Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?

До того, как Земельный кодекс РФ вступил в силу, федеральные и местные власти раздавали землю без межевания и постановки на кадастровый учет. В результате в настоящее время в России тысячи участков не имеют точно установленных границ. Купля-продажа таких наделов сопровождается рядом рисков для покупателей, вызывает судебные споры и серьезно осложняет сделки с землей. Подробнее — в материале «ЭЖ».

Что именно считается неустановленными границами земельного участка? ­Если исходить из закона (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г.), далее — старый Закон о кадастре, и п. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — новый Закон о госрегистрации недвижимости), речь идет о земельных участках, в отношении которых не установлено местонахождение их границ с помощью координат характерных точек.

Риски приобретения участков с неустановленными границами

Проблемы с ограждением участка.

Довольно распространенная ситуация, когда собственники соседних участков не могут огородить землю, конфликтуют и обращаются в суд. Если оба участка не имеют установленных границ, то суд, как правило, отказывает обеим сторонам. Например, в одном деле собственники соседних земельных участков обратились с встречными требованиями в суд. Одна сторона требовала устранить препятствия в пользовании землей, а вторая — установить границу между участками. При этом границы ранее были не установлены и не были согласованы в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении обоих исков, отметив, что границы земельного участка должны устанавливаться при его межевании, которое производится правообладателем во внесудебном порядке, а при наличии спора уже при согласовании границ правообладатели могут обратиться в суд за его разрешением (решение Тяжинского районного суда Кемеровской области по делу № 2-309/2015 от 25.12.2015).

Покупка участка с посторонними объектами и обременениями.

Тоже довольно распространенное явление. Будущий собственник приобретает (покупает или получает в наследство) участок с неустановленными границами, затем проводит межевание. В результате выясняется, что на приобретенной земле располагаются объекты третьих лиц, которые нельзя перенести или снести. Из-за этого уменьшается полезная площадь участка и его реальная стоимость.

Например, в одном деле (решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-412/16 от 30.03.2016) лицо приобрело участок с неустановленными границами. В процессе межевания выяснилось, что по территории этого участка проходит газопровод низкого давления, проложенный к соседнему дому. Новый собственник земельного участка попытался признать газопровод самовольной постройкой. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что строительство ветки было согласовано всеми инстанциями на специально выделенных землях. При этом, когда велись работы по прокладке трубы, будущий учас­ток истца не имел установленных границ. О том, что ветка газопровода проходит по его земле, новый собственник узнал только в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении требований, отметив при этом, что покупатель приобрел участок с ограниченными правами на землю (ст. 56 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок получил обременение в виде газопровода. Сумеет ли теперь новый собственник продать эту землю или возвести на ней постройку — большой вопрос.

Приобретение «другого» участка.

На практике бывают случаи, когда покупатели приобретают тот участок, который указан в до­кумен­тах, осматривают его перед покупкой, но вот о том, что в реальности является предметом сделки, новый собственник узнает, только когда устанавливает забор или ограждение.

Вообще неспециалисту трудно оценить месторасположение участка на местности, особенно если он находится в поле, а его границы никто до этого не установил. В такой ситуации покупатель слабо представляет себе реальный размер и мес­тонахождение своего будущего надела. И только заплатив деньги, а потом, вызвав геодезиста, покупатель приходит к выводу, что ему продали совершенно не то, что он хотел изначально приобрести.

Например, в одном деле (решение Иркутского районного суда Иркутской области по делу № 2-1951/2013 от 12.11.2013), покупатель земельного участка обратился в суд с требованием признать до­гово­р купли-продажи недействительным в порядке ст. 179 ГК РФ. Поводом для обращения в суд послужил тот факт, что ответчики продали ему не тот надел, который показывали при осмот­ре. В свою очередь продавцы выдвинули контраргументы, указав, в частности, что покупатель лично землю не осмат­ривал. Вместо покупателя участок осмотрела его супруга, но так как участок достаточно большой, границы его не определены и большая часть ограждающих колышков в момент осмотра отсутствовала, то она не смогла правильно оценить его местонахождение и размеры. Надо понимать, что непрофессионал на местности этого сделать просто не в состоянии. Поэтому у супруги покупателя сложилось ошибочное мнение о реальном расположении земли. В итоге суд встал на сторону продавцов и отказал покупателю в иске.

Приобретение «исчезнувшего» участка.

С течением времени земля без установленных границ может и вовсе исчезнуть. Классический пример такой ситуа­ции — спор, рассмотренный Пачелмским районным судом Пензенской области (решение № 2-163/2012 от 11.02.2013).

