Минрегион России представил на ОРВ проект поправок в Градостроительный кодекс РФ, касающихся подготовки документации по планировке территории. К числу ключевых поправок можно отнести изменение правового статуса градостроительного плана земельного участка: он будет считаться информационным, а не правоустанавливающим документом. Однако застройщики по-прежнему будут предоставлять такой план для получения разрешения на строительство. Некоторым застройщикам повторно разрешат использовать документацию по планировке. А за причинение вреда недостаточным объемом инженерных изысканий ответят СРО.
Минрегион России разработал проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории». Изначально разработать и внести этот проект в Госдуму министерство планировало в 2012 г. (п. 24 Плана законопроектной деятельности Правительства РФ на 2012 г., утвержденного распоряжением Правительства РФ от 28.12.2011 № 2425-р).
В настоящий момент законопроект проходит процедуру оценки регулирующего воздействия в Минэкономразвития России. Публичные консультации по проекту будут идти до 11 мая 2014 г. Замечания и предложения от субъектов предпринимательской и иной деятельности министерство принимает по электронной почте: MinaevAV@economy.gov.ru.
Стоит отметить, что в последнее время поправки в Кодекс вносятся порционно. Так, 28 апреля 2014 г. Совет Федерации одобрил закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (законопроект № 86567-6), установивший региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.
Комментируемый законопроект в основном обобщает уже известную терминологию и практику разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов, а также вводит несколько новых норм. Несмотря на то что большинство изменений принимается для органов власти, законопроект заинтересует и частных лиц, в особенности застройщиков и саморегулируемые организации.
Для чего нужен градостроительный план участка
В действующем законодательстве правовой статус градостроительного плана земельного участка до конца не определен. Такой план представляется в составе проектов межевания или в виде отдельного документа (п. 1 и 2 ст. 44 ГрК РФ). Чиновники считают градостроительный план правоустанавливающим документом, застройщики — нет. В связи с этим на практике возникает множество споров, в которых выигрывают застройщики (см. например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2013 по делу А32-35086/2012, Приволжского округа от 01.11.2013 по делу № А57-3860/2013, Дальневосточного округа от 31.07.2013 № Ф24-5345/2012. Аналогичной позиции придерживаются и судьи ВАС РФ. Так, в Определении ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС-15255/13 по делу № А32-35086/2012, сказано, что градостроительный план не является правоустанавливающим документом, а носит информативный характер).
Разработчики законопроекта учли судебную практику и предложили сократить состав документации по планировке территории до двух видов документов: проект планировки территории и проект межевания территории, а градостроительный план земельного участка будет включен в состав информационных документов. Целью подготовки градостроительного плана станет обеспечение органов власти, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для хозяйственной деятельности и проведения землеустройства (ч. 3 ст. 56 и ч. 2 новой ст. 57.2 ГрК РФ). При этом в градостроительном плане будет больше информации. В частности, в него предлагают включить информацию о красных линиях, кадастровом номере участка и иные сведения.
Срок выдачи градостроительного плана органами власти хотят сократить до двух недель (сегодня — 30 дней). План будет выдаваться на два года по заявлению физических или юридических лиц, в том числе через многофункциональный центр (ч. 17 ст. 46 ГрК РФ). Двухлетний срок можно продлить при обращении не менее чем за десять дней до его окончания, за исключением случая, когда заявитель не получил разрешения на строительство (реконструкцию или ремонт) в пределах установленного в градостроительном плане срока.
Информация, указанная в градостроительных планах участков, утвержденных в действующей редакции, может использоваться в течение одного года с момента вступления в силу законопроекта. После этого нужно будет привести градостроительный план в соответствие с новым законодательством.
Важно: законопроект не отменяет нормы о наличии градостроительного плана в составе документов для получения разрешения на строительство, представляемых застройщиками в уполномоченный орган власти или организацию, кроме случаев строительства линейных объектов (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Планировка: новые понятия и состав документации
Законопроект вводит в ГрК РФ понятия «планировочная структура» и «элемент планировочной структуры». Они необходимы для определения минимальной планировочной единицы, в отношении которой может осуществляться подготовка документации по планировке территории.
