С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — новый Закон о госрегистрации), который пришел на смену двум другим: Федеральному закону от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации) и Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре).
Зачем нужен новый Закон о госрегистрации недвижимости? Какие изменения ждут оборот в связи с его принятием? Об этом — в материале «ЭЖ».
С 1 января 2017 г. старый Закон о госрегистрации утратил силу, за исключением одной статьи — 31.1, которая прекращает действие с 1 января 2020 г. Старый Закон о кадастре продолжает действовать в существенно обновленной редакции — из него исключены все нормы о кадастровом учете, и теперь этот закон, как сказано в его ч. 1 ст. 1, «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров».
Причины появления нового Закона о госрегистрации заключаются прежде всего в необходимости устранить недостатки ранее действовавшей регистрационно-учетной системы: неудобство и дороговизну двух реестров, дублирование и противоречивость их сведений. Результатом реформы должно стать устранение разрыва между кадастровым учетом как учетом объекта и регистрационным учетом как учетом прав на объекты, упрощение и ускорение регистрационных и учетных процедур, снижение рисков при проведении операций на рынке недвижимости.
Что нового, важного и полезного появилось в новом Законе по сравнению с предыдущими?
Появляется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Этот реестр объединяет ранее существовавшие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости.
ЕГРН состоит из:
-
реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
-
реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
-
реестра границ (сведения о них ранее содержались в кадастре недвижимости). Прежние реестры велись на электронных и бумажных носителях. ЕГРН ведется в электронном виде. В бумажном виде будут храниться только реестровые дела.
Появляются новые объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются
К таким объектам относятся: машино-места, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.
Машино-места учитываются в ЕГРН и регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости. Учет единого недвижимого комплекса и регистрация права на него проводятся в двух случаях: (1) завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса, (2) объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав (ст. 46 нового Закона о госрегистрации).
В ЕГРН, в отличие от прежних реестров, включается информация о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в РФ, об игорных зонах, лесничествах, лесопарках, охотничьих угодьях. Кроме того, в ЕГРН будет содержаться история операций с объектами. Все внесенные в реестр изменения будут сохраняться, эти данные будут отражаться в выписке из ЕГРН. Это будет полезно для проверки юридической чистоты объекта при совершении сделки с ним.
Учетом объектов и регистрацией прав занимается только Росреестр
Кадастровых палат, которые ранее занимались кадастровым учетом, больше нет (ст. 3 нового Закона о госрегистрации).
Кадастровый учет объектов и регистрация прав будут проводиться как одновременно, так и отдельно
Старые законы одновременное осуществление учета и регистрации не предусматривали. Согласно новому Закону о госрегистрации, если сведений об объекте нет в ЕГРН, его учет в кадастре и регистрация прав осуществляются одновременно в случае создания объекта недвижимости, прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации. Без проведения одновременного кадастрового учета происходят регистрация перехода права собственности и подтверждение ранее возникших прав.
Новый Закон о госрегистрации также содержит ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения регистрации прав. К ним относятся, в частности, создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН, изменение основных характеристик объекта недвижимости (ч. 5 ст. 14 нового Закона о госрегистрации).
Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав
Ранее заявление о постановке на учет могло подать любое лицо. В новом Законе о госрегистрации перечень заявителей зависит от того, как проводятся учет и регистрация — одновременно или раздельно. Например, при одновременном осуществлении учета и регистрации заявление в отношении построенного объекта может подать собственник или законный владелец земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, а при учете в кадастре без одновременной госрегистрации — орган государственной власти, местного самоуправления, выдавшие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 15 нового Закона о госрегистрации). Ранее заявления о кадастровом учете и регистрации подавались по месту расположения объекта в пределах кадастрового и регистрационного округа. По новому закону при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости (ч. 2 ст. 18 нового Закона о госрегистрации).
По старому Закону о госрегистрации основанием для отказа в приеме являлось наличие в поданных на регистрацию документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, подача документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В новом Законе о госрегистрации эти обстоятельства являются основанием для возврата документов без рассмотрения. Помимо этого, оставить заявление без рассмотрения регистратор может в случае неправильного формата электронных документов, отсутствия подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или регистрации прав.
Отказ в приеме документов в старом Законе о кадастре не был предусмотрен, а в старом Законе о госрегистрации был запрещен. По новому Закону о госрегистрации в приеме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).
Ранее при отправке документов на регистрацию почтой заверить у нотариуса было необходимо только подпись гражданина на заявлении. Новый Закон о госрегистрации обязывает заверять у нотариуса весь пакет посылаемых документов.
Уточнены основания приостановления кадастрового учета и госрегистрации по решению регистратора
Ранее старые законы предусматривали каждый свой перечень оснований для приостановки и отказа в регистрации. Одним из оснований для отказа каждый закон называл неустранение причин приостановки. В новом Законе о госрегистрации все ранее существовавшие причины для приостановки и отказа объединены в один перечень оснований для приостановки (по сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен — в нем указано 55 оснований). Данный перечень объединил перечни, содержащиеся в старых законах, уточнил эти основания, а кроме того, добавил новые (ст. 26 нового Закона о госрегистрации).