В этом деле компания «Тандер» (владелец сети магазинов «Магнит») приобрела у одного гражданина земельный участок рядом с будущим торговым центром. Покупатель собирался построить на этой земле парковку с подъездными путями. Сделка, на первый взгляд, прошла успешно. Продавец передал представителям покупателя все необходимые до­кумен­ты: кадастровый паспорт, постановление администрации об изменении вида разрешенного использования земли, свидетельство о праве собственности. Единственный момент — сведения о мес­тоположении границ участка были ориентировочными, что, впрочем, не является препятствием для сделки купли-продажи. Однако пос­ле оформления сделки у покупателя начались неприятности. Чтобы использовать приобретенный участок, необходимо было провести кадаст­ровые работы. Вызванный для межевания кадастровый инженер заявил, что по адресу расположения надела уже сформирован другой участок, который занесен в кадастр. Ему присвоен номер и установлены границы. Следовательно, провести работы с новым наделом невозможно, так же как и использовать его, потому что фактически этого участка просто не существует — на его месте уже расположен другой земельный участок, который полностью перекрывает приобретенную землю. Тогда компания обратилась в суд с требованием признать до­гово­р-купли продажи незаключенным и взыскать с ответчика уплаченные по сделке денежные средства.

В этом споре суд принял сторону истца и признал до­гово­р незаключенным. Мотивируя свое решение, судья сослался на то, что из до­гово­ра нельзя определенно установить, о каком вообще имуществе шла речь в до­гово­ре (ст. 554 ГК РФ).

Вероятность получить учас­ток фактически меньшего размера.

Данная ситуация встречается, пожалуй, чаще других, и, как правило, в нее попадают наследники либо покупатели. Получив землю, они уже на местности понимают, что их права нарушены. Судебные разбирательства чаще всего заканчиваются для истцов безрезультатно.

Так, в одном деле (решение Увинского районного суда Удмуртской Республики по делу № 2-449/2013 от 09.07.2013), гражданин приобрел земельный участок и жилой дом. Затем, сопоставив реальную площадь своего надела с той, что была указана в акте, покупатель пришел к выводу, что сосед, поставив новый забор, захватил часть его земли, и обратился в суд за защитой своих прав.

В суде выяснилось, что новый забор, который потребовал перенести истец, построен на месте старого ограждения, и прежний собственник участка против его размещения не возражал. В итоге суд отказал в иске, отметив, что поскольку межевание земельного участка истца не проводилось, его границы не устанавливались, то участок считается поставленным на кадастровый учет декларативно, а его площадь является ориентировочной и подлежащей уточнению. Следовательно, права истца сосед не нарушал.

Как минимизировать риски, приобретая участок с неустановленными границами?

Первое правило, которым необходимо руководствоваться, приобретая земельный учас­ток: в принципе стоит избегать покупки земли с неус­тановленными границами. Если необходимость приобрести такой участок все же велика, надо понимать, что минимизировать риски помогут юрист по земельным вопросам и кадаст­ровый инженер. Юрист займется правовыми вопросами, а инженер поедет на местность, где определит местоположение участка и расскажет, что будет с ним пос­ле межевания.

Если же участок с неустановленными границами уже приобретен или достался по наследству, то следует приступить к процедуре межевания. На первом этапе собирается информация для его проведения и выяснения юридических границ участка. Сначала надо выявить всех заинтересованных лиц. Как правило, это владельцы или арендаторы соседних земельных участков (п. 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О кадастровой деятельности», далее — Закон о кадастровой деятельности). Даже если собственник знает соседей лично, все равно необходимо запросить сведения из Росреестра (раньше это была выписка из ­ГКН, а теперь — выписка из ­ЕГРН). Такой запрос является платной услугой.

Необходимо также решить, будут ли устанавливаться какие‑либо знаки (в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 31.12.2009 № 582 «Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки (закладки)» существуют три типа межевых знаков: металлические трубы, деревянные столбы и металлические марки с крестообразной насечкой) на местности) или нет (п. 5 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

При этом следует помнить, что соседи вправе потребовать согласовать с ними границы и сами установить на местности соответствующие знаки. Одновременно с этим собственник земли должен пригласить для выполнения работ кадастрового инженера. Сделать это можно через специализированную организацию. Однако в любом случае необходимо проверить информацию об инженере через сервис на сайте Росреестра (доступен по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). При заключении до­гово­ра с кадастровым инженером у него необходимо потребовать копию квалификационного аттестата или запросить в Росреестре выписку из госреестра кадастровых инженеров.

