Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, вправе приобрести такой земельный участок по цене, установленной соответствующим органом местного самоуправления. Однако на основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 342-ФЗ) до 1 января 2012 г. действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Льготный порядок действует только для коммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на выкупаемых земельных участках зданий, если эти здания были ранее «отчуждены из государственной или муниципальной собственности». Понятие «отчуждение из муниципальной собственности» может трактоваться максимально широко — например, здание выбыло из муниципальной собственности в результате приватизации, по решению суда, по договору купли-продажи, было внесено в уставный капитал организации или любыми иными способами (письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 26.01.2009 № Д23-169 по вопросу переоформления прав на земельные участки.)
Исходя из упомянутого письма Минэкономразвития России, а также принимая во внимание стабильную и последовательную практику арбитражных судов (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08 по делу № А82-251/2008-14, Определение ВАС РФ от 11.11.2009 № ВАС-14092/09 по делу № А51-13910/200828-276/31, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу № А41-23690/08, ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2008 по делу № А29-852/2008, Дальневосточного округа от 15.05.2009 № Ф03-2062/2009 по делу № А51-11829/2008), можно прийти к следующим выводам.
Первый. Организация имеет право на льготу даже в том случае, когда первоначально здание было приобретено у муниципального или государственного органа иным лицом и лишь впоследствии оказалось в собственности организации, планирующей выкуп земельного участка.
Второй. Правило о льготах также распространяется на те здания, которые возведены на месте разрушенных (снесенных, реконструированных) зданий, ранее отчужденных из муниципальной собственности.
Если у организации есть основания для применения приведенного льготного порядка выкупа земельного участка, цена совершаемой ею сделки будет устанавливаться субъектами РФ в пределах:
— 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;
— 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.Из постановления Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08
Компания «Арверон» является первым собственником приватизированного здания, расположенного на неприватизированном земельном участке. Поэтому ей пришлось в суде доказывать свое право на применение льготных цен при приватизации земли. Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из буквального и системного толкования п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ и пришел к выводу, что право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.
Суд апелляционной инстанции отменил это решение, так как счел, что Закон № 137-ФЗ не позволяет применить к обществу «Арверон» льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, поскольку право собственности на производственные здания перешло к нему не из государственной, а из частной собственности.
Суд кассационной инстанции признал ошибочным толкование судом апелляционной инстанции п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, отменил его постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Президиум ВАС РФ подтвердил правомерность этого вердикта, рассудив, что действие упомянутой нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
По данным, размещенным на сайте Комитета по труду и занятости населения Московской области (http://www.gszn.mosreg.ru/gszn_lub/), численность населения Люберецкого муниципального района на 1 января 2009 г. составляла 354 200 человек. Ориентируясь на эту цифру, можно сделать вывод, что земельный участок в этом регионе должен выкупаться по цене, не превышающей 2,5% его кадастровой стоимости.
Если организация владеет зданием, которое никогда не находилось в государственной или муниципальной собственности и не могло быть «отчуждено из государственной или муниципальной собственности», для приобретения земельного участка, на котором расположено такое здание, до 2012 г. используется иной льготный порядок определения его стоимости. Он приведен в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 342-ФЗ).
В населенных пунктах с численностью населения:
— свыше 3 млн человек — стоимость составит от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— от 500 000 до 3 млн человек — стоимость составит от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— до 500 000 человек, а также за пределами границ населенных пунктов — стоимость составит от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Будет применяться минимальный для конкретной местности размер ставки земельного налога за единицу площади участка.
После 1 января 2012 г. льготный порядок определения стоимости земельного участка прекратит действие. В связи с этим согласно п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ цена участка будет соответствовать размеру его кадастровой стоимости до момента установления органом местного самоуправления точного порядка определения его цены.