Декабрь стал горячей порой для комиссии по оспариванию кадастровой стоимости: спохватившиеся в конце года налогоплательщики пытаются запрыгнуть в последний вагон, оспорить завышенную кадастровую стоимость и снизить налоговое бремя. О своих рабочих буднях и недостатках законодательства об оценочной деятельности нам рассказал Игорь Артеменков, член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по городу Москве, вице-президент Российского общества оценщиков.
Дата нашего интервью как раз совпала с датой заседания комиссии. И. Артеменков встретил меня с извинениями за опоздание.
Игорь Артеменков: Прошу прощения, заседание затянулось. Сегодня рассмотрели более 70 заявок. Сейчас очень большой объем работы, потому что многие собственники только в конце года узнали, что у них очень сложная ситуация с налогами (смеется), и поняли, что нужно подать документы в комиссию до конца года, иначе оспорить кадастровую стоимость в целях снижения налоговой базы за уходящий год будет уже нельзя.
«ЭЖ»: Игорь Львович, и большой пакет документов необходимо представить в комиссию? Расскажите о порядке досудебного оспаривания кадастровой стоимости.
И. А.: Этот механизм регламентируется Федеральным законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ, в частности его главой 4. Согласно этому документу первичная оценка по заказу субъекта федерации проводится не чаще одного раза в три года, а для Москвы и Санкт-Петербурга — не чаще одного раза в два года. Такое исключение обусловлено более динамичным рынком. Последняя оценка в Москве проходила на 1 января 2014 г., а вступила в силу 1 января 2015 г.
Если собственник не согласен с результатами массовой оценки и считает, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то он имеет право ее оспорить в течение двух лет — для Москвы и Санкт-Петербурга, и трех — для всех остальных субъектов. Для этого юридическим лицам необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Собственник должен представить отчет об оценке рыночной стоимости объекта собственности (земли или ОКС), который выполняет оценщик, правоустанавливающий документ (свидетельство на собственность), кадастровую справку — специальный документ, в котором указывается кадастровая стоимость. Кроме того, обязательным при подаче документов является и экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО), в которой состоит оценщик, выполнивший отчет. Комиссия рассматривает эти документы в течение 30 дней.
В случае положительного решения кадастровая стоимость корректируется, и налогоплательщик платит налоги с более низкой налоговой базы. По результатам рассмотрения комиссия может отказать в удовлетворении и дать замечания к отчету. В таком случае у собственника есть право исправить недочеты и подать документы повторно. В течение налогового периода он может сделать это неограниченное количество раз: исправлять отчет, подавать документы, снова исправлять. Единственное ограничение заключается в том, что для оспаривания кадастровой стоимости в целях налогообложения необходимо подать заявление в комиссию только в текущем налоговом периоде. Принятые в 2015 г. решения комиссии распространятся и на последующий период, до следующей массовой кадастровой оценки. Если заявление не успели подать в 2015 г., то можно это сделать в 2016-м, но в случае положительного решения новая кадастровая стоимость, определенная на основании рыночного отчета, будет действовать только в 2016 г.
«ЭЖ»: А если собственник не хочет ничего исправлять?
И. А.: Да, такой вариант возможен. Если комиссия отказала, а собственник не согласен с ее решением и сделанными замечаниями к отчету, то он может обратиться в суд общей юрисдикции и попробовать отстоять свои права там. Однако судебная процедура длительна и затратна. Решение суда первой инстанции может быть оспорено государственными органами в следующих инстанциях. Как правило, по крупным объектам государство участвует в процессе, и Москва занимает достаточно активную позицию: если комиссия отказала, собственник пошел в суд, то город будет отстаивать свои интересы, особенно если речь идет о существенном снижении кадастровой стоимости. Внимание к этому процессу будет повышенное, и не стоит рассчитывать на легкую победу.
«ЭЖ»: Досудебная процедура для физических и юридических лиц чем-то отличается?
И. А.: Нет, но нужно сказать, что оспаривание кадастровой стоимости для физических лиц — достаточно дорогостоящая процедура. Если оспаривать, например стоимость квартиры, нужно сделать отчет — минимум 5000 руб., плюс экспертизу — 10 000 руб. А выгода небольшая. Мы делали анализ: для квартир стоимостью до 20 млн процедура бессмысленна, вы потратите 15 000, и это будет больше налоговой экономии. Оспаривание может быть целесообразно для частных домов, но всегда нужно соизмерять затраты с предполагаемой выгодой и иметь в виду, что идти в суд будет всегда дороже.
