1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 50

Цена договора ниже рыночной. Какие правовые риски кроются за экономическим преимуществом?

Участник гражданского оборота, будь то юридическое лицо, гражданин или лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, всегда исходит из своей собственной выгоды при осуществлении хозяйственной деятельности. По этой причине каждый участник гражданского оборота пытается на рынке найти предложение, которое будет наиболее выгодным для него с экономической точки зрения. Поэтому нередки случаи, когда лица заключают договоры по цене ниже рыночной, но не учитывают правовые риски, которые сопутствуют полученному экономическому преимуществу. О том, какие правовые риски необходимо учитывать, заключая договор по цене ниже рыночной, читайте в материале.

Все риски, связанные с заключением договора по цене ниже рыночной, можно распределить на несколько групп. Рассмотрим их подробнее.

Риск оспаривания договора по общим основаниям недействительности сделок

По общему правилу стороны договора вправе по своему усмотрению определить цену в договоре, даже если она будет ниже рыночной. Это право вытекает из принципа свободы договора, а согласование нерыночной цены в договоре, в свою очередь, не противоречит действующему законодательству. Однако при заключении договора, в котором цена не соответствует рыночной, возникает риск признания его недействительным.

Так, наиболее распространенным основанием для признания сделки, заключенной по заниженной цене, недействительной является совершение представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица такой сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ.

Например, у акционеров (участников) корпорации имеется возможность оспаривать сделки, которые были совершены юридическим лицом, и требовать применения последствий их недействительности. В частности, акционеры (участники) юридического лица, которое являлось продавцом по сделке, могут обратиться в суд с заявлением об оспаривании сделки, если они установят, что имущество юридического лица было продано по заниженной цене и в результате совершения сделки был причинен ущерб юридическому лицу.

Аналогичным образом с требованием о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ может обратиться гражданин, который установит, что его представителем, действовавшим от имени гражданина в силу доверенности, закона или обстановки, заключена сделка по заниженной цене.

В свою очередь, Пленум Верховного суда РФ в п. 93 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо разъяснил, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом Верховный суд РФ указал, что судам следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Учитывая изложенное, при совершении сделки по цене в два и более раза ниже рыночной цены практически всегда имеется риск, что она будет оспорена заинтересованными лицами на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ, в результате чего в порядке применения последствий недействительности сделки имущество, переданное по сделке, будет возвращено лицу, которому был причинен ущерб в результате совершения такой сделки.

Однако негативные последствия для стороны по договору, заключенному на нерыночных условиях, не заканчиваются только на возврате имущества.

Во-первых, в случае если предметом договора являлось имущество, с которого можно извлекать доход (например, арендопригодное имущество), то с приобретателя могут быть взысканы доходы, которые он извлек или должен был извлечь. В свою очередь, поскольку к отношениям, связанным с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, применяются положения ст. 303 ГК РФ, то начальный момент, с которого рассчитываются доходы, подлежащие возмещению, определяется в зависимости от того, является владелец добросовестным или нет.

В ситуации, когда заключается договор, цена по которому ниже рыночной, необходимо обратить внимание, что действующее законодательство не обязывает сторону сделки проводить оценку имущества перед заключением сделки с этим имуществом. Вместе с тем некоторые суды исходят из того, что обычай делового оборота предполагает, что обычный контрагент, действующий добросовестно и осмотрительно, должен заказать независимую оценку. При этом отсутствие указанной оценки может свидетельствовать о наличии осведомленности о причинении вреда имущественным интересам общества (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 № 13АП-11327/2015 по делу № А56-61016/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2016 по делу № 33-38589/2016).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также правовую позицию, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — Информационное письмо № 126), согласно которой существенно заниженная цена продаваемого имущества свидетельствует о недобросовестности приобретателя, со стороны договора, заключенного на нерыночных условиях и признанного недействительным на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ, могут быть взысканы доходы, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения имуществом.

Во-вторых, в спорах о признании сделок, заключенных на заведомо и значительно невыгодных условиях, недействительными судом назначается судебная оценочная экспертиза, по результатам которой устанавливается действительная рыночная стоимость имущества, приобретенного по сделке. Впоследствии суд сопоставляет цену по оспариваемой сделке и рыночную стоимость полученного по сделке и устанавливает, во сколько раз цена по договору занижена. При этом по результатам рассмотрения заявления о признании сделки недействительной со стороны договора, заключенного на нерыночных условиях, могут быть взысканы судебные расходы, в том числе расходы на проведение судебной экспертизы и расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь.

