Как избежать бесполезных потерь энергии и сократить расходы на оплату коммунальных услуг

Каждый год затраты на энергоресурсы увеличиваются, а разрушительные способы потребления ресурсов ведут не только к росту тарифов на ЖКХ. Изменить ситуацию к лучшему можно с помощью инновационных энергоэффективных и энергосберегающих технологий, использующих возобновляемые ресурсы. Они экологичны и проявляются в сокращении коммунальных расходов, снижении затрат на энергию и необоснованных трат на строительство, в повышении конкурентоспособности отрасли в целом. Энергоэффективное строительство — общепризнанный мировой стандарт, подтверждаемый сертификацией объекта недвижимости. Отечественных девелоперов развивать такие технологии мотивируют строительная отрасль и рынок, находящиеся сейчас в состоянии стагнации. Тем не менее «зеленое» строительство вызывает много вопросов, например, ведет ли оно к удорожанию возводимых объектов. Об опыте использования инновационных решений в строительстве жилых зданий и экономии при их эксплуатации «ЭЖ» рассказал Евгений Тесля, заместитель председателя Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов, эксперт GREEN ZOOM¹.

Применение энергоэффективных технологий в строительстве — вопрос обширный и комплексный. Повышение уровня энергоэффективности здания ведет к улучшению комфорта и безопасности пользователей этого объекта с помощью регулирования внутренней температуры, оптимального использования электрического освещения, вентиляции, к уменьшению выброса парниковых газов CO2. При этом средства, вложенные в энергосберегающие технологии, окупаются, пусть и в долгосрочной перспективе, за счет снижения эксплуатационных расходов здания.

В сегменте жилья на российском рынке такие технологии — это новый тренд качества, нацеленный на людей, думающих о комфортной среде обитания, заботящихся о здоровье своей семьи и считающих деньги, потраченные на энергоресурсы. Оценить же окупаемость инвестиций в те или иные решения, их энергетическую и финансовую эффективность и выбрать оптимальный вариант будущих эксплуатационных затрат и расходов помогает использование таких инструментов, как математическое моделирование. Проводить энергомоделирование рекомендуется еще на этапе проектирования объекта недвижимости. При этом все участники процесса — инвесторы, технические заказчики, девелоперы, проектировщики, инженеры являются интеграторами применяемых решений, технологий, что объединяет команду проекта.

Экономический эффект «зеленого» строительства проявляется на всех этапах инвестиционно-строительного проекта, поэтому в нем заинтересованы все участники.

Привлекательность в оснащении своих объектов энергосберегающими технологиями для девелоперов заключается прежде всего в увеличении стоимости (ценности) недвижимости за счет увеличения срока службы и комфортности, что в свою очередь дает возможность продать ее или сдать в аренду на более выгодных условиях. Кроме того, такие технологии являются эффективным маркетинговым инструментом, позволяющим занять приоритетные позиции среди конкурентов. Интерес собственников и пользователей состоит в более низкой стоимости эксплуатации здания в будущем.

Для инвесторов такое строительство — возможность увеличить капитализацию проекта либо сохранить его конкурентоспособность. Ведь «зеленые» здания повышают уровень комфорта внутренней среды. Коммерции «зеленый» объект позволяет привлечь крупного западного арендатора (многие западные компании предпочитают арендовать офисы в сертифицированных зданиях) и снизить эксплуатационные затраты.

Опыт и инструменты использования «зеленых» технологий объединены в российской системе энергоэффективности

Если инвестор ставит цель построить энергоэффективное здание, то прямое применение западного опыта здесь не даст заметного результата, необходимо сформировать комплекс технологий, адаптированных к российским реалиям. Главное — использовать инструменты, которые уже работают.

Процесс накопления опыта использования энергоэффективных и экологичных технологий идет постепенно.

С целью разработки документа, который определил и адаптировал бы для российской практики огромный спектр вопросов по «зеленому» строительству, в 2013 г. была создана рабочая группа экспертов, в состав которой вошли инвесторы, девелоперы, архитекторы, инженеры².

В результате работы группы была разработана система энергоэффективности GREEN ZOOM. Она создана с учетом особенностей практики проектирования и строительства и соблюдением требований строительных норм и СНиПов в России. В основе системы лежит «экономика знаний», не требующая постоянных финансовых инвестиций. Она включает опыт международных систем LEED (американской) и BREEAM (английской) по решению задач повышения энергоэффективности и экологичности объектов строительства и является их интеллектуальным развитием.

Вместе с тем российская система представляет собой платформу, базис критериев для всестороннего анализа проекта с целью повышения его качества, энергоэффективности и экологичности и снижения эксплуатационных расходов за счет практических малозатратых рекомендаций в соответствии с требованиями соответствующих указов Президента РФ³.

Для выбора оптимального варианта проводится сравнительный анализ двух энергомоделей объектов

В соответствии с системой энергоэффективности развивать и контролировать объект строительства и прилегающую территорию можно по восьми направлениям:

• расположение застраиваемой территории и организация транспортного обеспечения;

• экологическая устойчивость застраиваемой территории;

• водоэффективность;

• энергоэффективность и снижение вредных выбросов в атмосферу;

• экологически рациональный выбор строительных материалов и управление отходами;

• экология внутренней среды здания;

• инновации;

• региональные особенности.

