Наша семья не будет отнесена к категории малоимущих граждан в соответствии с жилищным законодательством субъектов Федерации. Но мы можем снять жилье по коммерческому найму за умеренную плату. Предусматривает ли новый Жилищный кодекс такую возможность?
В. Дроздова, г. Екатеринбург
Обычно под коммерческим наймом понимается предоставление гражданам органами государственной власти и местного самоуправления жилья на условиях, отличных от договора социального найма.
Однако Жилищный кодекс РСФСР не содержал такого понятия. Отсутствует оно и в главе 35 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения по найму жилого помещения.
Названный Кодекс выделяет в отдельный вид только договор социального найма, по которому предоставляется жилье из государственного и муниципального фондов.
В то же время понятие «коммерческий наем» используется в региональном законодательстве. При этом данное понятие толкуется неоднозначно.
Так, из Положения об аренде жилых помещений муниципального жилищного фонда, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 10 декабря 1996 г. № 8/2, следует, что договор коммерческого найма заключают граждане с юридическими лицами, которые ранее приняли от администрации города жилые помещения в аренду.
Причем эти граждане должны быть работниками данных юридических лиц. Арендаторы не могут использовать полученные площади в качестве гостиниц, общежитий и нежилых помещений. Учет граждан, нуждающихся в получении жилья по коммерческому найму, возложен на отделы глав районных администраций.
Установлены также единые ставки оплаты жилья.
Однако понятие «коммерческий наем» в этом регионе используется и в ином значении. Из Постановления главы города Екатеринбурга «Об утверждении программы «Накопительная схема приобретения жилья» следует, что под договором коммерческого найма понимается договор найма-продажи (ст. 501 ГК РФ), согласно которому до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем переданного ему товара.
Иное значение придается договору коммерческого найма в законодательстве города Москвы. Из Закона от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики» следует, что такие договоры заключает город Москва или уполномоченное им лицо (наймодатель). По договору коммерческого найма гражданину предоставляется жилое помещение (без ограничения нормой предоставления) во временное владение и пользование для проживания в нем за договорную плату. То есть в данном случае отсутствует посредник-арендатор.
Новый Жилищный кодекс тоже не выделяет коммерческий наем в отдельный вид договора. Однако его нормы предусматривают заключение договора найма жилого помещения с гражданами, которые не имеют права на социальный наем жилья.
Наймодателями по такому договору являются органы государственной власти и местного самоуправления.
Органы государственной власти и местного самоуправления в соответствии со ст. 2 ЖК РФ в установленном порядке предоставляют гражданам жилье по договорам социального найма, а также найма жилых помещений в государственном и муниципальном фондах.
Вопросы платы за такое жилье регулируются разд. VII Жилищного кодекса РФ. Пункт 4 ст. 156 названного Кодекса определяет, что размер платы за пользование жилым помещением, входящим в государственный или муниципальный фонд, устанавливается в зависимости от его качества, благоустройства, отделки квартиры и месторасположения дома.
Статья 159 ЖК РФ предусматривает предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Право на такие субсидии имеют и граждане — пользователи жилых помещений государственного и муниципального фондов.
Субсидии предоставляются в случае, если расходы граждан на оплату жилья и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю их затрат на эти цели в совокупном доходе семьи, установленную субъектом Российской Федерации.
Отношения по договору так называемого коммерческого найма регулируются также нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ. Если такой договор заключен на год или более длительный срок, то по истечении этого периода наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора. Он также может заключить возмездный договор поднайма.