Заключая договор аренды, стороны очень часто не предполагают, какие проблемы им, возможно, придется решать в судебном порядке независимо от того, какой стороной договора они являются — арендатором или арендодателем. Например, в арендованном помещении случился пожар. После того как все первые волнения по поводу этого события улеглись, возникает вопрос: кто будет отвечать — арендатор или арендодатель? Можно ли взыскать с арендатора убытки, причиненные пожаром имуществу арендодателя? Или это становится головной болью арендодателя? Попробуем в этом разобраться.
Имущество с недостатками. Чьи это проблемы?
Заключив договор аренды недвижимого имущества, стороны должены подписать передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о передаче имущества (ст. 655 ГК РФ). Это должно стать последней точкой в завершении формальностей.
И тут начинается самое интересное. У арендованного имущества могут обнаружиться недостатки, которые, если их вовремя не устранить, могут привести, например… к пожару. Ведь в аренду сдаются задания и помещения в разном техническом состоянии, и далеко не каждый собственник заботится, в частности, о состоянии электропроводки. А то, что замыкание проводки может стать причиной пожара, известно всем.
Итак, по общему правилу ст. 612 ГК РФ, заключая договор аренды, арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки препятствуют полностью или частично пользованию этим имуществом.
Нелишним будет напомнить, что если арендатором такие недостатки были обнаружены, то он может предпринять по своему выбору следующие действия (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
-
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
-
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
-
потребовать досрочного расторжения договора.
Если сам договор или передаточный акт подписан без замечаний, наличие этих самых обстоятельств, препятствующих полностью или частично пользованию имуществом, нужно доказывать.
Например, предъявлять письменные претензии арендодателю по факту обнаружения недостатков и о необходимости их устранения. При этом рекомендуем продолжать платить арендную плату до достижения согласия по данному вопросу с арендодателем, иначе суд может принять решение не в пользу арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 № А21-7574/04-С2, от 02.10.2006 № А56-14215/04).
Однако ситуации бывают разными.
Арендодатель может честно поступить, а именно: оговорить заранее недостатки, которые имеются у имущества, сдаваемого им в аренду, и описать указанные недостатки в передаточном акте.
И тогда вступает в силу правило, защищающее арендодателя, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Это означает следующее: если арендодатель оговорил все недостатки сдаваемого в аренду имущества, в том числе наличие которых может привести к потере или повреждению имущества, а арендатор согласился с этим и, несмотря ни на что, заключил договор аренды без претензий к состоянию арендуемого объекта, то все последствия, вытекающие из этого, уже становятся проблемами арендатора.
Ответственность за возникшие последствия при эксплуатации такого имущества будет возложена на арендатора. Это подтверждает и складывающаяся судебная практика по данному вопросу (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2007 по делу № А82-12270/2005-4, ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2008 по делу № А56-2562/2006).
Срочно нужен капитальный ремонт
Но все-таки выход из этой ситуации у арендатора есть. Это капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью.
Правда, действовать в этой ситуации надо оперативно и до возникновения негативных последствий от эксплуатации имущества с недостатками, в частности до возникновения пожара.
Ситуация выглядит следующим образом.
Так, согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
А значит, освободить арендодателя от обязанности произвести капитальный ремонт той же самой аварийной проводки может прямое указание на это в нормативно-правовом акте либо закрепленное в договоре указанное условие. А именно возложение договором обязанности чинить проводку на арендатора и за его счет.
При этом, если подобный пункт в договоре отсутствует, указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества не освобождает арендодателя от обязанности производить его капитальный ремонт.
Так, согласно п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
То есть если в законе или договоре ничего не сказано о распределении обязанностей по проведению ремонта, а акт приема-передачи подписан с указанием в нем на аварийность помещения, то капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен делать арендодатель.
Такой ремонт должен производиться в разумный срок. Если арендодатель нарушил данную обязанность, у арендатора возникает право по своему выбору (п. 2 ст. 612 ГК РФ):
-
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
-
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
-
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Фактически для арендатора это означает следующее.
У арендатора есть цель — возложить ответственность на арендодателя, если что случится с имуществом из-за неисправной проводки.
Но! Ведь подписывая акт, он знал, что проводка неисправна и нужен капитальный ремонт. А значит, пока пожар не возник и все не сгорело, нужно потребовать проведение ремонта (если иное не оговорено) от арендодателя. Либо уж сделать его самостоятельно, а потом взыскать стоимость расходов с арендодателя.
Ну а если ремонт (вызванный неотложной необходимостью) арендатору своими силами делать не хочется, а арендодатель тоже не делает шагов в этом направлении?
В этом случае стоит подумать, возможно, будет более оправданно да и экономически выгодно потребовать расторжение договора и взыскания с арендодателя убытков. Раз уж он свою обязанность по проведению неотложного ремонта не выполнил.
Если арендатор не выполнит одного из перечисленных в п. 2 ст. 612 ГК РФ действий, а пожар все-таки возникнет и все сгорит, высока вероятность того, что даже обращение в суд при попытке взыскать с арендодателя убытки за поврежденное пожаром имущество ему уже не поможет. Ведь сослаться арендатору на то, что пожар произошел из-за непроведенного вовремя арендодателем капитального ремонта и поэтому за все должен отвечать арендодатель, будет нельзя (если договором это прямо не установлено). Тогда суд согласно положениям п. 2 ст. 612 ГК РФ скорее всего встанет уже на сторону арендодателя (см. по данному вопросу Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2008 по делу № А56-2562/2006).
Итак, подводя итог, можно дать некоторые общие рекомендации обеим сторонам при заключении договора аренды.
Необходимо более тщательно описывать в передаточном акте недостатки арендуемого имущества, а главное, уже в договоре распределять обязанности по проведению его ремонта — как планового, так и неотложного, дабы избежать возникновения подобных ситуаций.
Более подробные рекомендации хотелось бы дать именно арендаторам:
-
если есть такая возможность, избегать аренды имущества с существенными недостатками, в частности при наличии пожароопасной электропроводки;
-
если это невозможно по каким-либо обстоятельствам, не брать на себя обязательства по проведению капитального ремонта, в том числе замены или ремонта электропроводки за счет собственных средств;
-
если обязанность по капитальному ремонту лежит на арендодателе, передаточный акт подписан и в нем определены дефекты проводки, то сразу после заключения договора нужно разбираться с проблемным помещением, иначе это грозит пожаром и невозможностью привлечь к ответственности арендодателя (в силу п. 2 ст. 612):
Какие есть возможные варианты действий:
— обратиться к арендодателю о необходимости проведения неотложного ремонта, в случае его отказа еще раз проанализировать возможность возгорания и связанные с этим риски гибели имущества и… расторгать договор и взыскивать убытки;
— провести ремонт своими силами и взыскать стоимость с арендодателя или на эту сумму уменьшить арендную плату.
При этом не стоит, наверное, требовать просто уменьшения арендной платы из-за отказа проводить арендодателем ремонт, так как при возникновении пожара и гибели имущества взыскать с арендодателя его стоимость не удастся в силу того же указания п. 2 ст. 612 ГК РФ.