учитывая проведение в 2022 г. повсеместной на территории РФ государственной кадастровой оценки земельных участков для целей применения новой кадастровой стоимости в 2023 г., рассматриваемый законопроект достаточно актуален в настоящий момент.
Удивительно, что данный «узкий» аспект привлек внимание законодателя, так как в сфере применения сведений о кадастровой стоимости есть более «широкие» пробелы, например, до сих пор не снято противоречие норм налогового законодательства и Закона № 237-ФЗ в вопросе периода применения пересмотренной кадастровой стоимости.