Состав такой документации предлагается расширить. В основную часть проекта планировки территории необходимо будет включать, в частности, информацию о местоположении объектов капстроительства, подлежащих сносу, схемы вертикальной планировки территории, содержащиеся сейчас в обосновании проекта (п. 6 ч. 5 ст. 42 ГрК РФ). Перечень материалов для обоснования проекта планировки также будет расширен, а пояснительную записку исключат.
Проект планировки территории предлагают сделать основой для разработки проекта межевания территорий только при их совместной подготовке. Сейчас такого уточнения в законе нет (ч. 9 ст. 42 ГрК РФ).
Проект межевания территории будет разделен на основную часть, подлежащую утверждению, и материалы по ее обоснованию. Первая часть будет содержать текстовую часть и чертежи межевания.
Кстати, подготовка документации по планировке территории согласно законопроекту не потребуется при размещении линейных объектов промыслового обустройства, например, трубопроводов, недр за границами населенных пунктов в границах участка, предоставленного для изучения недр или добычи полезных ископаемых.
Кого ждут преференции
Напомним, что сегодня решения о подготовке документации по планировке территории принимают уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 45 ГрК РФ). В соответствии с законопроектом некоторым заинтересованным лицам такое решение не потребуется. Это лица, планирующие строительство без привлечения бюджетных средств, например, участники инвестиционных программ субъектов естественных монополий, правообладатели существующих линейных объектов инженерной или транспортной инфраструктуры, подлежащих реконструкции, и др. Названные лица будут сами обеспечивать подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки.
Одновременно законопроект вводит норму о запрете выдачи разрешения на строительство при отсутствии утвержденного проекта планировки территории в случаях строительства, реконструкции:
■ линейных объектов федерального, регионального и местного значения;
■ объектов на участке, подлежащем комплексному освоению;
■ объектов капстроительства на участке в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии.
Кроме того, законодатели спустя девять с лишним лет действия ГрК РФ все же решились отделить друг от друга понятия «линейные объекты» и «красные линии» и ввести самостоятельное понятие «линейные объекты». Таковыми названы линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автодороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красными линиями будут считаться линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые или вновь образуемые) границы территорий общего пользования.
Институт инженерных изысканий
В пояснительной записке к законопроекту разработчики объявили о введении института инженерных изысканий. Однако при прочтении текста законопроекта складывается впечатление, что некоторые нормы были переписаны с ныне действующих норм. Непонятна и необходимость введения новой ст. 41.2 «Инженерные изыскания для подготовки проектной документации». Например, норма об оформлении результатов инженерных изысканий в виде документа с определенным содержанием схожа с предлагаемой в законопроекте, при этом редакция действующей нормы не изменяется (ч. 4.1 ст. 47 и ч. 6 новой ст. 41.2 ГрК РФ в ред. законопроекта). Напомним, что сейчас инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства и реконструкции объектов капстроительства, а также в иных целях, указанных в ч. 1 ст. 47 ГрК РФ.
Состав и объем инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, предназначенной для размещения линейных объектов, пока определяет Минстрой России (ч. 7 ст. 47 ГрК РФ, п. 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038). Законопроект предлагает данную норму исключить, а полномочия по утверждению состава инженерных изысканий передать Правительству РФ. Что касается их объема, он, как и метод выполнения инженерных изысканий, будет содержаться в программе, разрабатываемой с учетом технических регламентов и сводов правил на основе задания заказчика документации по планировке.
Стоит отметить, что законопроект предлагает ввести новое правило о том, что результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки документации по планировке территории, предназначенной для размещения линейных объектов, могут использоваться в целях подготовки и реализации проектной документации применительно к данным объектам. В результате сократится время на подготовку документации при строительстве линейных объектов.
Кроме того, предлагается ввести новую норму о возмещении вреда, причиненного при осуществлении территориального планирования и градостроительного зонирования. В частности, в результате причинения вреда в результате инженерных изысканий, выполненных в недостаточном объеме, возмещать такой вред будут заказчик работ и лицо, выполнившее такие работы. Субсидиарную (дополнительную) ответственность предлагают возложить на саморегулируемую организацию, которая выдала лицу, выполнявшему соответствующие работы, допуск к ним.