Непредсказуемый спрос. Более четверти построенного жилья не распродано

Но специалисты Банка России большой проблемы в этом пока не видят — по их мнению, большинство проектов имеет достаточный запас маржинальности для стимулирования спроса. При этом в ближайшей перспективе спрос может сократиться, что грозит рисками для проектов с невысокой финансовой устойчивостью.

В новом материале о проектном финансировании строительства жилья эксперты регулятора указывают, что в III квартале 2023 г. застройщики еще увеличили запуск новых проектов до 11,5 млн кв. м после 11,4 млн в II квартале, несмотря на то, что объем нераспроданной площади оставался значительным и превысил 68 млн кв. м (+1,0 млн кв. м за III квартал). Это в том числе касалось проектов, где продажи уже начались — 43,5 млн кв. м (+0,8 млн кв. м).

С учетом того, что запускается проектов больше, чем вводится, выросла общая площадь строящихся многоквартирных домов (МКД) (см. первую таблицу).

Строительство МКД в III квартале 2023 г.

Проекты	Объем, млн кв. м	К II кв. 2023,%
Строящиеся	104,6	+3,5
С эскроу	99,2	+5,2

 

«Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ (в том числе повышения первоначального взноса до 20%) и сокращения выдач наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью», — предупреждают аналитики ЦБ.

Запуск с опережением

Они отмечают, что крайне высокий спрос в III квартале 2023 г., который поддерживался льготными госпрограммами и желанием населения сохранить средства в условиях возрастающей инфляции и ослабления курса рубля, привел к росту доли реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадиях строительства — на 2,5 п.п., до 31,1%. Однако в 19 регионах, на которые приходится около 11% возводимых МКД, доля реализованного жилья снизилась либо осталась на уровне II квартала. Это авторы материала связывают прежде всего с более значительными объемами запуска новых проектов.

Повышение уровня распроданности в первую очередь обеспечено продажами в «молодых» проектах, запущенных с начала 2023 г.: доля проданного жилья в них заметно выросла по сравнению с аналогичным пе­рио­дом прошлого года. Это, полагают эксперты регулятора, может объясняться стремлением людей купить жилье по более низким ценам на ранних этапах строительства (в том числе из-за ограниченного бюджета покупки).

Доля проданного жилья в проектах на стадии ввода в эксплуа­тацию за квартал не изменилась и находится на уровне 73%, что на 6 п.п. меньше, чем год назад.

«То, что более четверти построенных квартир остаются нераспроданными, пока не критично. Сами застройщики не снижают цены, и представляется, что большинство проектов имеет достаточный запас маржинальности, который может быть использован для стимулирования спроса», — считают аналитики ЦБ.

Замедлившись в 1-м полугодии, в III квартале 2023 г. рост цен на первичном рынке ускорился, опередив рост цен на вторичном. Отчасти авторы анализа объясняют это переориентацией спроса на первичный рынок, где действуют программы господдержки, из-за роста рыночных ставок.

Объемы кредитования

Темп прироста объема кредитных лимитов в III квартале 2023 г. ускорился (+11% против +9% в II квартале). Это, по мнению экспертов регулятора, может объясняться ростом объема строящихся площадей, а также увеличением себестоимости строительства. Общий объем лимитов достиг 15,6 трлн руб., +1,5 трлн руб. за квартал.

Объем выдач превысил показатели II квартала на 20% и составил около 1,2 трлн руб., что стало рекордом за все время существования проектного финансирования жилья (ПФ).

На фоне незначительно выросшего объема погашений, следовавшего за раскрытием счетов эскроу по введенным в эксплуатацию МКД, прирост портфеля ПФ в III квартале 2023 г. составил 609 млрд руб. (+11%) после 438 млрд руб. в II квартале 2023 г. (+9%). Он также выше прироста корпоративного портфеля в целом (+5,9%). Общий объем задолженности застройщиков превысил 6,0 трлн руб.

Аналитики ЦБ считают, что в ближайшие один-два квартала портфель ПФ может составить порядка 6,5 трлн руб. при ожидаемых довольно высоких объемах расширения кредитных лимитов с учетом начала выборки средств по недавно запущенным проектам, а также снижения темпов продаж (как следствие, снижения объема раскрытий). Дополнительно на портфель ПФ, не исключают эксперты, повлия­ют объемы ввода новых объектов: в декабре — январе они традиционно выше, как и темпы погашения задолженности.

