На публичное обсуждение представлен разработанный Минстроем России законопроект с поправками в законодательство о долевом строительстве. Среди поправок: установление требований к застройщикам, которые привлекают средства граждан для жилищного строительства, заключение типового договора участия в долевом строительстве, создание единого реестра застройщиков и страхование имущественных интересов дольщиков, связанных с риском неполучения объекта. Вводить предложенные изменения начнут уже в следующем году, но в полном объеме поправки должны заработать с начала 2017 г.
Надежность компаний, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилых домов, должна быть железобетонной, как и несущие конструкции возводимых ими зданий. Для достижения этой цели недостаточно раскрытия информации о застройщике в интернете («ЭЖ», 2015, № 41, с. 09) и специальных привилегий дольщиков в деле о банкротстве застройщика, если оно было инициировано (см. «ЭЖ», 2013, № 27, с. 08). Для повышения защиты прав граждан —участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости Минстроем России был разработан законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Законопроект). Документ содержит поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), а также связанные с ними изменения в другие федеральные законы (от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Новый Законопроект проходит публичное обсуждение на портале www.regulation.gov.ru c 10 ноября по 7 декабря (ID проекта 41361).
Законопроект содержит комплексные изменения в Закон о долевом строительстве: новые требования к информационной открытости застройщиков, установление дополнительных требований к застройщикам, привлекающим средства граждан для строительства, а также конкретизация направлений целевого использования застройщиком привлеченных средств, создание единого реестра застройщиков, введение вмененного страхования участниками долевого строительства их имущественных прав в отношении объектов долевого строительства, размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках.
Законопроект предполагает введение новых требований постепенно, в три этапа — с 1 марта 2016 г., с 1 июля 2016 г. и с 1 января 2017 г.
Требования к застройщикам повысят до нового уровня
В действующей редакции Закона о долевом строительстве предусмотрены условия, при которых возможно привлечение денежных средств дольщиков. В частности, подобная деятельность допускается на основании заключенного договора об участии в долевом строительстве путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов или же жилищно-строительными или жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона).
Законопроектом предлагается с 1 марта 2016 г. существенно расширить перечень условий, при которых компания сможет привлекать деньги граждан на строительство жилья на основании договора об участии в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве в ред. Законопроекта). На дату регистрации договора застройщик должен отвечать девяти требованиям (перечень закрытый):
-
размер собственных средств застройщика или входящих с ним в одну группу компаний должен быть не менее минимума, рассчитанного по утвержденному Правительством РФ алгоритму;
-
отсутствие неисполненных предписаний об устранении нарушений, связанных с размером собственных средств;
-
непроведение ликвидации застройщика;
-
непроведение в отношении застройщика процедур, применяемых в деле о банкротстве;
-
неприостановление деятельности;
-
невнесение сведений о застройщике в реестр недобросовестных поставщиков в связи с неисполнением строительных контрактов или контрактов о приобретении недвижимости;
-
невнесение сведений о застройщике в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-
отсутствие задолженности по обязательным платежам за прошлый год в размере более 25% балансовой стоимости активов;
-
отсутствие у руководителя и лица, отвечающего за бухгалтерский учет и отчетность, судимости за преступления в сфере экономики и неприменение к ним наказания в виде запрета занимать определенные должности в сфере строительства или дисквалификации.
Помимо определения требований к застройщикам, Законопроект также конкретизирует перечень целей, на которые застройщик вправе направить полученные от граждан денежные средства. По сравнению с нынешней редакцией ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве этот перечень предлагается расширить, добавив к нему с 1 января 2017 г. новые пункты. В частности, застройщикам могут разрешить направлять такие средства на возмещение затрат в связи с заключением договора об освоении территории или комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств по этому договору, на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, который возводится с привлечением средств денежных граждан.
Страховать надо риски кредиторов, а не ошибки должника
На этот раз разработчики Законопроекта предлагают страховать не ответственность застройщика, а риски дольщиков, связанные с непередачей им объектов недвижимости (ст. 15.3 Закона о долевом участии в ред. Законопроекта).
Суть такого страхования заключается в том, чтобы компенсировать гражданину возможные потери в связи с риском неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств. Заключить такой договор страхования дольщики должны будут за свой счет и только с теми компаниями, которые отвечают определенным требованиям. Перечень таких страховщиков будет публиковать на своем сайте Банк России.
Договор страхования имущественных рисков дольщика будет вступать в силу со дня регистрации договора участия в долевом строительстве и действовать в течение двух лет после установленной в договоре даты передачи дольщику жилого помещения. Выплату страхового возмещения страховщик будет осуществлять только при наличии решения суда либо об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок, права на него, возведенные на нем объекты), либо о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. При этом с 1 января 2017 г. планируется отменить правило о страховании гражданской ответственности застройщиков.