В скором времени начнут работать обновленные нормы Закона о несостоятельности, касающиеся банкротства застройщиков. Теперь для погашения требований участников строительства путем предоставления им недостроя будет открываться отдельный счет должника, а распоряжаться им уполномочен арбитражный управляющий.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности) не раз претерпевал изменения. Очередные коррективы вносит Федеральный закон от 02.07.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“» (далее — Закон). Часть поправок вступит в силу 3 августа этого года, а часть — в июле следующего года.
Застройщик-банкрот получит деньги на специальный счет
Положения о банкротстве застройщиков в редакции Закона вступят в силу 3 августа (см. также «ЭЖ», 2011, № 19, 2012, № 30). В частности, оценивать стоимость переданного застройщику имущества и подлежащего передаче дольщикам жилья будет оценщик, привлеченный застройщиком (абз. 3 п. 2 ст. 201.5 Закона о несостоятельности).
Изменятся и правила подсчета голосов участников строительства на собрании кредиторов. Теперь на их число будет влиять не только размер суммы, уплаченной застройщику, но и размер реального ущерба, причиненного непередачей жилого помещения (п. 2 ст. 201.5 и обновленный п. 5 ст. 201.6 Закона о несостоятельности).
Изменится срок, в течение которого арбитражный управляющий может вынести на рассмотрение собрания дольщиков вопрос о ходатайстве перед судом об удовлетворении их требований путем передачи недостроя. Сейчас этот срок составляет от одного до двух месяцев со дня утверждения арбитражного управляющего (абз. 1 п. 1 ст. 201.10 Закона о несостоятельности). С 3 августа он будет исчисляться иначе — не менее, чем через два месяца, и не более, чем через полгода после утверждения судом арбитражного управляющего.
Для удовлетворения такого рода требований участников строительства нужно соблюсти несколько условий (п. 3 ст. 201.10 Закона о несостоятельности). Одно из них — при недостаточности имущества должника участники строительства вносят денежные средства на депозит суда. Закон вносит коррективы в данный порядок: деньги нужно будет перечислять на счет самого должника, а не суда (подп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона о несостоятельности). Это вполне логично, поскольку с депозитным счетом суда возникает слишком много вопросов: кто его будет вести, как списывать деньги? А у судей и их помощников времени на решение этих вопросов часто недостаточно.
Поправки помогут дольщикам, которые претендуют на готовые дома
Таким образом, участники строительства получают возможность ускорить процедуру удовлетворения своих требований должником путем передачи им объекта незавершенного строительства или уже построенного жилья вместо того, чтобы ждать от должника денег в числе кредиторов третьей очереди (ст. 134 Закона о несостоятельности). Это очевидное преимущество, поскольку второй вариант несет в себе для таких субъектов риск и вовсе остаться без денег и недвижимости.
Получается, что участники строительства по сути могут выкупить недвижимость, доплатив по правилам Закона уже в два раза меньше чем сейчас — 10% стоимости своих прав требования к застройщику (п. 5 ст. 201.10 Закона о несостоятельности в новой редакции). Таким образом, возможна ситуация, при которой требования кредиторов первых двух очередей и текущие платежи будут погашены, и при этом дольщики также будут в плюсе. Вот только непонятно, что с этой недвижимостью потом делать, получится ли ее реализовать, чтобы хоть получить свои деньги назад? Или же доводить до ума доставшееся дольщикам имущество будет новый застройщик? Особенно остро этот вопрос может встать, если уровень готовности объекта долевого строительства незначителен. Несмотря на всю позитивность внесенных поправок остается посочувствовать участникам строительства, в котором застройщик не продвинулся дальше закладки фундамента.
Заметим, что предложенный алгоритм погашения требований дольщиков будет допустим не только в ходе конкурсного производства, но и во время проведения любой процедуры банкротства.
Через десять дней после даты поступления заявлений от дольщиков арбитражный управляющий представит в суд и заявителям расчет необходимой суммы. Именно арбитражному управляющему, а не суду, будет направляться и уведомление с указанием даты его представления и информации о получателях денежных средств (п. 8 и абз. 1 нового п. 8 ст. 201.15 Закона о несостоятельности). Арбитражный управляющий на основании определения суда об удовлетворении вышеназванного заявления будет открывать отдельный счет должнику, предназначенный для погашения требований кредиторов первых двух очередей и текущих платежей. Деньги с этого счета будут списываться по распоряжению арбитражного управляющего в течение десяти дней с момента вступления в силу указанного определения (п. 13 и новые абз. 2 и 3 п. 8 и п. 10 ст. 201.15 Закона о несостоятельности).