Если арендатор повредил переданное ему арендодателем по договору помещение, то надлежащими доказательствами вины арендатора и ее степени могут служить подписанные сторонами акты вскрытия и осмотра недвижимого имущества. Одностороннего акта осмотра, составленного арендодателем, для этого недостаточно (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2014 по делу № А56-69857/2013).
Суть дела
Индивидуальный предприниматель передал ООО по договору аренды несколько офисных помещений на срок 11 месяцев. Однако при передаче помещения акт -приемки не составлялся, и по окончании срока договора арендатор помещение арендодателю не возвратил. Через два дня после истечения срока действия договора арендодатель при отсутствии представителей арендатора, но с привлечением представителя товарищества собственников жилья составил акт вскрытия помещения. Еще через два дня был также составлен акт об осмотре и наличии дефектов.
Общество, по мнению индивидуального предпринимателя, не выполнило условия по передаче помещения в прежнем виде: в ходе осмотра были обнаружены повреждения, незаконная перепланировка, отсутствовали некоторые элементы отделки и т. д.
Предприниматель обратился в экспертную организацию, составившую впоследствии отчет, согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещения составила 251 000 руб. Сам отчет обошелся предпринимателю в 13 000 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя в суд с иском к обществу о взыскании убытков.
Судебное разбирательство
Суд в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что в соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не предоставил в материалы дела первоначальный акт приема-передачи помещения. Акт вскрытия помещения, приобщенный заявителем, содержал ссылку на наличие незаконной перепланировки, однако в нем не было конкретных указаний на то, какая именно перепланировка была произведена и кем. Акт осмотра помещения с указанием повреждений составлялся в отсутствии стороны ответчика. Более того, описание помещения из договора аренды не совпало с описанием помещения из акта осмотра помещения.
По мнению суда, при отсутствии акта приема-передачи помещения в пользование арендатору не имеется достоверных и объективных доказательств того, в каком именно состоянии было помещение при передаче его ответчику на момент заключения договора. А в этом случае не имеется достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что общество возвратило истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, а также и без проведения в период аренды текущего либо косметического ремонта. Представленные истцом акты суд счел недостаточными для определения первоначального состояния помещений и для признания вины общества.
Предприниматель подал апелляционную жалобу на решение, но суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения. Дополнительно судьи отметили, что акты вскрытия и осмотра помещения для принятия их во внимание судом полагалось составить в присутствии ответчика.
Кассационная инстанция, тоже согласившись с вынесенными по делу актами, оставила решение и постановление без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения по тем же основаниям.