Необходимо отметить, что принцип свободы договора не является безграничным и должен сочетаться с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений. В случае если цена договора многократно занижена, то указанный договор может быть признан недействительным также на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, поскольку встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из стороны и не может быть основано на несправедливых договорных условиях.

Риск оспаривания договора в рамках дела о банкротстве

Несмотря на то что в 2019 г. судами было признано банкротами на 5,5% меньше компаний, чем в 2018 г., доля удовлетворенных заявлений о признании сделок недействительными остается на достаточно высоком уровне (42%)1. Отметим, что риск оспаривания сделки, совершенной на нерыночных условиях, при банкротстве контрагента гораздо более высокий, чем в рамках обычного гражданского оборота.

В делах о банкротстве одним из инструментов пополнения конкурсной массы является институт оспаривания сделок. В свою очередь, для сделок, совершенных на нерыночных условиях, Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) предусмотрено отдельное основание для их оспаривания. Так, указанные сделки могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве как сделки, совершенные при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

В отличие от сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), для оспаривания которых необходимо доказать субъективные по своей природе обстоятельства (цель заключения сделки, осведомленность другой стороны о цели сделки), сделки с неравноценным встречным исполнением гораздо проще признать недействительными, поскольку в предмет доказывания входят объективные обстоятельства:

  • совершение сделки в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;

  • встречное исполнение обязательств другой стороной сделки является неравноценным, что выражается в том числе в существенном отличии цены от рыночной.

Отметим, что сделки, совершенные при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, могут быть оспорены не только в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) юридического лица, но и в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина.

В связи с тем, что существенность занижения цены является оценочной категорией, суды при анализе сделки самостоятельно определяют, имеет место неравноценное встречное исполнение или нет. Если при признании сделки недействительной на основании ст. 174 ГК РФ в рамках искового производства суды, как правило, исходят из занижения цены в два раза и более, то в процедурах банкротства, которые носят публично-правовой характер, суды признают сделки недействительными на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и при меньшем занижении цены.

Так, в судебной практике можно встретить судебные акты, в которых сделка признается недействительной при цене, отличающейся от рыночной на 25% (см., например, Определение ВС РФ от 24.07.2017 № 304-ЭС17-8666 по делу № А46-2124/2016).

Справедливо ли признавать сделку с вышеуказанным отклонением цены от рыночной недействительной? Обеспечивается ли в такой ситуации стабильность гражданского оборота? С одной стороны, в налоговом праве основанием для решения о доначислении налога и пеней является отклонение цены более чем на 20% от рыночной, но с другой стороны, в рамках экономического оборота установление заниженной цены хозяйствующими субъектами может быть вызвано различными причинами. К примеру, продажа имущества по заниженной цене может быть обусловлена не намерением вывести активы перед банкротством, а необходимостью скорейшего получения денежных средств для улучшения финансового состояния и покрытия имеющихся долгов.

Необходимо обратить внимание, что в деле о банкротстве негативные последствия признания сделки недействительной более существенны для имущественной сферы контрагента по сделке, совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств. Дело в том, что в случае признания сделки недействительной в рамках дела о банкротстве на основании неравноценности встречного исполнения обязательств последствием такого признания будет возврат имущества в конкурсную массу и восстановление права требования контрагента по сделке к банкроту. Однако восстановленное право требования, если оно не относится к текущим платежам, как правило, подлежит включению лишь в третью очередь реестра требований кредиторов должника и, следовательно, удовлетворяется на основе принципа пропорциональности наравне с другими кредиторами. При этом согласно ранее упоминавшемуся статистическому бюллетеню ЕФРСБ на 31 декабря 2019 г. размер удовлетворенных требований кредиторов третьей очереди в рамках банкротства юридического лица в 2019 г. составил 4,6%, а доля дел, в которых кредиторы ничего не получили по итогам процедур, составила 68%.

Иначе говоря, контрагент по сделке, совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств, не только потеряет имущество, но и, вероятно, не сможет получить денежные средства, которые были уплачены им за указанное имущество, или получит их не в полном объеме. В то же время не исключено, что впоследствии арбитражный управляющий обратится к контрагенту по признанной недействительной сделке с требованием о возмещении доходов, которые он извлек или должен был извлечь.

