Правительство намерено запретить деятельность застройщикам, у которых размер собственных средств меньше 10% от указанной в проектной декларации стоимости возведения недвижимости. Соответствующий проект (на regulation.gov.ru он размещен под ID 02/07/09-18/00084021) подготовил Минстрой России.
Новое Положение о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика, которое должно прийти на смену ныне действующему (утв. постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233) разработано в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <...>» (далее — Закон № 214-ФЗ). И коснется тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.
По сравнению с действующим Положением, в новом появится пункт, который ограничивает получение разрешения на строительство тем компаниям, размер собственных средств которых составляет менее 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
Если компания намерена строить несколько объектов, то собственных средств у нее должно быть не меньше 10% от их совокупной запланированной стоимости.
Остальные компании, как и сейчас, должны не иметь убытков в последние три года, использовать полученные от дольщиков деньги только на строительство домов, а стоимость активов застройщика должна быть больше стоимости его обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Вышеперечисленные ограничения для застройщиков вызваны требованиями новой редакции Закона № 214-ФЗ. Так, 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки, сделавшие обязательным для застройщиков соблюдение требований к финансовой устойчивости (подп. 1.8 п. 2 ст. 3 начнет действовать с 30 сентября текущего года). Напомним, что поправки запрещают с 1 июля 2019 г. напрямую привлекать деньги дольщиков тем строителям, кто получил разрешения после 1 июля 2018 г. Граждане будут перечислять средства за купленное жилье только на эскроу-счета в утвержденных государством банках (подробнее об этом см. «Долевое участие в строительстве по-новому: эскроу-счета защитят дольщиков», «ЭЖ-Юрист», № 27, 2018). Финансировать строительство застройщикам теперь нужно за счет банковских кредитов и собственных средств. Отсюда и повышенные требования к их финансовой устойчивости.
Согласно документу изменятся и собственно нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика. Их должно в трехмесячный срок разработать и согласовать с Минфином Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Действующие требования устарели и не дают реального представления о надежности компании. Подавляюще большая часть застройщиков соответствует нынешним нормативам, но при этом каждый год появляются компании, которые не справляются с обязательствами, и их объекты достраивают другие участники рынка.
Надо отметить, что ужесточение требований к застройщикам в том виде, в котором это планирует сделать Правительство РФ, без учета уставного капитала застройщиков, кредитных обязательств, может привести к тому, что на рынке останутся только крупные участники.