«ЭЖ»: Может ли сам собственник приблизительно оценить, имеет ли смысл идти в комиссию, или нужна консультация специалиста?
И. А.: Конечно может, если он имеет доступ к интернету, может проверить кадастровую стоимость своей недвижимости, проанализировать данные риелторов по подобным объектам в этом районе, сравнить рыночную и кадастровую стоимость, рассчитать сумму налога, узнать, сколько стоят услуги оценщика, и принять решение, имеет ли смысл в оспаривании.
Оценка индивидуального дома всегда обходится дороже. Для среднего загородного дома до 300 метров — около 15 000 руб., плюс экспертиза — 10 000 руб. Нужно при этом не забывать, что новая стоимость не вечна.
«ЭЖ»: И что вы посоветуете предпринимать, если кадастровая стоимость была успешно оспорена (в суде или в комиссии), а при следующей оценке в кадастр попадает прежняя цена?
И. А.: При существующем законодательстве так оно и будет! Пока не внесены поправки, а они пока не предвидятся, при последующей кадастровой оценке в базе окажется прежняя стоимость. Налогоплательщик будет вынужден снова делать рыночный отчет, снова обращаться в комиссию и проходить процедуру сначала. На сегодняшний день отсутствует закрепленная норма, которая бы сохраняла новую кадастровую стоимость, определенную с помощью рыночного отчета, на будущее. Это недостаток законодательства. Обсуждалась тема о том, что, если определена рыночная стоимость объекта, то она должна учитываться в следующих кадастровых циклах и уже от нее должна проходить индексация, если рынок растет. К сожалению, в базе это законодательно не закреплено. По факту при новой переоценке данные затираются, и появляются новые цифры, и процедуру оспаривания нужно начинать сначала…
«ЭЖ»: Эти траты ложатся на плечи собственника? Их никак нельзя компенсировать?
И. А.: Только за счет снижения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговой базы.
«ЭЖ»: Но теоретически налогоплательщик может пройти все инстанции, понести расходы и ничего не доказать?
И. А.: Да, может отказать и комиссия, и суд. Такие случаи есть. Если говорить о статистике, то за 2015 г. комиссия принимала порядка 30—40% положительных решений. От заседания к заседанию эта цифра колеблется. Кроме того, в эти проценты попадают и повторные обращения.
«ЭЖ»: А какова статистика по принятию положительных решений при повторных обращениях?
И. А.: Как правило, после третьего отказа ошибки в отчете исправляются. Если стоимость была занижена, она корректируется в большую сторону. Чаще комиссия принимает положительные решения после второго обращения, после третьего удовлетворяются около 99% заявок. А вот в судах общей юрисдикции принимается очень мало положительных решений, поскольку судьи не очень хорошо разбираются в этом вопросе. В арбитраже ситуация обстояла намного лучше: если говорить о практике 2014 г., то при оспаривании предыдущей кадастровой оценки принималось до 70% положительных решений. Если учесть, что при этом 30% заявлений недовольных собственников удовлетворялись еще на этапе комиссий, то по общей статистике порядка 80% из тех, кто хотел оспорить кадастровую стоимость, добились положительного результата. Механизм в принципе достаточно эффективен.
«ЭЖ»: Для чего нужно было делать досудебный этап обязательным для юридических лиц? Чтобы разгрузить суды?
И. А.: И это тоже, но мне кажется, в большей степени чтобы упростить процедуру для собственника. Судебные издержки, естественно, выше, чем издержки в комиссии — нужно оплатить иск, адвоката. Комиссия же не берет платы. Собственник платит только за подготовку отчета об оценке. На мой взгляд, рассмотрение спора в комиссии — это более профессиональная процедура, поскольку в ней обязательно есть представитель профессионального сообщества высокого уровня компетенции. В отличие от комиссии, суды не обладают специальными знаниями. Для анализа отчета потребуется проведение дополнительной экспертизы. Кроме того, судебная процедура довольно длительна — кассация, апелляция… Рассмотрение дела может длиться год и более. Комиссия может проанализировать отчет сама, без дополнительной помощи.
«ЭЖ»: Но есть ли у вас возможность за эти 30 дней, отведенных на рассмотрение заявки, объективно оценить качество предоставленного отчета, особенно сейчас, в такой горячий период?
