В письме от 28.09.2023 № 03-07-07/92596 Минфин России разъяснил нюансы обложения НДС услуг застройщиков при передаче по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений коммерческого назначения, находящихся на первом этаже жилого дома.
Подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ установлено, что от обложения НДС освобождаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Поскольку нежилые помещения в многоквартирном доме имеют коммерческое назначение, возникает вопрос, рассматриваются ли они как объекты производственного назначения, не подпадающие под действие подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ?
Минфин России разъяснил, что для целей применения подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ нужно различать понятия «объект» и «объект долевого строительства». Согласно правовой позиции судов, под «объектом» понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости (в том числе многоквартирный дом в целом), и данный термин отличается от более узкого термина «объект долевого строительства», под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (отдельная квартира, нежилое помещение). При этом определения понятия «объект производственного назначения» Налоговый кодекс не содержит. Законодатель указал лишь характеризующий критерий, обусловленный предназначением таких объектов, — использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. К объектам производственного назначения относятся именно объекты в вышеуказанном смысле, а многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.
С учетом этого специалисты финансового ведомства указали, что услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта по договору участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежат обложению НДС на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Аналогичную позицию Минфин России высказывал и раньше (письма от 30.03.2021 № 03-07-07/22872, от 12.11.2020 № 03-07-15/98846 (доведено до нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 18.11.2020 № СД-4-3/18980@)).
Отметим, что с 1 января 2024 г. в Налоговом кодексе будет прямо прописано об освобождении от НДС услуг застройщика при передаче по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений. Согласно новой редакции подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ от НДС будут освобождаться услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места.