1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 16

Что ждет девелопмент от нового правительства

Заявления, которые сделали отраслевые власти в первые месяцы работы нового правительства, успели как обнадежить, так и насторожить участников девелоперского рынка. Среди основных направлений политики в сфере строительства вице-премьер Марат Хуснуллин выделил борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства, в том числе через распространение программы реновации на всю Россию. Эксперты «Метриум» проанализировали планы чиновников.

Отдельное внимание власти намерены уделять проблеме дольщиков. «Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», — заявил М. Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, на котором были обозначены ключевые задачи, стоящие перед ведомством.

По данным «ДОМ.РФ», к началу февраля 2020 г. в России работали 3,4 тыс. застройщиков. Они возводили в общей сложности 102,7 млн кв. м жилья. Большая часть таких компаний (2,2 тыс., или 65%) получили одобрение властей на завершение их текущих проектов по старым правилам, потому что они удовлетворяли соответствующим критериям. На новую схему смогли перейти только 1,1 тыс. застройщиков (32%). Еще 11% девелоперов не получили разрешения работать по-старому и не смогли перейти на новую модель (более 350 компаний).

По мнению экспертов «Метриум», в такой ситуации власти вполне могут пойти на радикальные шаги, чтобы полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим разрешение работать по-старому застройщикам могут поставить дедлайн, по наступлении которого они должны будут перейти на новую модель независимо от количества проданных квартир, строительной готовности или других обстоятельств. К примеру, такой датой может стать 1 января 2021 г. Известно, что Минстрой России подготовил подобное предложение, которое сейчас рассматривается в Правительстве РФ.

Действие дедлайна можно распространить и на застройщиков, которые до сих пор не смогли вписаться ни в одну из двух предложенных схем (11% компаний), а в случае их отказа — ликвидировать юрлицо специализированного застройщика. Такое радикальное решение, по мнению властей, позволит уже через год в одночасье перестроить отрасль и исключить появление новых обманутых дольщиков.

Далеко не все компании были готовы к переходу на банковское финансирование, о чем свидетельствует доля «игроков», оставшихся в подвешенном состоянии (11%). Основная причина — трудности с получением кредитов под низкорентабельные проекты, а также высокая стоимость заемных средств, которая заставляет застройщика повышать цену на жилье, и без того высокую для большинства потенциальных покупателей. Соответственно, многие компании могут отказаться от реализации новых проектов.

Принудительный перевод на банковское финансирование текущих проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации. Это приведет к резкому росту цен готового продукта и появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся ранее в эти проекты покупателей, полагают аналитики.

По данным Единого ресурса застройщиков, порядка 42% строящихся в России домов имеют предполагаемый срок ввода 2021 г. и позже. Из них в 2021 г. должны быть введены в эксплуатацию 22,9% объектов, в 2022 г. — 8,4%, в 2023 г. — 4,9%, в 2024 г. — 2,1%, в 2025 г. и позже — 3,3%. При этом в настоящий момент не введены в срок 19% новостроек. Таким образом, застройщики около 5 тыс. домов (42%) могут столкнуться с необходимостью перевести реализуемый объект на новую модель финансирования.

С 2018 г. число застройщиков-банкротов в России выросло вдвое (до 508 компаний), и участники отрасли связывают эту тенденцию с реформой долевого строительства. Не исключено, что количество таких компаний станет еще больше, ведь не все девелоперы смогут получить кредит, а значит, стройки остановятся, что только усугубит проблему обманутых дольщиков.

По данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, сейчас в России насчитывается порядка 200 тыс. обманутых дольщиков. В случае принудительного перевода реализуемых по старой модели проектов на новую число пострадавших граждан, как и девелоперов-банкротов, также может вырасти. Парадоксальным образом реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приводит к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5—2 раза.

«Помимо усиления проблемы дольщиков, возможны и негативные последствия для строительства в целом, — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Значительное число девелоперских компаний могут свернуть свою деятельность. Это приведет к сокращению строительства и ослаблению конкуренции. Уже сейчас в крупных городах, скажем, в Москве, на долю 10 крупнейших застройщиков приходится 64% реализованных квартир, хотя количество компаний строительного сектора в стране достигает нескольких тысяч. Монополизация поддержит рост цен и будет способствовать снижению качества строительства».

Другая серьезная отраслевая проблема, к которой приковано внимание руководства страны — устаревший жилищный фонд. «Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», — сказал М. Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1».

Эксперты полагают, что реновация в условиях российских регионов будет заметно отличаться от московской программы. Основная причина — отсутствие в региональных бюджетах средств на создание стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Вторая причина — низкая маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.

Чтобы решить эту проблему, властям так или иначе понадобится создать дополнительный источник финансирования из федерального бюджета или Фонда национального благосостояния. Для этого чиновники могут создать специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Параллельно местные власти могут быть простимулированы модернизировать инфраструктуру и упростить механизмы интеграции в нее новых проектов застройки.

При распространении реновации на всю страну и создании соответствующих условий возможно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По данным Росстата, мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя сейчас общий объем застройки оценивается в 100—130 млн кв. м, а ввод жилья достигает 80 млн кв. м. Чтобы увеличить его до 120 млн кв. м в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза (до 150—200 млн кв. м в стройке).