Таким образом, сделки, заключенные по заниженной цене и оспоренные в деле о банкротстве, могут нанести существенный экономический вред лицу, совершившему такую сделку. По этой причине для минимизации рисков при заключении договора, цена по которому ниже рыночной, необходимо проверять контрагента на наличие у него признаков банкротства.

Риск истребования из чужого незаконного владения имущества, приобретенного по заниженной цене

Имущество, приобретенное по заниженной цене, может быть изъято у покупателя не только в рамках спора о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, но и в рамках спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На практике случаются ситуации, когда участником гражданского оборота приобретено имущество, а через некоторое время выясняется, что лицо, у которого было приобретено имущество, не имело права его отчуждать, в результате чего собственник имущества обращается к конечному владельцу имущества с виндикационным иском. Так, в случае признания первоначальной сделки по отчуждению имущества должника-банкрота недействительной должник вправе истребовать это имущество у последнего приобретателя по виндикационному иску вне рамок дела о банкротстве (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“»).

С одной стороны, гражданское законодательство защищает добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество и не знал, да и не мог знать, о том, что лицо не имело права отчуждать имущество. С другой стороны, судебная практика пошла по пути, согласно которому заниженная цена продаваемого имущества должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества и могла свидетельствовать о недобросовестности приобретателя (п. 9 Информационного письма № 126).

Имущество, приобретенное по заниженной цене, может быть истребовано в порядке ст. 302 ГК РФ, поскольку презюмируется, что приобретатель не исследовал правовую чистоту сделки путем соотношения цены по договору с рыночной ценой и, соответственно, не проявил обычную степень осмотрительности.

При этом на практике лицо признается недобросовестным приобретателем иногда и в ситуации, когда занижение цены было меньше чем в два раза. Например, существенным занижением признавалось приобретение имущества по цене на 43% ниже рыночной стоимости, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 20.08.2014 по делу № А43-38298/2011).

Примечательно, что в приведенном Информационном письме № 126 также указано, что ответчик по виндикационному иску, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные действия, направленные на проверку юридической судьбы вещи. По-видимому, под дополнительными мерами понимаются действия приобретателя по проведению независимой оценки вещи перед заключением договора, действия по проверке оснований возникновения права собственности на отчуждаемое имущество у продавца, по поиску в открытых источниках информации о притязаниях третьих лиц на отчуждаемое имущество.

Нельзя не отметить, что иногда реализация имущества по цене ниже рыночной является результатом противоправных действий лиц, у которых в силу их должностного положения имеются полномочия по распоряжению, управлению, хранению указанного имущества. Так, например, приобретенный по заниженной цене товар может являться предметом хищения, совершенного генеральным директором. По нашему мнению, при отсутствии осведомленности покупателя об умысле генерального директора на хищение имущества и отсутствии аффилированности покупателя с продавцом каких-либо уголовно-правовых рисков для покупателя не имеется. Вместе с тем при проведении предварительного расследования судом по ходатайству следователя или дознавателя на имущество, приобретенное по сделке по заниженной цене, может быть наложен арест, что также повлечет негативные последствия для стороны по договору. Уголовно-процессуальный кодекс РФ прямо предусматривает возможность наложения ареста на имущество, находящееся у других лиц, не являющихся подозреваемыми или обвиняемыми. При этом следует обратить внимание, что после вынесения приговора имеется риск, что заинтересованное лицо обратится с заявлением о признании сделки по заниженной цене недействительной.

***

Таким образом, несмотря на то что стороны свободны в установлении цены договора, действующее законодательство и судебная практика не допускают нарушений имущественных прав третьих лиц при установлении сторонами договора цены ниже рыночной, что влечет определенные риски для покупателя при заключении такого договора. Установление нерыночной цены может свидетельствовать о недобросовестности стороны договора, поскольку она не проявляет обычную степень осмотрительности при заключении договора. Прежде чем заключить договор, в котором цена будет ниже рыночной, необходимо принимать во внимание, что есть высокий риск признания договора недействительным как в рамках обычного гражданского оборота, так и в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), а имущество по договору, в свою очередь, может быть истребовано у покупателя как у недобросовестного приобретателя. В погоне за экономическим преимуществом участники гражданского оборота иногда забывают о том, что отрицательный экономический эффект от договоров, которые заключены по заниженной цене, может быть очень большим.


1 По данным статистического бюллетеня ЕФРСБ на 31 декабря 2019 г., опубликованного на Федресурсе.