Основание для отказа в регистрации или учете по новому Закону о госрегистрации только одно — если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 27 нового Закона о госрегистрации). Среди новых оснований для приостановки стоит отметить следующие:
-
ничтожность сделки, на основании которой возникает регистрируемое право;
-
созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту;
-
земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;
-
помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).
Следует также обратить внимание на увеличение сроков приостановления. Ранее регистрация прав по решению регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя — на три месяца. Новый Закон о госрегистрации эти сроки увеличил. Они составят: три месяца — по решению регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления) и шесть месяцев — по инициативе заявителя.
Новые основания для прекращения учета и регистрации
Новый Закон о госрегистрации предусматривает новое основание для прекращения кадастрового учета и регистрации прав: прекращение регистрации возможно по заявлению нотариуса, если документы на регистрацию подавал он сам. Если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, то прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).
Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав
Ранее общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав на него составлял десять рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчислялся со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, то есть максимальный срок составлял 20 рабочих дней. Согласно новому Закону о госрегистрации (ч. 1 ст. 16) общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен. При подаче документов в Росреестр он составит:
-
пять рабочих дней — для кадастрового учета;
-
десять рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
-
семь рабочих дней — для госрегистрации прав.
Если документы представляются через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
Представление сведений из Реестра
Здесь есть два новшества. Первое: если по старым законам о госрегистрации и кадастре сведения из реестров предоставлялись в срок пять рабочих дней, то по новому Закону о госрегистрации — в три рабочих дня со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений. Второе: увеличился объем информации, который предоставляется арбитражным управляющим в делах о банкротстве. Если раньше им предоставлялись сведения только о содержании правоустанавливающих документов и обобщенные сведения о правах должника на объекты недвижимого имущества, то новый Закон о госрегистрации дополнил этот список сведениями в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, причем теперь такие сведения предоставляются не только в отношении должника, но также в отношении лиц, входящих в состав органов управления должника, и лиц, контролирующих должника. Это поможет арбитражным управляющим бороться с выводом активов должников.
Новые правила исправления ошибок, содержащихся в Реестре
Указанные в старом Законе о кадастре «ошибки в сведениях» теперь называются «реестровыми ошибками». Стоит отметить новые правила: исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Это означает запрет снятия земельного участка с кадастрового учета, что всегда признавалось недопустимым в практике арбитражных судов, однако было широко распространено в практике судов общей юрисдикции. Отдельно, ввиду ее особой значимости, закон выделил порядок исправления самой распространенной и конфликтной реестровой ошибки — ошибки в описании местоположения границ земельного участка, что на практике чаще всего имеет место в виде пересечения и наложения границ. Теперь суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков (ч. 6 ст. 61 нового Закона о госрегистрации).
Нововведения в части ответственности за нарушения в ходе регистрации
Таких нововведений два. Первое: по старому Закону при госрегистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. По новому Закону о госрегистрации орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате госрегистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.
Второе: ограничен размер ответственности за неисполнение решения суда (эта норма будет действовать с 1 января 2020 г.). По старому Закону о госрегистрации собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации в случае, если по не зависящим от них причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. По новому Закону о госрегистрации это право принадлежит не всем субъектам права, а только гражданам, утратившим не любое жилое помещение, а только единственное, при условии, что взыскание не производилось не по любой причине, а только в случае прекращения существования должника (смерть гражданина или исключение юридического лица из ЕГРЮЛ). Как следствие, отпала необходимость ждать год, как было положено по старому Закону о госрегистрации.
Основные выводы
В новом Законе о госрегистрации:
-
ощутимо снизилось количество препятствий для регистрации и кадастрового учета: уменьшилось число представляемых документов, ускорены регистрационно-учетные процедуры, они более подробно регламентированы для того, чтобы меньше вопросов оставалось на усмотрение чиновникам. Новый Закон о госрегистрации ввел более подробные и систематизированные правила, которые раньше были разбросаны по различным нормативным актам или отражались только в судебной практике: о кадастровом учете при уточнении границ земельного участка, учете части объекта. Все больше документов Росреестр обязан запрашивать самостоятельно;
-
увеличена ценность обращения к нотариусу: быстрее регистрация, нет проверки Росреестром юридической чистоты документов, что снижает риск приостановки и отказа в регистрации;
-
усилен контроль Росреестра за строительством: подробно прописаны основания для приостановки при нарушении порядка возведения объектов, предусмотрена обязанность информировать компетентные органы о выявленных нарушениях при строительстве;
-
выражена ориентация на электронный документооборот. Это позволит ускорить регистрационно-учетные процедуры и разгрузить бумажные архивы.
В целом новый Закон о госрегистрации заслуживает положительной оценки. Как он будет работать, покажет практика.