В увлекательной дискуссии принимают участие многие аналитики и чиновники. Сформировались две группы по ожиданиям. Одни предрекают дальнейший рост цен хорошими темпами, другие говорят, что резервы для роста уже исчерпаны.
Понятно, что риелторы и застройщики относятся к первой группе по интересам и говорят, что взрывной рост цен на недвижимость далек от завершения. По их версии, хотя ипотечные кредиты дорожают вслед за ужесточением политики ЦБ, а правительство урезало программу ипотечных льгот, прирост цен на новостройки в следующем году останется двузначным и составит 10—15%.
Руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов прогнозирует: «Рост цен на новостройки в 2022 г. составит еще 12—15%».
Директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова говорит: «В I квартале 2022 г. не исключена новая волна ажиотажного спроса за счет тех, кто решит успеть оформить ипотеку до повышения ставок банками… Цены будут расти на 1—1,5% в месяц, но могут стабилизироваться во 2-м полугодии на фоне повышения ключевой ставки ЦБ».
Директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова считает так: «Реальность говорит о том, что цены снижаться не будут, цены вообще никогда не снижаются». Кандидат экономических наук Ольга Федорова соглашается: «Цены на жилье повышаются и продолжат расти и в 2022 г. Может быть, они поднимутся не так высоко, как в этом году». Доктор экономических наук, член-корреспондент РАЕН Валентин Игнатьев считает: «Я думаю, так или иначе цены будут вырастать. Если конвертировать в доллары стоимость жилья, то за последние годы стоимость недвижимости несколько просела. Москва явно будет догонять. А если брать всю Россию, то здесь сложно прокомментировать. Тот же Краснодар, сейчас в нем тоже происходит строительный бум, стоимость недвижимости растет. Думаю, в следующем году так и останется. Сложно ответить за все регионы».
Участники первой группы поясняют, что цены будут толкать вверх растущая себестоимость строительства, подорожание земли, отток мигрантов и распространение счетов эскроу. В совокупности эти факторы приведут к тому, что девелоперы будут вынуждены скорректировать проектные бюджеты на 15—50%, что повлечет за собой удорожание квартир. При этом на вторичном рынке цены в 2022 г. будут расти еще быстрее — примерно на 2—3% в месяц — с учетом того, что первичный рынок по средней стоимости квадратного метра обогнал за последний год вторичный, нарушив тем самым привычную логику.
Скептики по поводу роста цен говорят о другом. Они приводят в пример столичный рынок недвижимости и напоминают, что с начала декабря спрос на вторичном рынке Москвы упал на 20%. И что на первичном рынке усилился профицит предложения, который отражается в росте количества квартир в продаже.
Андрей Марголин, проректор РАНХиГС, директор Института финансов и устойчивого развития, доктор экономических наук, профессор, говорит: «Если, например, процентные ставки растут, то подорожает ипотека и появится куча разных проблем. Есть и ограничения по спросу. Если население в один момент скажет: „Мы не можем покупать по этим ценам“, то рост остановится. Мне кажется, что это близко. Ценовые пределы уже почти достигнуты».
Экономисты добавляют, что рост цен на недвижимость в 2021 г. — последствие, во-первых, «мягкой» монетарной политики Банка России, во-вторых, действующих льготных ипотечных программ, в-третьих, изменения инвестиционных предпочтений населения. Три этих фактора привели к повышению спроса на недвижимость, следовательно, к росту цен на нее: рынок жилой недвижимости стал «перегреваться». Повышение ключевой процентной ставки с некоторым временным лагом сделает ипотечные и другие кредиты более «дорогими», следовательно, менее доступными для населения. В лучшем для продавцов случае их стоимость останется на достигнутом уровне.
Есть одно общее в мнениях из обеих групп: снижения цены пока не предвидится. Спор идет лишь о темпах роста.