После подписания до­гово­ра об оказании услуг всю остальную работу берет на себя кадастровый инженер. Вначале он решает, как будет проводить согласование границ. Есть два способа осуществления данной процедуры: индивидуальное согласование с каждым собственником или проведение собрания. При созыве собрания инженер рассылает по поч­те с уведомлением о вручении специальные извещения. Эти до­кумен­ты также могут быть переданы представителям собственников под расписку или направлены по электронной поч­те. Форма извещения является стандартной и ее утверждает Минэкономразвития России (см. приказ Минэкономразвития России от 21.11.2016 № 735 «Об установлении примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков …»).

В некоторых случаях закон разрешает информировать о собрании, не рассылая извещения, а печатая их в местных ­СМИ. Такой вариант возможен, если в ­ЕГРН нет информации о поч­товом адресе или адресе элект­ронной почты одного из заинтересованных в согласовании границ лиц либо кадастровый инженер получил извещение о невозможности вручить письма одному из них. Кроме того, извещение о собрании подлежит публикации в ­СМИ, если смежный земельный учас­ток расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и считается объектом общего пользования либо входит в состав земель сельхозназначения и им владеют более пяти собственников. И наконец, если прилегающая земля входит в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 8 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

Нарушение порядка уведомления может привести к аннулированию установленных границ. Так, например, в одном деле (решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края по делу № 2-1122/2015 от 14.10.2015) суд по иску прокурора признал результаты кадастровых работ и межевание незаконными, потому что инженер не согласовал границы с двумя собственниками смежных участков.

Соответственно, следующий этап — это уже непосредственно согласование границ кадаст­ровым инженером. Он проверяет до­кумен­ты и полномочия всех заинтересованных в согласовании лиц, а также знакомит их с проектом плана, объясняя его содержание. После этого инженер показывает соседям возможные границы земельных участков непосредственно на территории.

Финальным этапом межевания и установления границ является акт согласования. Он оформляется на обратной стороне межевого плана. Границы считаются согласованными, когда в акте стоят подписи всех заинтересованных лиц либо их представителей. При нарушении инженером данного правила суд может признать кадастровой ошибкой местоположение границ и даже в некоторых случаях прекратить в ­ЕГРН регистрацию права собственности на участок (см., например, решение Рассказовского районного суда Тамбовской области по делу № 2-36/2016 от 25.08.2016).

Закон считает, что согласование прошло успешно, даже если не все заинтересованные подписали до­кумен­т, но в то же время не представили свои возражения о границах в письменной форме (п. 3 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности).

Если соседи не согласились с границами и передали на бумаге свои возражения, кадастровый инженер записывает это в акте и прикладывает данные до­кумен­ты к межевому плану. Фактически с этого момента открывается этап досудебного урегулирования спора.

Спор о границах земельного участка

Процедура досудебного урегулирования спора о границах изложена в приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в котором пре­ду­смот­рена возможность повторного согласования. Для этого инженер создает новый чертеж и на его обороте составляет акт, где фиксирует сведения о спорных точках. Далее новый до­кумен­т приобщается к делу (п. 87 Требований к подготовке межевого плана). Если же стороны и при повторном согласовании не пришли к консенсусу, то впереди их ждет суд.

Первая задача, которая возникает при обращении в суд, — это определение предмета иска. Если рассматривать вопрос о неустановленных границах в чистом виде, то здесь можно выделить два вида судебных разбирательств. Во-первых, это тяжбы об установлении границ между соседними участками. Во-вторых, это споры, выте­кающие из отказа собственников участков или муниципальных органов согласовать границы.

Некоторые юристы выделяют еще и третий вид споров — о разделе участка и пос­ледую­щем установлении границ. Представляется, что такой подход не совсем верный, так как первоначальным предметом судебного разбирательства в данном случае является определение порядка использования земли, которая затем делится между сторонами. Поэтому вопрос о границах в данном случае является ­вторичным.

Наиболее часто встречаются споры об установлении границ между смежными землепользователями. И здесь есть несколько тонких моментов, которые необходимо иметь в виду, участвуя в такого рода разбирательствах.

Иногда собственники подают в суд на владельцев соседних участков и требуют признать незаконными результаты межевания, которое они провели. Причины могут быть самые разные: уменьшилась площадь участка, сдвинулись границы, не согласован акт и так далее. При этом участки самих истцов не имеют установленных границ. В таких случаях суды, как правило, отказывают в иске на том основании, что если границ нет, то сосед ничего и не нарушил. Поэтому прежде чем идти в суд, необходимо провес­ти межевание и полностью изменить предмет заявляемых требований.

