Одним из видов деятельности, в отношении которых может применяться ПСН, является сдача в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). В этой статье мы расскажем о нюансах применения данного спецрежима при сдаче в аренду имущества в различных ситуациях.
Что считать объектом
Если предприниматель в отношении осуществляемой им деятельности по сдаче в аренду собственного имущества хочет применять ПСН, он должен подать в налоговую инспекцию заявление на получение патента. Форма заявления утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 № ММВ-7-3/589@. В заявлении нужно указать сведения по каждому объекту, используемому при осуществлении предпринимательской деятельности, в том числе его площадь и адрес местонахождения. Допустим, предприниматель сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение по частям нескольким арендаторам. Возникает вопрос, что считается объектом в такой ситуации?
В письме от 28.08.2015 № 03-11-09/49752 Минфин России разъяснил, что количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами. Эти разъяснения финансистов доведены до сведения налоговых органов для использования в работе письмом ФНС России от 28.03.2016 № СД-4-3/5270@.
Таким образом, если предприниматель, имеющий в собственности нежилое помещение, полностью сдает его в аренду, например, по восьми договорам аренды, заключенным с разными арендаторами, у него будет восемь объектов, которые он должен отразить в заявлении на получение патента. На основании заявления он получит патент (его форма утверждена приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599@), в приложении № 3 к которому будут указаны восемь обособленных объектов, по которым исчисляется налог (письмо Минфина России от 04.02.2016 № 03-11-12/5414, текст письма см. на с. 86).
Если же предприниматель является собственником нежилого помещения, но фактически сдает в аренду по договору только его часть, в заявлении на получение патента он должен указать один объект площадью, равной площади сдаваемой в аренду части помещения. Исходя из этой площади будет определяться потенциально возможный годовой доход и рассчитываться налог (письмо Минфина России от 04.02.2016 № 03-11-12/5414).
Рассмотрим еще одну ситуацию. Предположим, у предпринимателя в собственности есть несколько помещений, находящихся в одном здании, которые сдаются в аренду по одному договору. В этом случае, исходя из принципа «один договор аренды — один объект», в заявлении на получение патента нужно указать один объект. Его площадь будет равна сумме площадей всех поименованных в договоре аренды помещений (письмо Минфина России от 28.08.2015 № 03-11-09/49752).
Долевая собственность
В подпункте 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ указано, что объекты, сдаваемые в аренду, должны принадлежать предпринимателю на праве собственности. В связи с этим возникает вопрос, это обязательно должна быть единоличная собственность или собственность может быть и общей долевой?
Режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 247 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять ПСН только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение.
Минфин России это подтверждает (письма от 26.02.2016 № 03-11-12/10876 (текст письма см. на с. 83), от 25.07.2013 № 03-11-12/29569). При этом финансисты отмечают, что владелец долевой собственности должен иметь согласие на сдачу части помещения в аренду, полученное от других собственников. Объясняется это тем, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если же такого согласия нет, договор аренды будет считаться недействительным (постановление АС Московского округа от 03.04.2015 № Ф05-1597/2015 по делу № А41-33671/14). Отметим, что п. 1 ст. 246 ГК РФ не содержит требований по обязательному нотариальному удостоверению соглашения участников долевой собственности. Поэтому согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Таким образом, если, например, предприниматель является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 150 кв. м, он вправе применять ПСН, если сдает в аренду часть помещения, площадью не более 50 кв. м и имеет согласие на сдачу в аренду, полученное от других участников долевой собственности.
Совместная собственность
В отличие от общей долевой собственности в общей совместной собственности доли участников не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (п. 1 ст. 253 ГК РФ). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом при наличии на то согласия других участников (п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ). Совместная собственность возникает только в случаях, определенных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не важно, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).
Предположим, муж и жена во время брака приобрели квартиру и оформили ее на мужа. Может ли жена, являющаяся индивидуальным предпринимателем, сдавать квартиру в аренду и применять в отношении этой деятельности ПСН?
Разъяснения на этот счет содержатся в письме Минфина России от 27.07.2015 № 03-11-11/42976. Из них следует, что жена вправе применять ПСН при сдаче в аренду квартиры, оформленной на мужа, если она имеет согласие мужа заверенное нотариально. Объясняется это тем, что согласно положениям ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. А для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 21.06.2013 № 03-11-12/24021.
Итак, если, например, предпринимателю на праве общей совместной собственности принадлежит нежилое помещение, он вправе применять ПСН при сдаче в аренду всего помещения, при условии, что имеет на это согласие, полученное от других участников совместной собственности.