И. А.: Обычно мы справлялись за две недели, сейчас немного дольше. Отчеты предварительно готовятся к заседанию двумя квалифицированными специалистами отдела кадастровой оценки в Управлении Росреестра по г. Москве. Они предварительно изучают отчеты, готовят замечания. Потом я смотрю отчеты в процессе работы комиссии. Это действительно очень большой труд. Но у меня богатый опыт — через мои руки прошло больше 3000 отчетов, уже знаешь, куда смотреть, где искать ошибки. Некоторые видны сразу, стоит только открыть отчет.
«ЭЖ»: И каковы же основные ошибки, встречающиеся в отчетах об оценке рыночной стоимости?
И. А.: Прежде всего, это несоответствие федеральным стандартам оценки. Есть нормативная база, на основании которой нужно выполнить отчет. Помимо законодательного соответствия, мы проверяем еще параметры, которые используются оценщиком в работе — арендные ставки, рыночность. Ведь можно сделать хороший отчет, но исказить информацию в нем: вместо реальной рыночной арендной ставки взять в два раза ниже… Кроме того, ставки капитализации не всегда используются рыночные. Но в Москве много открытых данных, выявить искажения несложно. Опыт уже подсказывает, какие арендные ставки в различных районах, в каких пределах рыночные цены. Здесь все достаточно прозрачно.
«ЭЖ»: Мне не очень понятно, какова роль СРО в этом процессе…
И. А.: Роль была задумана существенная. После того как оценщик сделает отчет, должны включаться механизмы экспертных заключений. Это находится в компетенции экспертных советов, которые есть в каждой СРО. Для оценщика эта услуга платная. После проверки отчета эксперт подтверждает рыночную стоимость, указанную в отчете.
Если бы этот механизм работал, то не нужно было бы ни комиссии, ни судов: при положительном заключении СРО можно было бы автоматом принимать такие отчеты. Но по факту это не работает. Сегодня на рынке порядка 14 СРО. В самой крупной — Российском обществе оценщиков — состоят порядка 45% оценщиков, еще в двух СРО состоят порядка 15%. Остальные оценщики состоят в мелких СРО, численность которых иной раз не превышает и 300 человек.
Мелкие СРО часто зарабатывают на недобросовестных заключениях и за деньги подпишут вам что угодно: платишь деньги, через 15 минут получаешь положительное заключение. Отчет никто не читает, никто не несет ответственности. Мы с этим сталкиваемся регулярно. Такое заключение не несет никакой нагрузки, формально оно есть, но мы, члены комиссии, вынуждены анализировать отчет самостоятельно. К сожалению, механизм, который был заложен в законе — экспертиза, которая проверяет отчет, — оказался бессмысленным. Просто лишние издержки для собственника. На этом зарабатывают огромное количество «экспертов», не заботясь о качестве. К сожалению, и в крупных СРО встречаются эксперты, которые выполняют свою работу не очень квалифицированно и дают хорошие заключения на плохие отчеты. С этим трудно бороться. Нет такой возможности и у Росреестра.
«ЭЖ»: Если в Москве, в передовом субъекте, есть такие трудности, что же происходит в регионах?
И. А.: Там еще хуже. В некоторых идет война между администрацией и оценщиками. Например, в Татарстане не так давно был зафиксирован факт неадекватного массового снижения кадастровой стоимости. В дело вмешалась прокуратура.
«ЭЖ»: Что, на ваш взгляд, могло бы изменить ситуацию? Может быть, какие-то законодательные инициативы?
И. А.: По-моему, ничто уже не сможет переломить ситуацию. Нужно полностью менять закон об оценочной деятельности. Произошел разрыв между правом и реальностью. Закон построен на контроле за оценщиками — физическими лицами, а на рынке работают оценочные фирмы, которые невозможно контролировать. По закону такие компании должны заключить договор с двумя оценщиками, иметь страховку, сумма которой не оговорена законом, — хоть 10 руб. Это все. А в законе предусмотрена личная ответственность оценщика — страховка, компенсационный фонд, есть даже личная имущественная ответственность. По идее, если бы все это работало, оценщики реже шли бы на махинации. На практике получается, что услуги оказывает фирма, а оценщик — лишь ее сотрудник, который по законодательству несет материальную ответственность только в рамках двух окладов. Весь риск идет через компанию, предоставляющую услуги, а она ни за что не отвечает.
«ЭЖ»: В конечном итоге страдает собственник?
И. А.: Одни от этого страдают, а некоторые этим пользуются. Раз фирма ни за что не отвечает, то можно получить любой отчет об оценке за деньги. Отсутствие реального механизма регулирования рынка и ответственности ведет к тому, что все хорошо только на бумаге, а в жизни ничего не работает. Единственная защита собственника — квалифицированная фирма с репутацией. Но от ошибки никто не защищен.
