1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 5339

Как возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, который может возместить их стоимость при определенных условиях. Однако даже при их соблюдении арендодатели не всегда стремятся это делать. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, арендатор должен знать ряд важных нюансов.

Понятие и правила возмещения

Неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее. Так сказано в п. 3 ст. 623 ГК РФ.

В общем виде неотделимые улучшения — это форма капитальных вложений в имущество. В договорной практике такими улучшениями признаются результаты ремонтных, отделочных, электромонтажных работ: перепланировка помещений, замена стен, покрытия пола и потолка, электропроводок, отопительных и сантехнических приборов, установка дополнительного инженерного оборудования, установка встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.д.

Правило возмещения арендодателем стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ) гласит: когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, арендатор вправе после прекращения договора получить возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как видим, данная норма диспозитивна, то есть стороны в договоре аренды могут прописать другие правила возмещения. Если иное в договоре не закреплено, арендатор имеет право получить от арендодателя возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений в том случае, если арендодатель дал согласие на подобные действия. Но если согласие не получено, затраты арендатора возместить не удастся (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 № А17-1012/2007 и Западно-Сибирского округа от 26.02.2004 № Ф04/978-162/А03-2004).

Исключение: капитальный ремонт

Иногда даже при отсутствии согласия арендодателя арендатор вправе потребовать от него возмещения расходов. Речь идет о расходах на необходимый капитальный ремонт арендуемого имущества.

Поясним. В пункте 1 ст. 616 ГК РФ закреплена обязанность арендодателя проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором, а если срок в договоре не определен либо ремонт вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.

В статье 616 ГК РФ также сказано, что нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право, в частности, выполнить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Можно ли разграничить капитальный ремонт и неотделимые улучшения?

Современное гражданское законодательство не дает определений этих терминов. Определение капитального ремонта содержится только в документе времен СССР — в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279. Но оно не вносит ясности в поставленный вопрос: к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Разграничение ремонта и улучшений: позиция судов

В судебной практике существует позиция, согласно которой капитальный ремонт от неотделимых улучшений можно отличить по критерию необходимости выполнения работ. Если улучшение имущества действительно было необходимо (а не продиктовано профессиональными потребностями арендатора), это капитальный ремонт. Поскольку согласие арендодателя требуется только для неотделимых улучшений, капитальный ремонт, проведенный арендатором, арендодатель должен оплатить независимо от того, согласен он с такими работами или нет (см. постановления ФАС Центрального округа от 27.09.2010 № А35-2195/08-С12 и Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 № А53-18341/2009).

ФАС Северо-Кавказского округа заключил, что в споре о взыскании стоимости капитального ремонта в числе прочего необходимо выяснить, нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта и существовала ли неотложная необходимость в нем. Надо отметить, что в рассмотренном им деле в акте приема-передачи здания было отмечено, что оно нуждается в капитальном ремонте.

ФАС Дальневосточного округа также отмечает, что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Он отказал арендатору в иске, поскольку тот не представил доказательств проведения капитального ремонта в связи с неотложной необходимостью и доказательств уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта (постановление от 13.09.2010 № Ф03-6236/2010).

Таким образом, чтобы возместить затраты на капитальный ремонт, арендатору надо документально подтвердить (двусторонним актом, заключением эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз), что ремонт помещения объективно необходим (постановления ФАС Центрального округа от 26.09.2007 № А64-3459/06-9 и Северо-Западного округа от 17.08.2006 № А05-19092/2005-30). Кроме того, нужно подтвердить факт обращения к арендодателю с просьбой сделать капитальный ремонт и его отказ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.08.2006 № А05-19092/2005-30) и, наконец, понесенные расходы актами выполненных работ, сметами, кассовыми и товарными чеками, договорами с подрядчиками, платежными поручениями.

И еще: если выполнялся капитальный ремонт, в иске следует требовать возмещения стоимости именно проведенного капитального ремонта по ст. 616 ГК РФ, а не стоимости неотделимых улучшений по ст. 623 ГК РФ.

Условия договора

Чтобы избежать споров, арендатору целесообразно подробно прописать в договоре аренды пункты, касающиеся производства и возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Прежде всего надо оговорить, что он вправе производить неотделимые улучшения арендованного имущества (с согласия арендодателя). При этом желательно определить порядок получения и форму такого согласия. Конечно, с практической точки зрения арендатору намного проще не обращаться каждый раз за согласием, когда возникает производственная необходимость в ремонте помещения. Но зато впоследствии он сможет возместить свои расходы.

Итак, как лучше сформулировать условие о форме согласия? Это может быть письменное обращение арендатора о производстве таких улучшений и письменный ответ о согласии на их производство (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06). Более того, для пущего спокойствия стоит предусмотреть составление двустороннего документа, например сметы производимых работ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2007 № А82-12270/2005-4).

В договоре надо уточнить, какие именно улучшения может произвести арендатор (виды улучшений, объемы). Также стоит обратить внимание на то, в каких пределах арендодатель готов возместить арендатору его затраты и в какие сроки. Иначе может возникнуть спор уже не по поводу самого факта возмещения расходов, а по поводу того, что расходы были неразумно велики.

Если все эти условия будут соблюдены, то у арендатора есть все шансы получить возмещение произведенных им неотделимых улучшений. При этом, даже если арендодатель откажется возмещать эти расходы, суд займет сторону арендатора (постановление ФАС Московского округа от 07.12.2010 № КГ-А40/14701-10).

Правовым основанием для обращения в суд в данном случае служат положения п. 1 ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Кроме того, при отказе арендодателя возместить затраты арендатор вправе требовать взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ (постановления ФАС Московского округа от 28.06.2007 и от 29.06.2007 № КГ-А40/4790-07-П).

В заключение напомним, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора лишь после прекращения договора аренды и только в части улучшений, произведенных в период действия договора.