По данным банков, качество портфеля в целом остается на высоком уровне: доля кредитов IV—V категорий качества на конец III квартала 2023 г. составила 0,4% проектного портфеля. Эта доля увеличилась вдвое за квартал (+0,25 п.п., или на 17,1 млрд руб.).

«В дальнейшем качество портфеля ПФ может ухудшиться при сохранении тенденции роста проблемных кредитов», — указывают авторы материала.

Покрытие задолженности

Большой объем продаж жилья обеспечил рекордный объем поступлений средств на счета эскроу — почти 1,6 трлн руб. (1,0 трлн руб. в II квартале 2023 г.). Значительный приток наблюдался в течение всего квартала, при этом в августе — сентябре — на рекордных уровнях: в 2—2,5 раза больше среднемесячных значений 2021—2022 гг.

Объем раскрытий за квартал увеличился до 0,71 трлн руб. с 0,65 трлн на фоне роста объема проектов, запускавшихся в предыдущие периоды.

В результате опережающего роста поступлений (+1,57 трлн руб. в III квартале) в сравнении с раскрытиями (+0,71 трлн руб.) остаток средств на счетах эскроу на конец квартала превысил 5,4 трлн руб. (+0,86 трлн руб. за III квартал 2023 г.).

Как следствие, уровень покрытия заметно вырос, до 86% (+5 п.п.), вернувшись к значениям ноября 2022 г. Таким образом, на конец III квартала 2023 г. обязательства застройщиков, не покрытые эскроу, составили немногим менее 0,9 трлн руб. (1,1 трлн руб. в II квартале 2023 г.).

«В дальнейшем можно ожидать снижения уровня покрытия по мере того, как будет охлаждаться спрос из-за повышения первоначального взноса по льготным госпрограммам (до 20% c 20.09.2023), и ужесточения макронадбавок в высокорискованных сегментах рынка ипотечного кредитования». Это произойдет также вследствие продолжения выборки кредитных лимитов по действующим проектам, а также появления задолженности по проектам, активно запускаемым во 2-м полугодии 2023 г.», — прогнозируют эксперты ЦБ.

Ставка по ПФ

Ставка по портфелю ПФ увеличилась за квартал на 0,7 п.п., до 5,6%. Это аналитики регулятора объясняют ростом рыночных ставок по части задолженности, не покрытой средствами на счетах эскроу, особенно по новым проектам. Однако это увеличение сглажено ростом объема поступлений на эскроу и покрытия ими задолженности. В целом ставка ПФ существенно — в 1,8 раза (1,6 раза в II квартале 2023 г.) — ниже ставки по корпоративному кредитованию (около10,3%), рост которой за III квартал 2023 г. составил 2,5 п.п.

Распределение проектов по уровню покрытия задолженности несколько изменилось:

• доля кредитов с покрытием от 0 до 30% снизилась на 4 п.п., до 33%. Авторы анализа предполагают, что застройщики не повышали цены либо давали скидки по новым или менее ликвидным проектам, чтобы быстрее накопить средства на счетах эскроу и снизить стоимость финансирования;

• доля кредитов с покрытием выше 100% выросла на 3 п.п., до 28%, что отражает рост продаж в целом.

«По мере увеличения выборки кредитных лимитов и при более сдержанном росте продаж ставки по портфелю ПФ могут вырасти заметнее. Однако это может быть отчасти уравновешено снижением цен для ускорения продаж», — полагают аналитики Банка России.

 

Доля проданного жилья в III квартале 2023 г.

Объекты	Доля, %	К II кв. 2023, п.п.
Строящиеся	31	+2,5
Готовые	73	+0,6

 

Кредитование застройщиков в III квартале 2023 г.

Объем портфеля, трлн руб.	К II кв. 2023
	трлн руб.	%
6,0	+0,6	+11

 

Покрытие задолженности средствами на эскроу в III квартале 2023 г.

Средства на эскроу, трлн руб.	К II кв. 2023
	трлн руб.	%
5,4	+0,9	+19

Источник: Банк России