Несмотря на неоднократные попытки законодателя урегулировать и упорядочить земельные отношения, на сегодняшний день в этой сфере по-прежнему сохраняются серьезные противоречия. В частности, значительное число проблем связано с пересечением и наложением границ смежных земельных участков. Причины для подобных нестыковок могут быть самыми разными, однако результат один: рано или поздно собственники или владельцы таких земельных участков сталкиваются с необходимостью отстаивать свои интересы в суде. О способах установления границ земельных участков при их уточнении и подходах судов к разрешению соответствующих споров читайте в материале.
Впервые постановка земельных участков на кадастровый учет с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на сегодняшний день Федерального закона «О кадастровой деятельности», далее — Закон № 221-ФЗ). Одновременно появилась процедура уточнения границ земельного участка.
Уточнение местоположения границ — это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. Согласно п. 4 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства (утв. приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 № 267) координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже точности картографической основы ЕГРН, принятой на территории, на которой размещается граница объекта землеустройства.
Уточнение местоположения границ земельных участков необходимо для фиксации реальных границ на местности и на практике позволяет решить следующие задачи:
-
предотвратить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;
-
получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;
-
уменьшить риск признания возведенных построек самовольными (например, как установленных на недостаточном расстоянии от границы участка).
Согласно действующему законодательству уточнение местоположения границ является правом, а не обязанностью собственника, за исключением случаев приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ).
Стоит также отметить, что уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется при условии, что установленные в ЕГРН в отношении земельного участка сведения не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости). Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90.
Таким образом, уточнение допускается не только в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, но и в случае, если их местоположение не соответствует установленным требованиям к точности (например, средней квадратической погрешности местоположения границ). И все же на практике, как правило, большинство споров возникает в первом случае.
Для определения границ используются любые возможные способы
Так, при уточнении местоположения границ земельных участков может выясниться, что фактическое местоположение границ земельного участка не соответствует сведениям из имеющихся правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, либо границы накладываются на земельный участок смежного землепользователя, что влечет за собой необходимость разрешения спора в судебном порядке.
В соответствии с п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Отметим, что содержание приведенной нормы (за исключением указания в перечне документов на проект межевания территории) соответствует ранее регулировавшему эти отношения п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости.
Таким образом, на сегодняшний день законодатель в порядке приоритетности определяет следующие способы установления границ земельных участков:
-
установление границ на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;
-
установление границ исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;
-
установление границ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
-
установление границ в соответствии с фактическим землепользованием (границами, существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения).
Росреестр в письме от 16.02.2016 № 19-00221/16 указал, что при отсутствии приведенных выше документов при определении местоположения границ земельных участков могут использоваться и другие документы: картографические материалы государственного кадастра, генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы.
Поскольку законодательством не определен точный перечень документов, подтверждающих права на земельный участок, а также документов, определяющих местоположение земельного участка при его образовании, а также принимая во внимание позицию Росреестра, у судов отсутствует единообразный подход относительно того, какими документами стоит руководствоваться при определении местоположения границ земельных участков.
В таблице приведены документы, на основании которых суды определяли местоположение границ при рассмотрении конкретных дел.
Анализ сложившейся судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды определяют местоположение смежных границ на основании проведенных по делу землеустроительных судебных экспертиз, при производстве которых эксперты предлагают варианты расположения границ исходя из представленных сторонами в материалы дела документов (планов границ земельных участков, решений госорганов о предоставлении земельных участков, генеральных планов территорий и др.).
Фактическое землепользование — распространенный аргумент в суде
Несмотря на то что определение местоположения границ земельного участка в соответствии с фактическим землепользованием предполагает представление сторонами по делу суду доказательств фактического владения земельным участком в таких границах в течение не менее 15 лет (что в большинстве случаев является затруднительным), на практике суды могут устанавливать границы по текущему фактическому землепользованию, даже несмотря на наличие правоподтверждающих документов, либо определяющих местоположение границ земельных участков при их образовании (см., например, апелляционные определения Московского городского суда от 26.07.2017 по делу № 33-28286/2017, от 30.03.2016 по делу № 33-8509/2016, определения Ленинградского областного суда от 19.11.2015 № 33-5103/2015, от 19.08.2015 № 33-3943/2015).
