В письме от 11.08.2014 № 03-11-11/39768 Минфин России рассказал, как должны учитываться для целей УСН расходы на приобретение офисного помещения, предназначенного для дальнейшей реализации, и затраты на его достройку (переоборудование).
Специалисты финансового ведомства напомнили, что в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Следовательно, для целей налогообложения в рамках УСН приобретенное для дальнейшей реализации офисное помещение нужно рассматривать как товар.
При применении УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» полученные доходы уменьшаются на затраты по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Затраты по оплате стоимости товаров учитываются при УСН в составе расходов по мере реализации этих товаров (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Реализацией товаров является передача права собственности на них на возмездной или безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). А место и момент фактической реализации товаров определяются в соответствии с частью второй Налогового кодекса (п. 2 ст. 39 НК РФ).
При УСН датой получения доходов от реализации товаров является день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Вместе с тем в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 808/10 указано, что расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по УСН после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет.
Исходя из вышесказанного, специалисты финансового ведомства в комментируемом письме пришли к выводу, что расходы на приобретение объекта недвижимости (офисного помещения), предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются в составе расходов после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателю.
В отношении затрат по достройке (переоборудованию) офиса Минфин России указал, что учесть их в расходах нельзя. Объясняют финансисты это тем, что расходы по достройке (переоборудованию) товара, в данном случае — офисного помещения, приобретенного для продажи, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрены.
Отметим, что эту позицию специалисты финансового ведомства высказывают уже не первый раз. Так, в письме от 07.08.2013 № 03-11-06/2/31778 они выступили против включения в состав расходов затрат по реконструкции квартиры, предназначенной для перепродажи. А в письмах от 01.02.2008 № 03-11-04/2/25, от 20.08.2007 № 03-11-04/2/206 и от 11.07.2007 № 03-11-05/148 указали, что главой 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.