По общему правилу, заключая договор аренды, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель, если эти недостатки препятствуют полностью или частично пользованию этим имуществом (ст. 612 ГК РФ).
Недостатки заранее оговорены не были
Если арендатором такие недостатки были обнаружены, то следует предпринять по своему выбору следующие действия:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
При этом если сам договор или передаточный акт подписан без замечаний, то наличие этих самых недостатков, препятствующих полностью или частично пользоваться имуществом, нужно доказывать. Для этого можно, например, по факту обнаружения недостатков предъявлять письменные претензии арендодателю о необходимости их устранения. При этом рекомендуем продолжать платить арендную плату до достижения согласия по данному вопросу с арендодателем, иначе суд примет решение не в пользу арендатора (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 N А21-7574/04-С2, от 02.10.2006 N А56-14215/04).
Если недостатки оговорены заранее
К сожалению, в вопросе не говорится о наличии или отсутствии в акте передачи помещения указания на имеющиеся недостатки электропроводки.
Если арендодатель оговорил заранее недостатки сдаваемого им в аренду имущества и описал их в передаточном акте, то тогда вступает в силу правило, защищающее арендодателя: арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ). В этом случае если арендатор согласился заключить договор аренды без претензий к состоянию арендуемого объекта, то все последствия становятся уже проблемой арендатора.
Ответственность за возникшие последствия при эксплуатации такого имущества будет возложена на арендатора. Это подтверждает и складывающаяся судебная практика по данному вопросу (Постановления Волго-Вятского округа от 28.04.2007 N А82-12270/2005-4, Северо-Западного округа от 22.04.2008 N А56-2562/2006).
Применительно к рассматриваемому случаю, если арендодатель заранее оговорил, что в помещении пожароопасная проводка, а арендатор беспечно согласился заключить договор аренды данного помещения, вся ответственность в случае пожара и причинения ущерба объекту аренды и имуществу (включая имущество третьих лиц) будет лежать на арендаторе (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2008 N А56-2562/200).
Лазейка для арендатора все-таки есть
Это капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью. Правда, действовать в этой ситуации надо оперативно, чтобы избежать возникновения пожара.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Значит, освободить арендодателя от обязанности произвести капитальный ремонт той же самой аварийной проводки может прямое указание на это в нормативно-правовом акте либо в договоре (условие о возложении на арендатора обязанности чинить проводку за его счет).
При этом если подобный пункт в договоре отсутствует, указание в акте приема-передачи аварийного состояния имущества не освобождает арендодателя от обязанности производить его капитальный ремонт. Так, согласно п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указание в акте приема-передачи на аварийное состояние арендованного помещения само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Такой ремонт должен производиться арендодателем в разумный срок. Если арендодатель не выполняет данную обязанность, у арендатора возникает право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Советы арендаторам! 1. Старайтесь избегать аренды помещений с существенными недостатками, в частности при наличии пожароопасной электропроводки.
2. Если это невозможно, в договоре аренды не берите на себя обязательства по проведению капитального ремонта, в том числе по замене или ремонту встроенной электропроводки, за счет собственных средств.
3. Если обязанность по капитальному ремонту лежит на арендодателе, передаточный акт подписан и в нем определены дефекты проводки, то сразу после заключения договора следует решить проблему ремонта этого помещения, иначе это грозит пожаром и невозможностью применить ответственность к арендодателю.
Делаем выводы
У арендатора есть цель - возложить ответственность на арендодателя в случае пожара из-за неисправной проводки.
Если, подписывая акт, арендатор знал, что встроенная проводка неисправна и требуется ее капитальный ремонт, нужно: потребовать от арендодателя провести его (если иное не оговорено), пока не возник пожар, либо уж сделать его самостоятельно, а потом взыскать стоимость с арендодателя.
Ну а если капитальный ремонт (вызванный неотложной необходимостью) арендатору своими силами делать не хочется, а арендодатель тоже не делает шагов в этом направлении? В этом случае стоит подумать о расторжении договора и взыскании с арендодателя убытков, пока все не сгорело (возможно, такой шаг экономически будет более оправданным).
В противном случае (уже после пожара) правду придется искать в суде, и суд согласно положениям п. 2 ст. 612 ГК РФ встанет на сторону арендодателя (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2008 N А56-2562/2006). Итак, вам нужно еще раз решительно потребовать от арендодателя провести неотложный ремонт.
В случае его отказа у вас есть следующие варианты действий:
- после анализа возможности возгорания и связанных с этим рисков гибели имущества расторгнуть договор и взыскать убытки;
- провести ремонт своими силами, а потом взыскать его стоимость с арендодателя или уменьшить на эту сумму арендную плату.