1. Главная
  2. Статьи

ВС РФ указал на недопустимость произвольного установления ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в госсобственности

| статьи | печать
автор:
опубликовано:«ЭЖ-Юрист» №03 (1254) 2023

Если в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Карточка дела

Реквизиты судебного акта

Определение ВС РФ от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408 по делу № А40-197947/2021

Истец

Департамент городского имущества города Москвы

Ответчик

ООО «РН-Трейд»

 

Суть дела

В 2006 г. департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства гаража-стоянки, который в 2012 г. дополнили пунктом, согласно которому в случае нарушения сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке (постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП «О дополнительных мерах <…>», далее — постановление № 793-ПП).

Ссылаясь на то, что в установленный срок гараж-стоянка не был построен, арендодатель произвел расчет арендной платы за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и предложил обществу (ответчику), к которому перешли права и обязанности по договору, уплатить задолженности и неустойки с 06.10.2020 по 31.03.2021.

В связи с неисполнением претензии арендодатель обратился в суд.

Выводы судов и ВС РФ

Суды удовлетворили исковые требования, ссылаясь на постановление № 793-ПП и договор.

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты в связи с нижеследующим.

В отдельных случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).

К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (п. 3 ст. 65 ЗК РФ) (далее — регулируемая арендная плата).

Исходя из позиции п. 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики <…>» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса.

Постановлением № 793-ПП на департамент земельных ресурсов г. Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановление № 793-ПП признано утратившим силу постановлением Правительства г. Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП.

Таким образом, после вступления в силу постановления № 1439-ПП условие договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, ВС РФ посчитала ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению в повышенном размере после утраты законной силы постановления № 793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы.

Комментарий эксперта

Суды неоднократно указывали на недопустимость произвольного установления ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной и муниципальной собственности (п. 66 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) от 27.11.2019, п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В связи с этим это определение, безусловно, необходимо взять «на заметку» арендаторам земельных участков в г. Москве с аналогичными условиями договора, так как до настоящего времени не было единого толкования судами условий договора о повышенной арендной плате при нарушении сроков строительства объектов.

А последствия принятия этого определения крайне положительно скажутся на арендаторах, поскольку с даты отмены постановления № 793-ПП условия договора аренды о повышенной плате за нарушение сроков строительства объекта становятся фактически не применимы.

Кроме того, ВС РФ неоднократно указывал, что само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок. Вместе с этим такое повышение в виде санкции за нарушение сроков строительства не предусмотрено земельным законодательством (апелляционные определения ВС РФ от 03.10.2018 № 69-АПГ18-6 и от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7, Определение ВС РФ от 10.12.2014 № 9-АПГ14-9).

Комментарий эксперта

Стоит обратить внимание на то, что ранее судебная практика в основном исходила из того, что при заключении дополнительного соглашения к договору аренды согласованное сторонами положение подлежит применению даже в случае утраты силы положения законодательства, на основе которого было внесено изменение. Включая соответствующее условие в договор, стороны выражают свою волю на применение указанной в расчете ставки аренды.

Так, например, в деле № А40-135793/21 от 28.12.2022 Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что включение в договор дополнительного условия об уплате аренды в повышенном размере прямо указывает на наличие у арендатора обязательства по соблюдению сроков строительства, а в случае их нарушения — обязательства по уплате аренды в повышенном размере. Признание в дальнейшем утратившим силу постановления № 793-ПП не является основанием для признания спорного договорного условия недействительным (ничтожным).

Учитывая изложенное, правовая позиция ВС РФ внесет определенность в действующую судебную практику по спорам, связанным с нормативным характером регулирования использования земельных участков, находящихся в публичной собственности, в случаях централизованного изменения ставки арендой платы, а также позволит избежать неравенства договорных возможностей между арендаторами при заключении договора с публичным субъектом.