Большинство юридических лиц использует земельные участки в предпринимательской деятельности на основании договоров аренды у публичного собственника. Какими могут быть последствия в случае, если арендатор эксплуатирует участок на территории Москвы с нарушением вида разрешенного использования – подробнее в нашем материале.
1. Использование земли на территории Москвы
Земля является основой осуществления хозяйственной деятельности. Принципом земельного законодательства является платность использования земли.[1]
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с ними.[2]
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть основным, условно разрешенным и вспомогательным.[3] Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.[4]
Большинство субъектов предпринимательской деятельности, как правило, арендует земельные участки у публичного собственника. Ставки арендной платы в отношении московских земельных участков установлены централизованно Правительством Москвы.[5] Основными параметрами, влияющими на их размер, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. В свою очередь кадастровая стоимость зависит в том числе от установленного вида разрешенного использования и удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), установленного для каждого кадастрового квартала на территории Москвы.[6] УПКС определяется для каждого вида разрешенного использования из расчета стоимости в рублях за 1 кв.м.
2. Правовые последствия нарушения вида разрешенного использования
Использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка.
Арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. При этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов.[7]
Как правило, московские земельные участки арендуют компании, имеющие на праве собственности здания на этих участках. В связи с этим основным видом деятельности таких компаний во многих случаях является предоставление помещений в принадлежащих им зданиях в аренду.
Стоит иметь в виду, что передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании здания, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен. Предоставление помещений в здании для целей, не соответствующих разрешенному использованию земельного участка, является нарушением правил использования земельного участка со стороны арендатора участка (собственника зданий).[8]
При этом арендаторы помещений в зданиях не являются субъектами ответственности, поскольку они не имеют каких-либо прав на участок и не являются землепользователями по смыслу земельного законодательства.[9] Поэтому именно арендатор земельного участка несет ответственность за соблюдение разрешенного использования со стороны арендаторов нежилых помещений.[10]
В случае если будет установлено использование земельного участка с нарушением условий договора аренды (использование участка не для цели предоставления), то возможны следующие правовые последствия:
-
досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя;
-
взыскание неустойки с арендатора в пользу арендодателя в виде процента от кадастровой стоимости;
-
взыскание с арендатора в пользу арендодателя неосновательного обогащения / недовнесенной арендной платы;
-
привлечение арендатора к административной ответственности (штраф) по ст. 8.8 КоАП РФ или по ст. 6.7 КоАП г. Москвы.[11]
3. Можно ли взыскать неосновательное обогащение?
Можно ли взыскать неосновательное обогащение с арендатора земельного участка, если он использует его в нарушение цели предоставления по договору аренды и/или с нарушением вида разрешенного использования? К сожалению, по данному вопросу отсутствует единая позиция судов.
Позиция судов № 1. Можно взыскать неосновательное обогащение
Некоторыми судами высказывается позиция, согласно которой с арендатора земельного участка можно взыскать неосновательное обогащение. Суды объясняют это тем, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается для конкретного вида разрешенного использования. Нарушение установленной договором аренды цели использования участка влечет получение арендатором неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств. Поэтому разница между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования земельного участка и начисленной арендной платой (исходя из договора аренды) составляет неосновательное обогащение и подлежит взысканию по правилам ст. 1102 ГК РФ.[12]
Суды, придерживающиеся такого подхода, также указывают, что арендатор обязан использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием также является нарушением режима использования всего земельного участка.[13]
Взыскание неосновательного обогащения и взыскание штрафных санкций на основании договора не противоречат друг другу ввиду разной правовой природы; поэтому арендодатель вправе предъявить требования как о взыскании суммы неосновательного обогащения, так и штрафные санкции на основании договора [14].
Относительно порядка расчета размера неосновательного обогащения существуют разные позиции. Одни судьи говорят, что расчет необходимо производить исходя из пропорционального соотношения площади всего земельного участка и пятна застройки под зданием, используемым с нарушением вида разрешенного использования.[15] Другие — что расчет осуществляется исходя из всей площади земельного участка.[16]
Позиция судов № 2. Нельзя взыскать неосновательное обогащение
Существует прямо противоположная позиция судов, согласно которой нельзя взыскать неосновательное обогащение. Суды объясняют такую позицию тем, что правоотношения между сторонами (истцом и ответчиком) по поводу пользования земельным участком являются относительными, т.е. связанными условиями заключенного сторонами договора аренды. Договором аренды предусматриваются меры воздействия на арендатора-нарушителя: расторжение договора и взыскание неустойки. Использование земельного участка арендатором не по целевому назначению является нарушением условий заключенного сторонами договора, поэтому к отношениям сторон, основанным на договоре аренды, не могут применяться нормы закона о неосновательном обогащении.[17] В связи с этим суды отказывают в удовлетворении исковых заявлений о взыскании неосновательного обогащения.
Таким образом, суды (встречаются судебные акты, когда даже одни и те же судьи по разным делам) высказывают диаметрально противоположные позиции относительно допустимости / недопустимости взыскания неосновательного обогащения с арендатора земельного участка, если он эксплуатирует участок с нарушением вида разрешенного использования.