Здесь следует заметить, что формулировка требований «отменить результаты межевания» является неграмотной. Что такое результаты межевания? Это план и землеустроительное дело. Иными словами, техническая до­кумен­тация. Сама по себе она не может нарушить права субъектов.

Если же исходить из норм закона (п. 3 ч. 1 ст. 7 старого Закона о кадастре и п. 2 ст. 8 нового Закона о госрегистрации недвижимости), то права истца нарушает недостоверная информация в ­ЕГРН (ранее — в ­ГКН), касающаяся сведений о земельном участке ответчика, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе сведений о его границах. Следовательно, истцу необходимо заявлять требование признать такие сведения недействительными и исключить их из реестра.

Однако это лишь часть требований, которые необходимо заявить. Отметим, что раньше суды действительно иног­да выносили такие решения и возвращали ситуацию в прежнее русло. Однако Московский областной суд положил конец этой практике (см. постановление Президиума Московского областного суда от 05.08.2015 № 367), указав, что основанием для внесения необходимых изменений в сведения о местоположении земельного участка будет являться решение суда об установлении спорных границ участка в конкретных координатах. Иными словами, одновременно с удалением записи из ­ЕГРН необходимо требовать установления новых границ между соседними участками. Причем с указанием координат новых границ.

Поэтому требования могут звучать приблизительно так:

1) признать недействительными, а также исключить из ­ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельного участка (кадастровый номер такой‑то), принадлежащего (тому‑то) и находящегося по адресу…;

2) установить смежную границу между участком (кадаст­ровый номер такой‑то) и участком (кадастровый номер такой‑то) на основании координат, которые имеются в приложении к экспертному заключению (либо в межевом плане).

Прежде чем подавать заявление в суд, необходимо иметь на руках межевой план, пусть даже и не внесенный в Росреестр (см. п. 1 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года, утв. Президиумом Московского областного суда 17.06.2015). Судья во время заседания определит, какие до­кумен­ты являются верными, либо просто назначит землеустрои­тельную экспертизу.

Второй момент, на который следует обратить внимание, вступая в судебный спор о неустановленных границах, — сбор доказательств. Как правило юристы, представляю­щие интересы собственников земельных участков в судах, основной упор делают на стандартные до­кумен­ты, предоставляемые клиентами, и показания свидетелей. Это, безус­ловно, правильно, однако нельзя забывать и о других моментах. В частности, желательно запрашивать из Росреест­ра материалы инвентаризации. Они особенно важны, когда границы участков являются неуточ­ненными. Также полезными могут быть и копии из ортофотопланов — обычные фотографии местности с воздуха. Дело в том, что многие съемки производились еще 90‑е гг. прошлого века. И если спорная земля еще в те времена имела ограждения, то старые фотографии это покажут. Эти фото также можно получить в Росреестре.

Читатели, имеющие представление об археологии, подтвердят, что специалисты, работающие в данной отрасли, часто используют аэрофотосъемку для поиска и уточнения места проведения раскопок. Подобный способ можно использовать и при выяснении фактических границ земельных участков. Как правило, если ограждения стояли долгое время, то они оставили след на местности. На земле его определить сложно, а вот при аэрофотосъемке достаточно просто. Более того, в зависимости от того, как собственники использовали землю, можно сделать выводы и о конфигурации участков. Например, в одном из регионов Поволжья съемка с беспилотного аппарата показала фактические границы участков. Дело в том, что собственники по‑разному использовали соседствующие наделы: засевали разными культурами, каждый по‑своему культивировал землю и т.п. Все это отразилось на состоянии земель и, соответственно, на снимках.

Для подобной съемки сегодня используют беспилотные летательные аппараты (­БПЛА). В интернете можно легко найти компании, которые оказывают подобные услуги.

Наряду с вышеперечисленными материалами большое подспорье в ходе процесса окажут выписки из похозяйственных книг, техпаспорта и другие до­кумен­ты. Кроме того, юристу, ведущему дело, желательно выехать на местность и осмот­реть спорные участки. Здесь надо обследовать территорию, обратив внимание на природные и искусственные объекты, которые находятся на участке более 15 лет. Это могут быть старые деревья, пни, столбы, развалины и так далее. Когда нет сведений о координатах границ, при их определении следует отталкиваться от подобных объектов.

Таким образом, еще на стадии досудебной подготовки надо собрать как можно больше фактического материала, не ограничиваясь выписками из ­ЕГРН и показаниями свидетелей.