Паи инвестиционных фондов получили широкое распространение в качестве инструмента коллективных инвестиций, когда частный инвестор, готовый рискнуть частью накоплений, инвестировав их в рынок ценных бумаг, однако не располагающий профессиональными знаниями, приобретает паи инвестиционного фонда, рассчитывая на профессионализм доверительного управляющего, а также относительное снижение стоимости его услуг за счет распределения «нагрузки» на других пайщиков.
В то же время такой вид инвестиционных фондов как закрытые паевые фонды недвижимости (в деловом обороте — ЗПИФН) применяются, в том числе, в качестве многопрофильного инструмента защиты интересов собственника недвижимости (или лиц, самостоятельно или в партнерстве планирующих ее построить). Причина весьма существенна — паи такого фонда, особенно при «включении» специфических характеристик, как никакой другой финансовый инструмент в России способен дать положительный и, что немаловажно, легальный ответ основным вызовам, с которыми сталкивается собственник недвижимости, среди которых:
- консолидация собственности и отсутствие необходимости взаимодействия с миноритарными акционерами в рамках корпоративных структур;
- конфиденциальность собственника (важный фактор снижения информационных поводов, в том числе для привлечения рейдерского интереса);
- сохранение контроля за собственностью без потери гибкости и оперативности принятия безнес-решений;
- отсутствие ограничений на совершение сделок с собственностью;
- соблюдение юридической чистоты сделок (обеспечивается, в первую очередь, за счет профессионализма, подкрепленного ответственностью управляющей компании, с одной стороны, и контроля сделок и деятельности управляющей компании специализированным депозитарием — с другой).
Немного о структуре и правилах
ЗПИФ недвижимости — это обособленный имущественный комплекс (не юридическое лицо!), преимущественно состоящий из объектов недвижимости, имущественных прав собственности или аренды, а также иного имущества (денежные средства или ценные бумаги), указанного в инвестиционной декларации и (или) переданного пайщиками в доверительное управление управляющей компании фонда.
Все условия работы фонда определяются правилами доверительного управления, которые, по сути, являются договором доверительного управления и регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам, контролирующей соблюдение управляющей компанией законодательства в сфере финансовых рынков.
Высшими органами управления фонда являются общее собрание пайщиков, принимающее ключевые решения в жизнедеятельности фонда, а также инвестиционный комитет (необязательный орган, который может быть прописан в правилах доверительного управления с целью повышения контроля собственником сделок, совершаемых с имуществом фонда). Исполнительный орган управления фонда — управляющая компания, обеспечивающая функционирование всей инфраструктуры фонда и координирующая деятельность ее участников.
К инфраструктуре фонда относятся такие важные по функциям и роли в обеспечении интересов пайщиков организации как:
- специализированный депозитарий (контролирует соблюдение законодательства управляющей компанией, ведет учет имущества фонда, согласование сделок с ним). Дополнительно этот орган может осуществлять ведение реестра владельцев инвестиционных паев;
- лицо, осуществляющее ведение реестра (если данная функция не возложена на специализированный депозитарий. Как правило, функции совмещаются для сокращения числа вовлеченных организаций и упрощения процедур взаимодействия);
- независимый оценщик (проводит обязательную оценку рыночной стоимости недвижимого имущества при приобретении его в состав активов фонда, а также обязательную переоценку его стоимости (не реже раза в шесть месяцев согласно требованиям законодательства или по желанию собственника));
- независимый аудитор (проводит ежегодный обязательный аудит фонда).
Вопросов много, ответ один
Вопрос 1: «Откуда торчат мои серые уши?» (или как обеспечить конфиденциальность собственника)
Личное спокойствие собственника, в первую очередь, связано со степенью его публичности. Если теоретическое попадание в список Forbes по «экспертным» оценкам масштабов собственности и ее справедливой стоимости отчасти льстит, воспринимаясь как победа и достойная оценка всех усилий по выстраиванию бизнеса, то вполне реальное указание фамилий и активов в официальных (и не очень) источниках создает обоснованные опасения, связанные с потенциальными рейдерскими атаками и интересом лиц, не готовых оказать поддержку и содействие развитию компании.
