Банкротство застройщика практически всегда вызывает юридические конфликты между застройщиком, его кредиторами, в том числе долевыми инвесторами, арбитражным управляющим. Такие случаи влекут рост социальной напряженности, градус которой напрямую зависит от масштаба деятельности застройщика-банкрота и количества объектов, строительство которых заморожено. Проанализируем, как складывается практика защиты прав инвесторов, и дадим ряд рекомендаций.
Согласно законодательству
В августе 2011 года вступил в силу § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), регулирующий банкротство застройщиков.
Государство защищает права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщиков. Существуют правовые нормы, обязывающие застройщика ежеквартально представлять в надзорный орган отчет о своем финансовом состоянии, а за нарушение такой обязанности предусмотрена ощутимая административная ответственность. Таким образом, государство по формальным признакам отслеживает финансовое состояние застройщиков, привлекающих деньги инвесторов. Кроме этого, застройщики с 01.01.2014 обязаны дополнительно обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами. Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов или предоставлении в их пользу поручительства банка.
Для той части долевых инвесторов, которые вкладывали деньги в строительство жилья до 01.01.2014 на старых условиях (без страхования ответственности или поручительства банка), перспектива участия в процедуре банкротства застройщика может стать вполне реальной в связи с кризисными явлениями в экономике.
Если в отношении застройщика арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве, то долевым инвесторам в первую очередь необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов должника. Для этого необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требований в реестр. Такое заявление необходимо подать в срок не позднее двух месяцев со дня открытия конкурсного производства. В случае пропуска двухмесячного срока требования кредитора могут быть учтены «за реестром», что сводит к нулю перспективы их удовлетворения в будущем.
В случае банкротства застройщика наиболее благоприятной для долевых инвесторов будет ситуация, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Тогда у долевых инвесторов есть возможность в рамках дела о банкротстве признать право собственности на конкретное жилое помещение, но только лишь если застройщик передал квартиру дольщику по передаточному акту до даты принятия заявления о банкротстве застройщика. Что делать в случае, если застройщик уклонился от подписания передаточного акта? К сожалению, Закон о банкротстве не дает ответа на этот вопрос, он решается индивидуально в каждом споре по усмотрению судьи. Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод о том, что при наличии у долевого инвестора убедительной правовой позиции суды встают на сторону дольщика.
В случае когда дом не введен в эксплуатацию, эффективно защищать свои права долевому инвестору становится сложнее.
В рамках банкротства застройщика у долевых инвесторов есть следующий выбор: предъявить застройщику требование о передаче денег (в виде возмещения убытков, оплаты неустойки) либо требовать от застройщика передачи квартир в недостроенном доме. Долевой инвестор должен выбрать только один из предложенных вариантов, предъявление одновременно двух требований Законом о банкротстве не предусмотрено.
В первом случае долевые инвесторы принимают решение отказаться от своих притязаний на квартиру в недостроенном доме, а взамен приобрести возможность получения от застройщика денег по результатам такой процедуры банкротства, как конкурсное производство. Законом о банкротстве предусмотрено, что долевые инвесторы, являющиеся кредитором застройщика-банкрота, имеют преимущество в удовлетворении своих требований по сравнению с другими кредиторами застройщика третьей и следующих очередей. То есть после расчета по текущим обязательствам (тем денежным обязательствам должника, которые возникли после даты возбуждения дела о банкротстве) и по требованиям кредиторов первой и второй очереди, включенным в реестр требований кредиторов, конкурсный управляющий обязан приступить к расчету с долевыми инвесторами, которые стоят как бы после второй очереди, но впереди третьей. Как показывает статистика, в делах о банкротстве удовлетворяется 3–5% требований кредиторов. Исходя из этого, с нашей точки зрения, трансформация требования о передаче квартиры в требование об уплате денег из конкурсной массы выглядит малопривлекательной для долевого инвестора.
Во втором случае долевые инвесторы отказываются от денежных требований к застройщику и требуют от него передать в их собственность квартиру в недостроенном доме. Далее дольщики в рамках дела о банкротстве застройщика должны принять решение о создании жилищного кооператива. Затем жилищный кооператив собирает с долевых инвесторов дополнительные взносы, за счет которых кооператив должен закончить строительство дома, которое не было завершено застройщиком-банкротом.
Такое правовое регулирование предназначено для ситуаций, когда строительство дома не завершено, то есть когда речь идет об объекте незавершенного строительства.
Согласно действующему законодательству РФ объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью с момента его государственного кадастрового учета. Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, может ли быть объектом незавершенного строительства только недостроенное здание в целом или допустимо признавать таким объектом и ставить на государственный кадастровый учет квартиру в недостроенном здании, которая физически существует, но в ней нельзя жить по причине отсутствия факта ввода дома в целом в эксплуатацию.
Судебная практика
Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Между тем затронутый нами вопрос имеет важное практическое значение в процедуре банкротства застройщика.
Постановка квартиры в недостроенном доме на государственный кадастровый учет могла бы позволить признать право долевого инвестора на индивидуально определенный объект недвижимости – квартиру в недостроенном доме, а не на долю в праве общей долевой собственности на недостроенный дом.
На практике часто возникают такие случаи, когда суд общей юрисдикции до банкротства застройщика признает право собственности долевых инвесторов на часть квартир в объекте незавершенного строительства. Но в этом же доме, как правило, есть и другие инвесторы, чье право собственности не признано в судебном порядке и чьи квартиры не поставлены на государственный кадастровый учет. В таком случае конкурсный управляющий при включении в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного здания сталкивается со следующей проблемой. Есть объект недвижимости – недостроенный дом, и есть объекты недвижимости – некоторые квартиры в этом доме, на которые судом признано право собственности долевых инвесторов. В такой ситуации включение в конкурсную массу застройщика-банкрота недостроенного дома в целом невозможно без нарушения прав тех инвесторов, которые успели до банкротства признать право собственности в судебном порядке. Эти вопросы, как нам кажется, требуют решения на законодательном уровне.
Требуются изменения в законодательство о банкротстве застройщика, поскольку Закон о банкротстве рассматривает в качестве объекта незавершенного строительства исключительно недостроенный дом в целом, что порождает конфликт интересов долевых инвесторов, иных кредиторов застройщика и арбитражного управляющего.
Возможность в судебном порядке до банкротства застройщика признать право собственности долевого инвестора на квартиру в недостроенном доме объясняется наличием разнонаправленных правовых норм, регулирующих инвестиционные правоотношения. Отсюда возникает возможность размывания конкурсной массы застройщиков путем признания права собственности на квартиры за долевыми инвесторами в судебном порядке.
Подводя итог сказанному, отметим, что банкротство застройщика при наличии не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, для строительства которого привлекались средства дольщиков, – это крайне сложная и конфликтная процедура для всех участвующих в ней лиц. Долевым инвесторам желаем никогда не попадать в ситуацию банкротства застройщика, а если уж не повезло, то не теряя времени обращаться к профессиональным юристам, поскольку без глубокого знания этой проблемы самостоятельно эффективно защитить свои права будет крайне сложно.