Требования дольщиков, вложившихся в приобретение нежилых помещений, к застройщику-банкроту обеспечены залогом

ВС РФ, в отличие от нижестоящих инстанций, не нашел каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений.

Суть дела

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционно-строительная компания „Сирстрой“» (далее — должник), рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), АО АКБ «Алмазэргиэнбанк» (далее — банк) обратился в суд с заявлением о включении его денежных требований в сумме 242 млн руб. (основной долг по договорам участия в долевом строительстве и неустойка за просрочку передачи строящихся объектов) в реестр требований кредиторов должника.

При этом банк просил признать его требования обеспеченными залогом:

• права аренды земельного участка общей площадью 7234 кв. м;

• трех нежилых помещений площадью 554,6 кв. м, 515,5 кв. м и 465,4 кв. м соответственно;

• незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.

Как было установлено судами, в декабре 2013 г. банк и должник заключили три договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми (офисными) помещениями. В соответствии с условиями этих договоров должник принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче нежилых помещений первой очереди строительства банку после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В свою очередь, банк обязался принять участие в финансировании строительства. Кроме того, 24.04.2015 банк и ЗАО «Управляющая компания „Капитал Инвест“» (далее — управляющая компания) заключили три договора уступки требований, по условиям которых управляющая компания как участник долевого строительства передала, а банк оплатил и принял требования к должнику о передаче расположенных в многоквартирном доме нежилых (офисных) помещений второй очереди строительства. Эти требования принадлежали управляющей компании на основании трех договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.02.2015.

Определением суда от 28.06.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Позиция судов

Суд первой инстанции признал денежные требования банка обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь. В признании банка залоговым кредитором отказано.

Апелляция изменила определение первой инстанции. Требование банка в сумме 135 млн руб. включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь и признано обеспеченным залогом трех упомянутых нежилых помещений, относящихся к первой очереди строительства. Требование банка в сумме 106 млн руб. включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как необеспеченное залогом.

Признавая часть требований обеспеченными залогом, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями ст. 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Он принял во внимание, что за остальными участниками долевого строительства первой очереди зарегистрировано право собственности на жилые помещения, и исходил из того, что банк как участник той же очереди строительства является законным залогодержателем поставленных на кадастровый учет нежилых помещений, строительство которых фактически окончено. При этом апелляция указала, что требование банка о признании его залогодержателем в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома (вторая очередь) не основано на положениях гражданского законодательства и Закона о банкротстве и удовлетворению не подлежит.

Постановлением суда округа постановление апелляции отменено, а определение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд исходил из того, что для целей применения законодательства о банкротстве к числу участников строительства относятся только те лица, перед которыми должник имеет обязательства по передаче жилых помещений (ст. 201.1 Закона о банкротстве). Следовательно, оснований для признания банка залоговым кредитором не имеется.

В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, банк просил отменить определение суда первой инстанции и постановление суда округа, а постановление суда апелляционной инстанции изменить, признав требование банка в сумме 106 млн руб. обеспеченным залогом нежилых помещений, относящихся ко второй очереди строительства.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты первой инстанции и суда округа полностью. Постановление суда апелляционной инстанции он отменил в части отказа в признании обеспеченными залогом требований банка, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве жилого дома. ВС РФ признал указанные требования обеспеченными залогом, исходя из следующего.

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом № 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве. По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Закона № 214-ФЗ положения ст. 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. В силу ч. 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на незавершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков.

При этом законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое). Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве). Однако каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам судов первой инстанции и округа, не имеется.