«ЭЖ»: Что же делать в такой ситуации налогоплательщику? При оспаривании кадастровой стоимости у него на кону немалые суммы… Дайте, пожалуйста, совет.
И. А.: Надо выбирать оценочные фирмы, которые уже имеют опыт работы по кадастровой оценке и положительные решения. Это можно узнать на сайте комиссии, проанализировать информацию (она публична). Немалую роль играет и рейтинг самого оценщика.
Нужно понимать, что качественная оценка не может быть дешевой. Если вы хотите снизить кадастровую стоимость, скажем, на миллиард рублей, то ваша налоговая выгода составит 1%, то есть 10 млн руб., а хотите сэкономить на отчете… Хороший отчет об оценке здания с земельным участком будет стоить порядка 200 000—250 000 руб. Если вам кто-то в Москве предложит провести экспертизу за 50 000, то можно сразу усомниться в качестве. Это очень трудозатратная и кропотливая работа, которая требует высокой квалификации. Хорошие специалисты не возьмутся за нее за небольшие деньги.
Обращайте внимание и на то, что обязательным условием работы оценщика должна быть не только экспертиза СРО, но и защита отчета в комиссии — включайте эту услугу в пакет при заключении договора оценки. Иногда это бывает необходимо для достижения положительного решения: если у комиссии есть вопросы, оценщик должен прийти, отстоять свою позицию, обосновать данные. Дешевые фирмы, как правило, не утруждают себя дополнительными функциями.
Еще один немаловажный совет, который я хотел бы дать: не давите на оценщика. Первый этап в работе профессионала — анализ того, на сколько возможно снижение кадастровой стоимости. Может оказаться, что она и так уже ниже рынка, и потенциала еще большего снижения нет.
«ЭЖ»: А такое бывает?
И. А.: Вполне. Методология оценки по объектам капитального строительства еще не отработана, поэтому бывает и завышение, и занижение. Если оценщик говорит, что ваш объект оценен и так ниже рынка, то лучше на него не давить. В таком случае бесполезно тратить деньги на отчет.
«ЭЖ»: Скажите, а ощутима ли в работе комиссии политика города?
И. А.: Конечно, ведь помимо представителя профессионального сообщества в комиссию входят чиновники из Росреестра, Кадастровой палаты, Департамента имущества г. Москвы, федеральных и городских органов власти. Поэтому без политики не обойтись. Это ощутимо сразу в нескольких направлениях.
Например, как правило, мы принимаем во внимание социальные факторы, стараемся идти навстречу медицинским и государственным учреждениям. Даже если в отчете есть какие-то незначительные недочеты, мы их пропускаем. В условиях кризиса оказывается поддержка и промышленности.
На особом счету Новая Москва, где при массовой оценке была существенно завышена стоимость земельных участков только за счет присоединения к городу. Хотя участки свободные, нет никаких разрешительных документов, ничего строить нельзя, никакой инфраструктуры — люди попали в Москву и ничего сделать не могут, потому что еще нет градостроительного плана, а налог очень высокий. Конечно, идем им навстречу. Это тоже политика властей города, которые хорошо понимают ситуацию.
Кроме того, мы обращаем внимание в целом на налоговую нагрузку. Собственник объектов коммерческой и торговой недвижимости платит налог на землю, если она в собственности, или арендную плату, если она в аренде, и налог на объекты капитального строительства. Суммарная налоговая нагрузка по этим показателям, по мнению московских властей, не должна превышать 10—15% от доходов. Если эта цифра существенно выше, то мы тоже идем навстречу налогоплательщику.
Кроме того, комиссия помогает уточнить кадастровую стоимость, если была допущена неточность. На практике нередки случаи, когда здание находится, например, в центре Москвы. Исходя из массовой оценки его кадастровая стоимость рассчитана верно. Но по факту все объекты разные, многие старые торговые центры имеют плохую структуру площадей. 50% из них — какие-нибудь чердаки, подвалы, парковка и пр. и не могут сдаваться в аренду, но при массовой оценке они считаются как офисы. Это существенно завышает кадастровую стоимость. Индивидуальная оценка позволяет все это поправить, проанализировать структуру здания, дифференцировать арендопригодность помещений, за счет чего рыночная стоимость существенно снижается, а вместе с ней и налоговая нагрузка.
Этот механизм достаточно эффективно работает. В этом году через комиссию прошло более 1500 тысяч отчетов. И комиссия решает такие вопросы.