В некоторых случаях местоположение границ земельного участка суды устанавливали, в первую очередь, с целью сохранения юридической площади земельных участков (то есть указанной в правоустанавливающих документах на земельный участок), с учетом расположения существующих построек (см., например, апелляционные определения Московского областного суда от 21.12.2015 по делу № 33-19822/2015, Ленинградского областного суда от 21.02.2018 № 33-1243/2018).
При обосновании избранного способа установления местоположения границ земельного участка суды иногда указывают также на то, что он соответствует общеправовому принципу справедливости, обеспечивает баланс прав и законных интересов каждой из сторон (см., например, Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 06.06.2018 № 33-3170/2018), не применяя положения п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.
Таким образом, даже наличие правоподтверждающих документов, в которых отображается местоположение границ земельного участка, либо документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании, не гарантирует установление местоположения границ в судебном порядке в соответствии с указанными документами, поскольку суд может принять во внимание и иные обстоятельства (юридическую площадь земельных участков, наличие и расположение на нем построек, текущее фактическое землепользование и др.). И хотя в определенных случаях указанный подход судов можно считать справедливым, формально он противоречит требованиям п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.
Какие документы принимали суды для обоснования местоположения границ земельного участка? (таблица)
|
Документы |
Реквизиты судебного акта |
|---|---|
|
План границ, исполненный муниципальным унитарным предприятием до постановки участка на кадастровый учет |
Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.10.2015 № Ф01-3715/2015 по делу № А82-231/2014 |
|
Решения госорганов и местных администраций о предоставленных земельных участках, акт выбора земельного участка, решение Исполкома, постановление местной Администрации |
Постановление АС Волго-Вятского округа от 21.06.2016 № Ф01-2165/2016 по делу № А31-9077/2014 |
|
План границ земельного участка — приложение к договору аренды земельного участка, заключенному на основании постановления главы города |
Постановление АС Поволжского округа от 19.01.2016 № Ф06-6397/2013 по делу № А55-10470/2013 |
|
Государственный акт на право бессрочного пользования землей |
Постановление АС Поволжского округа от 21.10.2015 № Ф06-859/2015 по делу № А57-21221/2013 |
|
Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения |
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 30.11.2015 № Ф08-8037/2015 по делу № А32-29482/2013 |
|
Данные государственного акта и каталога координат к делу по отводу земельного участка |
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 № Ф08-2382/2015 по делу № А32-33235/2013 |
|
Чертеж земельного участка, утвержденный главным архитектором города в 1992 г. |
Постановление АС Центрального округа от 26.07.2016 № Ф10-2423/2016 по делу № А62-754/2015 |
|
Генеральный план, разбивочный чертеж, содержащий подтвержденное главным архитектором района описание границ землеотвода |
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2018 № 33-6135/2018 |
|
План границ СНТ |
Апелляционное определение Московского областного суда от 22.01.2018 по делу № 33-104/2018 |
|
Постановление главы Администрации |
Апелляционное определение Московского областного суда от 26.03.2018 по делу № 33-319/2018 Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу № 33-13301/2017 Апелляционное определение Московского областного суда от 10.08.2016 по делу № 33-21672/2016 |
|
Выписка из протокола заседания Профкома от 1991 г. |
Определение Московского городского суда от 11.10.2017 № 4Г-11641/2017 |
|
Схема, описание границ смежных земельных участков, входящие в состав кадастрового дела |
Апелляционное определение Московского областного суда от 18.07.2016 по делу № 33-17971/2016 |
|
План райкомзема |
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016 по делу № 33-22684/2016 |
|
Схема расположения земельных участков на плане части территории поселка |
Постановление Президиума Ленинградского областного суда от 27.03.2018 № 44г-19/2018 по делу № 2-186/2017 |