Общество, являющееся застройщиком, планирует в течение месяца до сдачи жилого дома в эксплуатацию привлечь к участию в финансировании строительства многоквартирного дома юридическое лицо (дольщика) с заключением договора участия в долевом строительстве (далее – договор долевого строительства). По условиям договора финансирование будет производиться в рассрочку в течение года из денежных средств, которые поступят от продажи дольщиком объекта долевого строительства после оформления его в собственность.
Может ли застройщик заключить договор на таких условиях и как ему защитить свои интересы при продаже дольщиком объекта долевого строительства (квартир) и своевременного получения финансирования в полном объеме?
Отношения застройщика и дольщика в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), иными законами и нормативными правовыми актами.
Договор должен быть заключенным
В рамках договора долевого строительства застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома и после ввода его в эксплуатацию передает объект долевого строительства дольщику, а дольщик, в свою очередь, финансирует строительство в размере и сроки, установленные договором (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Следовательно, договор долевого строительства регулирует отношения застройщика и дольщика во время строительства, т.е. до сдачи дома в эксплуатацию.
Порядок вступления договора долевого строительства в силу установлен ст. 4 Закона №214-ФЗ. В частности, заключенным он может считаться только с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом №122-ФЗ.
Анализируя положения ст. 4 Закона № 214-ФЗ, можно сделать вывод, что договор долевого строительства должен быть зарегистрирован до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в противном случае он будет признан незаключенным. К сожалению, арбитражная практика по данному вопросу практически отсутствует. Вместе с тем в Постановлении от 09.01.2007 №Ф08-8190/2007 ФАС Северо-Кавказского округа признал законным отказ регистрирующего органа в регистрации договора долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Рассрочка не запрещена
Участие дольщика в долевом строительстве выражается в финансировании строительства дома, а именно в перечислении денежных средств во время строительства. При этом порядок их внесения должен устанавливаться условиями договора.
Законодательство не запрещает финансирование в рассрочку, в т.ч. внесение части инвестиционного взноса после сдачи дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности на объект долевого строительства. В частности, Закон № 214-ФЗ позволяет перечислять сумму взноса либо единовременным платежом, либо частями в период, исчисляемый годами, месяцами, кварталами (п. 3 ст. 5). Отсутствие запрета подтверждается судебной практикой. В августе 2005 г. ФАС Уральского округа обязал регистрирующий орган зарегистрировать право собственности дольщика на объект долевого строительства по договору, предусматривающему рассрочку уплаты инвестиционного взноса, которая приходилась на период до и частью после завершения строительства дома и оформления дольщиком права собственности (Постановление от 15.08.2005 по делу №Ф092545/05-С4).
В случае если условия договора долевого строительства не предусматривают внесения каких-либо платежей финансирования до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то дольщик не будет участвовать своими средствами в строительстве дома. Такая ситуация косвенно указывает на фиктивность договора. Например, в Постановлении от 03.05.2006 по делу № Ф093374/06-С3 ФАС Уральского округа косвенно затронул данный вопрос, отметив, что договор, заключенный за 5 дней до сдачи дома в эксплуатацию с уплатой суммы финансирования только через 9 месяцев после его заключения, не является договором долевого строительства.
Отсутствие финансирования в период строительства может повлечь признание договора притворной сделкой, прикрывающей другую, поскольку по своей сути он является договором купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем (п. 2 ст. 170, п. 3 ст. 455 ГК РФ).
Усугубить положение может наличие взаимозависимости между застройщиком и дольщиком. В этом случае договор долевого строительства может быть признан мнимой сделкой по иску налогового органа, если во время налоговой проверки выявят нарушение законодательства о налогах и сборах.
Притворность и/или мнимость договора доказывается в судебном порядке. Инициаторами обращения в суд могут быть не только заинтересованные лица, включая учредителя застройщика, но, как было указано выше, и налоговые органы. В случае признания судом договора долевого строительства мнимой и/или притворной сделкой применяются последствия недействительности сделки, установленные ГК РФ. В лучшем случае застройщик и дольщик обязаны будут вернуть друг другу все полученное по договору. В худшем – суд может применить правила ст. 169 ГК РФ с взысканием всего полученного застройщиком и/или дольщиком по данному договору в доход государства. Разъяснения по применению положений ст. 169 ГК РФ даны в Постановлении Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением ст. 169 ГК РФ».
СПРАВКА
В соответствии со ст. 169 ГК РФ при наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Кроме того, данный договор обладает признаками сделки, совершенной под условием, поскольку предусматривает оплату финансирования из денежных средств, которые поступят от реализации объекта долевого строительства после оформления его в собственность дольщика. Такой порядок расчетов увеличивает риск застройщика не получить инвестиционный взнос в полном объеме, например, в связи с преднамеренным созданием дольщиком препятствий по продаже объекта долевого строительства, в частности завышение его стоимости. При этом обязанность в суде доказывать недобросовестность действий дольщика возлагается на застройщика.
Таким образом, договор долевого строительства может быть заключен на указанных в вопросе условиях, при этом имеется вероятность признания его недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Обеспечение оплаты
Теперь рассмотрим вопрос об обеспечении интересов застройщика при продаже дольщиком объекта долевого строительства за счет денежных средств, которые поступят от реализации.
Одним из способов обеспечения является обременение прав пользования и распоряжения объектом долевого строительства. Поскольку договор заключается до создания объекта долевого строительства, в качестве обеспечения можно установить залог имущества и доли в праве собственности на общее имущество, приобретаемые в будущем по данному договору. Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя, если иное не установлено условиями договора. Собственно получение предварительного согласия может стать мерой, обеспечивающей снижение риска застройщика. Поэтому при реализации объекта долевого строительства, находящегося в залоге, рекомендуем воспользоваться оформлением письменного согласия застройщика-залогодержателя. В этом случае он сможет контролировать судьбу объекта долевого строительства после оформления в собственность дольщика и погашение финансирования из денежных средств, полученных от его реализации.
Залог подлежит государственной регистрации и может оформляться как отдельным договором, так и устанавливаться в договоре долевого строительства. В любом случае в договорах следует учесть все существенные условия залога, предусмотренные положениями ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В противном случае регистрирующий орган откажет в его регистрации или условие о нем будет признано недействительным. Такой вывод подтверждается судебной практикой, в частности, по делу № Ф09-2545/05-С4 ФАС Уральского округа признал незаконной регистрацию обременения при оформлении права собственности на объект долевого строительства, ссылаясь на отсутствие в договоре долевого строительства условий о залоге недвижимого имущества при рассрочке перечисления инвестиционного взноса.
Следовательно, защитить свои интересы застройщик может, установив обременение в отношении прав дольщика по распоряжению объектом долевого строительства с использованием права на предварительное согласие.