В 2022 году рынок недвижимости переживал не лучшие времена: это связано и с событиями в стране и мире, и с экономической волатильностью, из-за которой банки с опаской выдавали кредиты, и с оттоком части платежеспособной аудитории. Сейчас ситуация в отрасли стабилизировалась, но как она будет развиваться дальше прогнозировать сложно. Чем запомнился прошлый год и что нас может ждать в текущем, рассказывает Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент».
Апрель и октябрь прошлого года — это те два месяца, которые у многих застройщиков и девелоперов обнулили воронку продаж: себестоимость строительства по разным оценкам выросла в среднем на 30%, и девелоперам пришлось перестраиваться и искать новую целевую аудиторию. Сейчас можно говорить, что в целом ситуация нормализовалась и многие застройщики выйдут на показатели прошлого года.
Однако непростое положение дел в экономике не позволяет строить слишком оптимистичных прогнозов: учитывая, что часть проектов застройщики положат в стол, а падение реальных доходов станет заметнее, есть все основания полагать, что в 2023 году рынок сократится на 15-20%.
При этом стоит ожидать усиления конкуренции между рынками новой и вторичной недвижимости. Мы видим, что стоимость недвижимости на вторичном рынке ниже, чем в новостройках. Возможно, больше покупателей из соображений выгоды выберут именно старый жилой фонд — на существенное падение цен на первичном рынке пока ничто не указывает. Зато популярность вторички подтверждается и другими показателями: с марта по сентябрь количество продаваемой вторичной недвижимости выросло почти на 50%, что некоторые связывают с повышенным сроком экспозиции (проще говоря, квартиры продаются дольше, чем раньше). На руку вторичной недвижимости играли и объявления о срочной продаже — люди быстро уезжали из страны, и стремились оперативно продать жилье.
Большим поводом для волнений и рассуждений в прошлом году стали разговоры об остановке “ковидных” ипотечных льгот, однако они оказались беспочвенными — действие программы продлено на два года. Правда, с повышением ставки по кредиту — с нынешних 7% она поднимется на процент. Для семей с двумя и более детьми, скорее всего, сохранится ставка на уровне от 5,7%. Также стоит ожидать, что застройщики вместе с банками отдельно займутся разработкой дополнительных программ для льготных категорий граждан. В случае с остальными клиентами кредитные организации будут опираться на уровень ключевой ставки, персональные предложения и меры поддержки застройщиков. И если сегодня ипотечный кредит в среднем доступен со ставкой от 10,5%, вероятно, в 2023-м она чуть подрастет и будет находиться в диапазоне 10-12%. Отмена льгот серьезно снизила бы доступность жилья — только в Доброграде доля покупок с использованием льготной ипотеки по итогам года составила 42%, это огромная цифра.
За два с половиной года мы так привыкли к действию льготных программ, что совсем забыли про ставки, действующие в доковидные времена. Безусловно, если бы программу отменили, люди все равно бы постепенно адаптировались, но в настоящий момент на развитие отрасли куда большее влияние оказывают политические решения, определяющие ставку ЦБ, уровень жизни людей и горизонт планирования. Если потенциальные покупатели поймут, что ситуация нормализовалась, то и с большей уверенностью будут задумываться об улучшении жилищных условий. К тому же продление льготной ипотеки положительно скажется на всей строительной отрасли, которая в противном случае рисковала бы впасть в рецессию. Это могло бы иметь долгосрочные последствия, учитывая инвестиционный цикл застройщиков, который обычно превышает три года. Льготная ипотека также сыграет роль стабилизатора ипотечных ставок банков — из-за серьезного колебания ключевой ставки в прошлом году в ставках кредитных организаций наблюдался некоторый хаос.
Еще одна хорошая новость в прошлом году — возврат максимальной суммы ипотечного кредита по льготным программам на уровень 12 миллионов рублей для крупных регионов и 6 миллионов для остальных. Льготные программы все так же можно сочетать с рыночными путем выплаты более высоких процентов за сумму, превышающую лимит.
Немного меняются требования покупателей к месту проживания. В первые месяцы года всевозрастающую роль для клиентов играла безопасность. При этом никуда не делись и требования к развитой инфраструктуре – покупателям все так же важно наличие хорошей школы, больницы и поликлиники, магазинов в шаговой доступности. Для соответствия требованиям клиентов девелоперы тоже активнее адаптировали свои продукты: так, мы в Доброграде начали строить таунхаусы на 80 квадратных метров, хотя раньше минимальная площадь составляла более 120 метров. Причина простая — на это есть запрос: небольшим семьям не нужна большая площадь, при этом качество жизни должно быть выше, чем в обычной квартире.
Подытоживая, жилищный рынок пока не движется в сторону докризисных показателей, поэтому рассчитывать на заметное снижение цен на жилье не приходится — на практике таких снижений не помнится. А учитывая выросшие цены на материалы и дефицит персонала, перспектива падения цен кажется еще более туманной. Хороших новостей стоит ждать от банков и застройщиков — это будут точечные персональные предложения, повышающие доступность ипотечного кредита. Еще один вероятный тренд — усиление конкуренции между «первичкой» и «вторичкой». И судя по всему, более привлекательные ценовые предложения сможет дать именно старый жилой фонд, однако нужно учитывать, что в плане инфраструктуры и комфорта проживания «первичка» все-таки выигрывает.