1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Земля: поторгуемся?

Не вполне справившись с последствиями, которые вызвала реформа социальной сферы, наше правительство взялось за реформу земельную. Это вопрос тоже не из легких, поскольку напрямую затрагивает интересы бизнеса, а также бюджетов всех уровней. К тому же заседание правительства показало, что, несмотря на всю необходимость преобразований и упорядочения отношений в земельной сфере, среди властей предержащих по нему нет единого мнения. Но рано или поздно решение все-таки примут. И это будет предложение, от которого, что называется, невозможно отказаться.

Цифры и факты

129,3 млн га составляет общая площадь земель, находящихся в частной собственности в РФ, из них 124,2 млн — земли в собственности граждан, 5,1— в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности находится 1580,6 млн га.

Левада-Центр

Проценты преткновения

Не вдаваясь в подробности относительно того, насколько в принципе законно заставлять собственников переоформлять предоставленное им при приватизации предприятия право бессрочного пользования (чем, кстати, очень заинтересовался вице-президент РСПП Олег Киселев), Минэкономразвития России предложило изменить порядок установления выкупной цены на участки. Субъекты РФ вправе устанавливать выкупные цены в пределах:

  • 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек
  • 5% кадастровой стоимости участка, расположенного в иной местности.

Предлагается изменить порядок определения и расчета арендной платы при переоформлении прав на участки в порядке ст. 36 ЗК РФ: размер годовой аренды недолжен превышать 3% кадастровой стоимости земли.

Получается, что 2 года аренды участка в городе с населением менее 3 млн человек обойдется дороже выкупной стоимости земли. По мнению Г. Грефа, это должно простимулировать выкуп земель. Государство заинтересовано в наличии полноценных собственников и наиболее полном использовании земельных ресурсов.

При этом одним из способов рационализации землепользования будет возможность отказа от излишней или неэффективно используемой площади (предусмотрена ст. 45 и 53 ЗК РФ). Порядок подачи заявления об отказе, состав документов и сроки принятия решения не установлены законодательством, но должны быть урегулированы в ближайшее время.

Минэкономразвития считает, что цена выкупа земли по сравнению с ныне действующими ставками будет ниже в 2—2,5 раза. Представители РСПП отмечают, что для городов с населением меньше 3 млн человек цена выкупа участков не должна превышать 2% их кадастровой стоимости. Пять процентов «сделают функционирование предприятий невозможным». Особенно это касается перерабатывающего сектора экономики.

Независимо от «цены вопроса» конечный срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования вновь будет перенесен — на начало 2007 г. Раньше не получится, потому что, по оценкам МЭРТ, принятие новых правил, ускоряющих проведение земельной реформы, с учетом регламентных сроков может состояться не ранее октября 2005 г. Ну а в оставшиеся два месяца исполнить требование Закона № 137-ФЗ не представится возможным, в связи с чем его опять поправят.

Уведомительный порядок разграничения

Надо сказать, что для проведения всех предложений МЭРТа в жизнь еще не созданы все условия.

В первую очередь это касается проблемы разграничения госсобственности на землю. Существующий порядок неэффективен. Подготовленные и согласованные перечни участков, на которые у Федерации, регионов и муниципалитетов возникает право собственности, должны утверждаться Правительством РФ, что является основанием для последующей регистрации права собственности. Этот процесс занимает не менее года и связан с большими издержками.

Кроме того, в законодательстве отсутствуют четкие критерии отнесения земельных участков к собственности РФ, субъектов Федерации и муниципалитетов. В общем случае на земельный участок устанавливается тот вид собственности, из которого было приватизировано недвижимое имущество, находящееся на этом участке.

Однако процедура разрешения споров, которые неизбежно возникают при разграничении собственности, не предусмотрена, а бюджеты территорий недополучают значительные средства, поскольку основная часть предприятий (особенно крупных) была приватизирована из федеральной собственности.

К настоящему моменту выполнено не более 33% работ по разграничению собственности. Если такие темпы будут сохраняться, то процесс разграничения завершится только к 2023 г. Поэтому МЭРТ предлагает ввести уведомительный порядок разграничения, когда в течение определенного срока заинтересованные участники могут направить свои возражения в отношении права заявителя на рассматриваемый земельный участок.

Имеет ли смысл разграничивать собственность на земли, которые впоследствии будут выкупаться предприятиями? Минэкономразвития считает, что нет. «Собственнику абсолютно все равно, кто будет выступать продавцом со стороны власти», — отметил Греф. То же касается и случаев покупки свободных участков.

Было предложено зафиксировать свободные земли в госсобственности, а права распоряжаться ими передать муниципалитетам. Земли под приватизированными предприятиями будут продавать федеральные органы власти, то есть Росимущество.

Доходы от всех земельных участков до разграничения права собственности вне зависимости от того, сдаются они в аренду или продаются, предлагается распределить между бюджетами в пропорции:

15% — федеральный;

35% — бюджет субъекта РФ;

50% — муниципалитет.

Если собственность разграничена, то 100% дохода от земельного участка должно поступать собственнику.

В любом случае предложения МЭРТ должны порадовать местные власти. Ведь в случае их принятия в местные бюджеты пойдут средства как от сдачи участков в аренду, так и от их приватизации. К тому же земельный налог, который в соответствии с новым налоговым законодательством является местным, в полном объеме будет поступать в муниципальные бюджеты.

Цифры и факты

125,6 млн га составляет общая площадь земель сельхозназначения, находящихся в частной собственности, из них

120,7 млн — в собственности физических и 4,9 — в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности — 267,9 млн га.

Левада-Центр

Кадастр есть. Но не весь

Все нововведения по выкупу и аренде участков, предлагаемые Минэкономразвития, отталкиваются от кадастровой стоимости земли.

По словам руководителя Роснедвижимости М. Мишустина, к настоящему времени проведена государственная кадастровая оценка большей части земель РФ. Однако в электронные базы данных госземкадастра пока внесено лишь 33% от общего количества объектов. А ведь уже к осени этого года необходимо обеспечить налоговые органы актуальной информацией — ведь с 1 января 2006 г. налогообложение земли будет производиться на основе кадастровой стоимости участков.

Между тем законодательством практически не урегулирован порядок и полномочия по проведению кадастровой оценки и утверждению результатов. Пока не решены вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка и не установлена возможность в досудебном порядке решать споры, связанные с правильностью определения этой стоимости.

Возможность такого решения споров крайне важна в связи с установлением выкупных цен и арендных платежей при переоформлении права бессрочного пользования участками.

Другой неурегулированный вопрос — периодичность проведения кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

Все вышеназванные проблемы, безусловно, нужно решить в ближайшее время, поскольку январь 2006 г. гораздо ближе, чем кажется, да и выкуп участков не за горами.

Цифры и факты

46,5 тыс. га составляет общая площадь земель промышленности, транспорта, энергетики и другого специального назначения, из них 36,5 млн га — в собственности юридических лиц и 10 млн га владеют физические лица. В государственной и муниципальной собственности находится 16,9 млн га земли.

Левада-Центр

От редакции

Результаты заседания правительства по земельному вопросу, можно сказать, стандартны. Меры по реализации земельной реформы «в целом одобрены», предложения МЭРТ «приняты за основу». А месяц, как водится, оставили на доработку. И принятие политических решений по максимальным ставкам выкупа и введению антиспекуляционных механизмов.