На момент заключения председателем ЖСК сделки(ноябрь 2002 года) в нашей стране действовал Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон о кондоминиумах), утративший силу 1 марта 2005 года.
Положения этого Закона распространялись в том числе и на жилищно-строительные кооперативы, хотя бы один член которых полностью выплатил паевой взнос. Поэтому данный спор должен рассматриваться с учетом положений Закона о кондоминиумах.
Согласно п. 1 и 3 ст. 8 Закона о кондоминиумах общее имущество в кондоминиуме, которое находится в общей долевой собственности домовладельцев, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Общим имуществом считаются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Закона о кондоминиумах).
!Если председатель ЖСК заключил договор об отчуждении указанных помещений отдельно от права собственности домовладельцев, его действия нарушают п. 3 ст. 8 Закона о кондоминиумах.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Следовательно, заключенный председателем ЖСК договор купли-продажи является ничтожной сделкой.
Пункт 1 ст. 181 ГК РФ предусматривает, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Таким образом, срок исковой давности по данному спору еще не истек.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В рассматриваемом деле это означает, что покупатель должен вернуть членам кооператива нежилые помещения, а ЖСК обязан вернуть уплаченную за них сумму.