Для сравнительного анализа и выбора оптимального варианта сертифицируемого объекта предусмотрено создание двух моделей — базовой и энергоэффективной.

В базовой модели годовой жизненный цикл здания спроектирован по базовой конфигурации, техническим решениям и нормативам 2007 г.

Потребление энергии в энергомодели здания учитывается следующими системами и элементами систем:

• внутреннее освещение;

• наружное освещение;

• отопление;

• охлаждение воздуха;

• насосы;

• утилизация тепла системой охлаждения;

• вентиляторы;

• горячее водоснабжение (ГВС);

• бытовое и технологическое оборудование.

Сертифицировать объект в соответствии с системой энергоэффективности можно на различных этапах инвестиционно-строительного проекта.

На проектном этапе наряду с формированием рабочей группы в составе представителей заказчика, генпроектировщика, генподрядчика и экспертов по энергоэффективности предполагается разработка:

• реестра рекомендаций системы, их анализ, обсуждение функционирования системы на практике и оценка затрат;

• специального технического задания по снижению энергоемкости и повышению водоэффективности и экологичности капремонта объекта;

• двух энергетических моделей работы здания и расчет достижимой энергоэффективности, а также сопровождение проектного процесса и процедур прохождения экспертизы.

На этапе ведения строительно-монтажных работ (СМР) ведется контроль авторских корректировок проектной документации, исполнения проекта в ходе СМР, адекватности возможных замен материалов и оборудования.

В ходе СМР ведется фотофиксация решений системы, анализируется получаемый результат на соответствие специальному техническому заданию и проектной документации. Существует также возможность привлечения консультантов на любом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта.

Экономия достигается за счет устранения бесполезных потерь тепловой и электрической энергии

Вот некоторые примеры используемых энергосберегающих и энергоэффективных технологий и устройств.

На повторном использовании тепла удаляемого отработанного воздуха для подогрева свежего приточного воздуха основана технология поквартирной системы вентиляции с рекуперацией. Приточно-вытяжная вентиляционная установка с рекуператором (теплообменником) устанавливается в каждой квартире, чтобы можно было задавать нужные параметры воздухообмена и температуры в индивидуальном режиме, не открывая окон и не включая электронагреватель. В результате экономия тепла составляет не менее 35%, и в квартире всегда поддерживается чистый и свежий воздух.

Светодиодное освещение с датчиками движения и присутствия, которые включают и выключают освещение в помещении в зависимости от интенсивности естественного потока света либо наличия людей. Умные девайсы реагируют на тепловую энергию, излучаемую человеком, и преобразуют ее в электрический сигнал, который обрабатывается и производит заранее установленное действие по принципу «вкл/выкл».

Экономия на эксплуатационных затратах может достигать 200 000 руб. в год, а срок окупаемости решения составляет один год.

Солнцезащитные и энергоэффективные пленки, наклеиваемые на окна, снижают энергозатраты как на систему охлаждения, так и на систему отопления не менее чем на 35%. Эффект достигается благодаря структуре таких пленок — многослойному композиту. Нанесенные на поверхность сверхтонкие слои металла позволяют регулировать температуру воздуха в помещении за счет отражения большого процента тепла, идущего извне летом и выходящего наружу зимой.

Наличие пленки на окне снижает его теплоотдачу на 30% и, соответственно, тепловую нагрузку на здание, а значит, дает экономический эффект и на инвестиционном, и на эксплуатационном этапе. У пленки есть еще один важный эффект, она снижает теплопоступления от солнечной радиации на 50%, что в свою очередь способствует снижению электрической нагрузки на системы охлаждения и кондиционирования воздуха или вообще может исключить необходимость в применении искусственного холода и кондиционеров.

Дополнительные плюсы состоят в защите мебели и отделки от проникновения ультрафиолетовых лучей на 99,5% и от образования конденсата на окне в холодном периоде.

Снизить потребление воды питьевого качества на хозяйственные и технические нужды позволяет технология по сбору, очистке и повторному использованию дождевой и «серой» воды — несложное и эффективное мероприятие. Дождевая вода может применяться в системах полива территории, а также для мойки автомобилей и паркинга. Так называемая «серая» вода, «отработавшая» в душевых и вторично очищенная, подходит для смыва в унитазах. Экономия — около 25% затрат на водоснабжение и, соответственно, водоотведение.

Радиаторные регуляторы температуры — термостаты выполняют две важные функции: обеспечивают комфортную температуру в помещении и следят за экономией тепловой энергии. Установка термостатов возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам. Комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.

Регулятор давления воды в системе водоснабжения автоматически снижает и поддерживает постоянное давление в сети потребителя и позволяет избавиться от несбалансированных перепадов давления в стояках горячей и холодной воды, когда комфортная температура воды в смесителе вдруг начинала резко меняться на горячую либо холодную.