Единообразие судебной практики является важной ценностью для гражданского оборота, поскольку создает у его участников предсказуемость последствий совершения тех или иных действий.
Позиция Верховного суда РФ
Ранее встречались разные позиции судей Верховного суда РФ (в определениях об отказе в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании) относительно возможности / невозможности взыскания неосновательного обогащения.
Однако в мае 2022 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ высказала позицию[18] о возможности взыскания, тем самым, к сожалению, встав на сторону публичного собственника земельного участка. Так, Верховный суд РФ обратил внимание на следующее:
-
в случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании «недовнесенной арендной платы»;
-
правоотношения сторон по договору аренды регулируются положениями главы 34 ГК РФ (аренда); ссылка истца на неподлежащие применению положения главы 60 ГК РФ (обязательства из неосновательного обогащения) сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования;
-
исходя из сущности заявленного требования (а не формальной квалификации истцом), в данном случае речь идет о взыскании с ответчика «недовнесенной арендной платы» за пользование публичным земельным участком (которая рассчитывается централизованно на основании нормативного правового акта публично-правового образования).
Таким образом, ВС РФ указал на возможность взыскания с арендатора (в дополнение к неустойке по договору) «недовнесенной арендной платы». Уполномоченный орган от имени публичного собственника, как правило, как раз и просит о ее взыскании, однако он (уполномоченный орган — истец) именовал свое требование — требование о взыскании неосновательного обогащения.
На наш взгляд, в будущем уполномоченные органы (в частности, Департамент городского имущества города Москвы) будут ссылаться на эту позицию Верховного суда РФ в обоснование своей позиции. Обозначенный подход уже был применен в других делах.[19]
[1] Статьи 1 и 65 Земельного кодекса РФ, статья 17 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».
[2] Статья 28 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», пункт 8 части 1 статьи 1, статья 7, статья 42 Земельного кодекса РФ, статья 615 Гражданского кодекса РФ.
[3] Пункт 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.
[4] Абзац 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ.
[5] Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве».
[6] Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 15.11.2021 № 51527 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2021 г.».
[7] Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15754 по делу № А40-258644/2019, от 25.01.2021 № 305-ЭС20-14234 по делу № А40-216490/2019; постановление Конституционного Суда РФ от 12.11.2020 № 46-П.
[8] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21.10.2019 № 308-ЭС19-10562 по делу № А32-49415/2018; постановления АС Московского округа от 10.08.2020 по делу № А40-201421/2019, от 20.07.2020 по делу № А40-237997/2019, от 22.05.2020 по делу № А40-237639/2019, от 15.08.2019 по делу № А40-133589/2018; постановления 9ААС от 29.07.2020 по делу № А40-237818/2019, от 20.07.2020 по делу № А40-61692/2020.
[9] Постановления АС Московского округа от 01.02.2021 по делу № А41-21940/2020, от 02.09.2020 по делу № А40-323205/2019, от 23.03.2020 по делу № А40-185730/2019, от 26.11.2019 по делу № А40-48982/2019.
[10] Постановление 9ААС от 16.12.2021 по делу № А40-125106/2021.
[11] Закон города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях».
[12] Постановления АС Московского округа от 26.04.2021 по делу № А40-327351/2019, от 26.11.2020 по делу № А40-251758/2019, от 09.07.2021 по делу № А40-226142/2019, от 03.06.2020 по делу № А40-145646/2019, от 16.03.2020 по делу № А40-193476/2019; постановления 9ААС от 02.08.2021 по делу № А40-185672/2020, от 28.06.2021 по делу № А40-131560/2020, от 17.02.2021 по делу № А40-122920/2019, от 08.10.2020 по делу № А40-294003/2019; определения Верховного Суда РФ об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании от 29.10.2021 № 305-ЭС21-19566, от 12.11.2020 № 305-ЭС20-12758, от 31.07.2020 № 305-ЭС20-7468.
[13] Постановления АС Московского округа от 03.08.2021 по делу № А40-10521/2020, от 19.07.2021 по делу № А40-324047/2019.
[14] Постановления АС Московского округа от 13.10.2021 по делу № А40-194835/2020, от 05.10.2021 по делу № А40-190314/2020; постановление 9ААС от 19.02.2021 по делу № А40-341343/2019.
[15] Постановление АС Московского округа от 18.06.2019 по делу № А40-169257/2018.
[16] Постановление 9ААС от 24.03.2021 по делу № А40-324047/2019.
[17] Постановления АС Московского округа от 18.05.2021 по делу № А40-10471/2020, от 07.12.2020 по делу № А40-222240/2019, от 10.06.2020 по делу № А40-122907/2019, от 07.12.2020 по делу № А40-191932/2019; постановление 9ААС от 09.07.2020 по делу № А40-293999/2019; определения Верховного суда РФ об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании от 25.02.2021 № 305-ЭС20-24085, от 09.11.2020 № 305-ЭС20-13812, от 24.02.2021 № 305-ЭС20-24080.
[18] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 25.05.2022 № 305-ЭС22-980 по делу № А40-206992/2020.
[19] Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.06.2022 по делу № А31-15235/2018.