На днях Президент РФ подписал закон, кардинально меняющий систему кадастрового и регистрационного учета объектов недвижимости и прав на них. Вместо реестра прав на недвижимое имущество и госкадастра с 2017 г. должен заработать Единый государственный реестр недвижимости, вести который будут исключительно в электронном виде.
Через полтора года сведения об объектах недвижимого имущества, а также правах и обременениях на них будут сосредоточены в Едином государственном реестре недвижимости (далее — Реестр). Состав входящих в него сведений, порядок их внесения, исправления допущенных ошибок, предоставления информации из Реестра, статус государственного регистратора прав, а также ответственность регистратора и регистрирующего органа предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ). Вступит в силу закон еще не скоро, лишь в 2017 г., а отдельные положения еще позже, с 2020 г. Но ознакомиться с новшествами стоит уже сейчас.
Идея объединить две федеральные информационные системы — госкадастр и реестр прав на недвижимое имущество — была сформулирована еще в 2009 г. в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, одобренной Правительством РФ и затем утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18.12.2009 № 534. На работу над текстом нормативного акта потребовалось много времени: законопроект № 597863-6 с тем же названием был внесен Правительством РФ в Госдуму в сентябре 2014 г. Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, его принятие позволит повысить эффективность функционирования государственной регистрационной системы, уровень гарантий прав при проведении государственной регистрации, что будет способствовать снижению рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорению экономического оборота недвижимости.
Правда, с такими радужными перспективами не согласилась Общественная палата РФ, которая в январе этого года представила свое заключение на законопроект. Помимо обширной критики конкретных положений проекта, которые в итоговом тексте были скорректированы, в заключении содержится вывод о том, что значительных качественных изменений и улучшений законопроект в себе не несет в принципе. А большинство его положений представляют собой механическую компиляцию содержания действующих федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).
Но, несмотря на критику самой идеи объединения кадастра и реестра, а также отмеченные методические недостатки такой системы учета сведений об объектах недвижимости, Закон № 218-ФЗ был принят.
Сведений в Едином реестре недвижимости будет больше, чем сейчас
Начиная с 2017 г. Реестр, по сути, будет представлять собой объединение ныне существующих госкадастра и реестра прав на недвижимое имущество. Заметим, кстати, что в Законе № 218-ФЗ ничего не сказано о судьбе Закона о госрегистрации и Закона о кадастре. В части 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ есть только оговорка о том, что после вступления Закона № 218-ФЗ в силу сведения, содержащиеся в госкадастре и реестре прав на недвижимое имущество, признаются сведениями Реестра.
Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ в единый Реестр войдут:
- реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
- реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
- реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
- реестровые дела;
- кадастровые карты;
- книги учета документов.
Сейчас реестр границ в составе кадастра не выделен, сведения о местоположении границ являются частью кадастра (ст. 10 Закона о госкадастре).
Объем сведений о правах на недвижимость и самих объектах недвижимого имущества, которые будут фиксироваться в Реестре, станет шире. Например, в реестр прав на недвижимость будут вносить сведения об осуществлении госрегистрации сделки или госрегистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными. А в кадастре появятся сведения о результатах проведения государственного земельного надзора, о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков или в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны. Также в кадастр будут вносить сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, в отношении помещений — сведения о том, что они в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначены для обслуживания всех остальных помещений в здании, сооружении или такие помещения относятся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение.
В силу того, что кадастр и реестр прав на недвижимость объединят в единый информационный ресурс, исчезнет необходимость дублировать в них (уже как частях единого Реестра) некоторые сведения: в кадастре — об ограничениях вещных прав на объект недвижимости, в реестре прав на недвижимость — об объекте недвижимости.
В процедуре внесения сведений в реестр прав на недвижимость ожидается новшество: записи будут вноситься в реестр не только по заявлению правообладателя или правоприобретателя, но и без их инициативы — на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от органов и нотариусов. Это касается только внесения дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, сведений в реестр границ, а также в установленных законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, и лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).
Получить компенсацию за утрату права собственности станет сложнее
С 2020 г. вступят в силу нормы Закона № 218-ФЗ, касающиеся выплаты собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации за счет казны РФ.
Сейчас такую компенсацию теоретически можно получить, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Порядок выплаты компенсации должно было утвердить Правительство РФ (ст. 31.1 Закона о госрегистрации), но, несмотря на то что соответствующая норма была внесена в Закон о госрегистрации еще в далеком 2004 г., такого порядка до сих пор нет.
В Законе № 218-ФЗ условия выплаты компенсации жестче. Во-первых, ее смогут получить только граждане, для организаций такой вид возмещения будет недоступен в принципе. Во-вторых, жилое помещение, за которое назначается компенсация, должно быть для гражданина единственным пригодным для проживания. В-третьих, производство по исполнительному документу, выданному на основании решения суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты имущества, должно быть прекращено по причине смерти должника-гражданина или исключения должника-компании из ЕГРЮЛ. При этом Российская Федерация в лице регистрирующего органа приобретет право регрессного требования в размере возмещенных РФ в указанном порядке сумм (ст. 68 Закона № 218-ФЗ).
Стоит заметить, что задача регистрирующего органа вернуть в бюджет все выплаченные компенсации прослеживается в Законе № 218-ФЗ довольно четко. Например, в ч. 4 ст. 66, которая также вступит в силу в 2020 г., за регистрационным органом тоже закреплено право регресса в отношении сумм, выплаченных РФ в качестве компенсации ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями. Предъявить такие требования регистрирующий орган сможет:
- к государственному или муниципальному органу, если возмещенные убытки возникли вследствие признания судом нормативных актов такого органа незаконными (то есть, по сути, возмещение в порядке регресса может представлять собой своеобразные «бюджетные трансферты»);
- кадастровому инженеру, если убытки возникли в результате реестровой ошибки и предоставления этим лицом недостоверных данных и документов для внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости;
- иному гражданину (организации), незаконные действия которых привели к возникновению таких убытков.