Чтобы понять экономику внедрения энергоэффективных решений, необходимо учесть следующие факторы: стоимость 1 кв. м, класс объекта — эконом, бизнес, элит, апарт-отель, наличие отделки. От этих параметров напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат и возможной экономии. Как правило, изначально проектируемое здание с учетом энергоэффективных инженерных систем, экологических технологий и материалов к увеличению стоимости строительства не приводит, либо имеет понятный срок окупаемости.

За основу возьмем типовую трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м и секцию жилого дома, равную 6000 кв. м. Оценки эффективности каждого из мероприятий приведены в табл. 1.

Оценка каждого энергоэффективного мероприятия для типовой 3­комнатной квартиры (таблица 1)

Наименование	Количество ­единиц на 3­комнатную квартиру	Стоимость, руб.	Экономия эксплуатационных затрат, руб./год	Срок ­окупаемости, лет
Термостатический клапан	3 ед.	3 000	240	1,3
Теплоотражающий экран
Теплоизоляционная краска	1,4 л	300
Лист изоляции фольгированной
Пенофол тип С	0,7 кв. м	100	142	0,7
Регуляторы давления на ХВС		4 000	1000	4,0
Регуляторы давления на ГВС		4 000	1000	4,0
Поквартирная приточно­вытяжная система вентиляции с рекупера­цией тепла	1	80 000	14 285	5,6
Итого		91 400	16 667

Как следует из таблицы, расходы девелопера на внедрение энергоэффективных технологий на одну трехкомнатную квартиру составляют 91 400 руб. Эта стоимость закладывается в цену квартиры, и оплачивает ее покупатель. Например, минимальная стоимость квадратного метра в Москве составляет 60 000 руб. Без энергоэффективных решений стоимость квартиры в 75 кв. м составит 4 500 000 руб. С применением технологий — 4 591 400 руб. Средний срок окупаемости инноваций — от двух до четырех лет.

Для сравнения приведем оплату коммунальных услуг типовой квартиры в г. Москве площадью в 75 кв. м по двум вариантам: без использования энергоэффективных решений и с такими решениями (табл. 2).

Сравнение оплаты коммунальных услуг по двум вариантам (таблица 2)

Жилищно­коммунальные услуги	Тарифы на 01.06.2016	Без применения энергоэффективных решений	С использованием энергоэффективных решений	Экономия *
Оплата коммунальных услуг для типовой квартиры в г. Москве, S = 75 кв. м
Газ руб./куб. м	6,16	92,40	92,40	—
Холодная вода руб./куб. м	33,03	396,36	314, 88	15%
Водоотведение руб./куб. м	21,90	21,90	21,90	—
Горячая вода руб./куб. м	151,36	1210,88	1005,04	17%
Электрическая энергия (однотарифный счетчик) (100 кВтч) руб./кВтч	5,38	538	538	—
Отопление руб./Гкал	2102,13	2102,13	1497,36	23%
ИТОГО		4361,67	3469,58
* Показатели экономии подтверждены результатами энергомоделирования для данного жилого объекта. В таблице приведены ориентировочные, приблизительные значения. Использована информация сайта Департамента экономической политики и развития г. Москвы: http://depr.mos.ru/deyatelnost_departamenta/pricing­and­tariff­policy/tariffs­for­the­population/ и сайта http://www.mk.ru/moscow/2015/12/15/v­moskve­reshili­povysit­tarify­zhkkh­s­1­iyulya­2016­goda.html

К сведению

В 2015 г. в России сертификацию прошли объекты общей площадью около 550 000 кв. м.

Средняя энергетическая эффективность, то есть снижение эксплуатационных затрат, по сравнению с базовым вариантом составила 25%. В денежном эквиваленте это примерно 25 млн руб. экономии в год. Например, в БЦ «Президент» в Екатеринбурге площадью 30 000 кв. м, введенного в эксплуатацию четыре года назад, реализовано около шести энергоэффективных решений (термостатические клапаны, светодиодные светильники, датчики углекислого газа, угарного газа в паркинге). На этих решениях удалось сэкономить около 5 млн руб. в год, что примерно 180—200 руб. на кв. м.

Статистика объектов, сертифицированных в России по российскому и международным стандартам такова. По системе GREEN ZOOM на август текущего года сертифицирован 21 объект, на конец 2015 г. — 15 объектов, из которых 30% приходится на сектор коммерческой и 40% — жилой недвижимости. По системе LEED на август сертифицирован 21 объект, а всего — около 60% коммерческих объектов и менее 5% объектов в сегменте жилья. 46% объектов сертифицировано по системе BREEAM, здесь лидирует Москва, есть также объекты в Петербурге и регионах.

С точки зрения реализации государственного заказа, например, все проекты для Олимпиады в Сочи в 2014 г. сертифицированы по стандарту BREEAM. А согласно технической политике в Сколково все объекты, которые там возводятся, должны быть сертифицированы по системе LEED.

Стоимость сертификации зависит от сложности здания, его класса, уровня сертификата, вовлеченности консультанта в проект и может быть как немного меньше, так и больше. В среднем сертификация по системе LEED стоит дороже, чем по BREEAM на 10—15%. Для сравнения приведено примерное соотношение стоимости сертификации по различным системам: LEED — 100%, BREEAM — 80%, GREEN ZOOM — 20%.