В отсутствие нотариального удостоверения внесудебного порядка недопустимо оставлять за собой предмет залога по исполнительной надписи нотариуса

В отсутствие нотариального удостоверения включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке являются ничтожными. Между тем недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде.

Суть дела

Между обществом (заимодавец) и компанией (заемщик) был заключен договор займа.

Надлежащее исполнение обязательств, принятых компанией по договору займа, было обеспечено залогом принадлежащих ему земельного участка и расположенного на нем административного здания, стороны заключили договор об ипотеке.

Стороны предусмотрели в договоре ипотеки, что при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке его реализация осуществляется любым из следующих способов по выбору залогодержателя:

• посредством продажи с торгов;

• путем оставления залогодержателем предмета залога за собой;

• посредством продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В то же время в договоре предусматривалось, что при обращении взыскания на предмет залога двумя последними способами заложенное имущество отчуждается по цене, согласованной в договоре для целей обращения на него взыскания.

В судебном порядке с компании в пользу общества были взысканы невозвращенная сумма займа, невыплаченные проценты за пользование займом, неустойка за несвоевременный возврат суммы займа и за нарушение сроков уплаты процентов, а также проценты за пользование суммой займа, неустойка за последующий период по день фактического погашения долга.

По утверждению общества, обязательства по договору займа компанией исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем ему была направлена претензия, которая была оставлена без удовлетворения. Это послужило основанием для обращения истца с иском об обращении взыскания на предмет залога путем его передачи обществу.

Позиции судов

Суды первой и апелляционной инстанций, установив наличие задолженности по договору займа, удовлетворили требование общества, обратив взыскание на заложенное имущество путем его передачи заимодавцу по согласованной в договоре об ипотеке цене.

Суд округа поддержал эти выводы судов.

Вывод ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, исходя из следую­щего.

В договор об ипотеке включены условия, являющиеся по своей сути соглашением залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (далее — соглашение о внесудебном порядке). В частности, пункт договора, на который сослались суды, касается обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, им урегулирован вопрос о способе реализации предмета залога при таком обращении взыскания.

В рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора. Права залогодержателя не были удостоверены закладной. В подобной ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), абз. 2 п. 60 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).

Однако факт нотариального удостоверения договора об ипотеке либо какого-то отдельного соглашения о внесудебном порядке не был установлен судами. Из материалов дела это также не следует. Давая объяснения в судебном заседании судебной коллегии, представители общества и компании не отрицали, что ими не была соблюдена нотариальная форма соглашения о внесудебном порядке.

В отсутствие нотариального удостоверения включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке являются ничтожными (п. 3 ст. 163 ГК РФ), в связи с чем общество не могло прибегнуть к такому способу реализации предмета залога, как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса.

Недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным ст. 449.1 ГК РФ, ст. 56 Закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве.

При этом общество и компания являются юридическими лицами, предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, поэтому соглашением между ними могли быть предусмотрены иные способы реализации заложенных вещей при обращении взыскания на них по решению суда: оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости (абз. 2 п. 2, п. 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

Вместе с тем в договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке применяются упомянутые способы реализации предмета ипотеки, то есть своим соглашением стороны не отошли от диспозитивных положений гражданского законодательства о реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое взыскание обращается по решению суда, путем его продажи с публичных торгов.

Следовательно, у судов не было оснований для установления иного способа реализации.