Окончание действия договора аренды участка не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию

Если объект недвижимости был правомерно возведен на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов, то истечение срока действия договора аренды земельного участка не может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суть дела

Общество (арендатор) заключило с администрацией (арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. Администрация выдала арендатору разрешение на строительство объекта сроком до 13.11.2016.

Затем (26.02.2019) стороны заключили новый договор аренды того же земельного участка для завершения строительства до 25.01.2022. Срок действия разрешения на строительство также был продлен. Общество в установленный в разрешении срок завершило строительство объекта недвижимости.

С целью ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшего использования общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Однако в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов было отказано. Кроме того, общество обратилось с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Министерство жилищной политики. Однако в выдаче также было отказано со ссылкой на истечение к моменту обращения за разрешением срока действия договора аренды.

Общество, считая, что отказ министерства не соответствует законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в суд с заявлением о признании решения незаконным и обязании выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Выводы судов

Суды трех инстанций решили, что оснований для признания незаконным отказа нет, так как на момент обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию срок действия договора аренды истек, и у заявителя отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, занятый объектом, а значит, министерство правомерно отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и удовлетворила требования общества в части признания незаконным отказа министерства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Дело в части требования об обязании министерства выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию СКЭС ВС РФ направила на новое рассмотрение.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в ч. 3 и 4 ст. 55 ГрК РФ. Таким образом, правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, который был правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.

В данном деле правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на участке, предоставленном в аренду, возвел объект недвижимости. При этом факт завершения строительства объекта подтвердил Главгосстройнадзор Московской области своим распоряжением.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, нет предусмотренных ст. 239.1 ГК РФ оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

Само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Таким образом, отказ министерства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует требованиям п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот в целях осуществления предпринимательской деятельности.