Для корпоративных структур (акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью) такая проблема относительно решена, а вот с недвижимостью пока не все однозначно. Так, для владения компаниями традиционным решением является формирование офшорных или просто иностранных холдинговых структур, надежно скрывающих российских собственников от нежелательного внимания и позволяющих представляться пусть доверенным, но наемным сотрудником, транслирующим волю кипрского, нидерландского или какого-либо иного собственника, попутно используя определенные налоговые преимущества. Для акционерных обществ возможна регистрация в реестре через систему номинальных держателей (то есть привлечение депозитариев, обеспечивающих учет прав на ценные бумаги, без перехода прав собственности на них).
Указанные механизмы не в полной мере применимы для прямого владения недвижимостью в силу специфики законодательства и технических сложностей. Получивший определенное распространение механизм «технического собственника» нельзя рассматривать как достойную альтернативу в силу его крайне высоких рисков для фактического собственника (не важно, недвижимости, долей, акций или иных активов, приносящих доход).
Комфортое владение недвижимостью (без раскрытия имен) возможно через инвестиционные паи соответствующего ЗПИФа, опосредующие право собственности на недвижимость. При этом важно отсутствие ограничений на количество пайщиков одного фонда.
обратите внимание
Фактически (весьма распространенное на практике управленческое решение) ЗПИФ недвижимости может быть создан и для одного собственника. В случае регионально распределенной или неоднородной по функциональному назначению собственности под каждый кластер может создаваться самостоятельный фонд.
Вне зависимости от количества владельцев паев ЗПИФа недвижимости управляющая компания должна заключить договор на ведение реестра с юридическим лицом, обладающим правом осуществлять такую деятельность. Обязательным требованием является наличие лицензии ФСФР России на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг (такую деятельность может осуществлять и специализированный депозитарий фонда (п. 2 ст. 47 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»)).
При этом списки владельцев паев не являются публично раскрываемой информацией, то есть обеспечена полная конфиденциальность владельцев. Недвижимость (как и иное имущество, входящее в состав активов фонда) находится в совместной долевой собственности владельцев паев (именно такая формулировка указывается в документах, подтверждающих права собственности на недвижимое имущество органами регистрации прав на недвижимое имущество и кадастра).
обратите внимание
По наименованию ЗПИФа недвижимости можно идентифицировать только управляющую компанию, под чьим доверительным управлением находится фонд, все инфраструктурные организации (например, оценщиков, аудитора фонда), но не имена (наименования) пайщиков.
Вопрос 2: как за елками лес не потерять? (или как сохранить контроль над собственностью при существенном количестве профессиональных участников процесса)
Паевые инвестиционные фонды традиционно воспринимаются как институт коллективных инвестиций, где десятки, сотни и даже тысячи пайщиков не имеют фактического влияния (за счет крайне низких долей в общем объеме средств фонда) на принимаемые в рамках инвестиционной декларации решения и могут рассчитывать только на профессионализм управляющего, правильность стратегии вложения средств, предпочтенной на стадии выбора фонда, и общие положительные тенденции рынка, а варианты самостоятельно принимаемых решений сводятся к вилке «продать паи — держать паи».
ЗПИФ недвижимости основан на противоположенной концепции. Во-первых, он может быть создан не только в инвестиционных целях строительства недвижимости, но и для организации системы «держания актива», когда недвижимость подлежит включению в состав имущества фонда с целью защиты интересов и конфиденциальности собственника (тем самым, снижения риска рейдерской атаки), использования всей системы лицензированных профучастников рынка ценных бумаг, имеющих под управлением или системой контроля многомиллиардные активы различных собственников (также для усиления сохранности собственности), а также доходного использования актива с целью промежуточного снижения налогового бремени (за счет отсутствия налога на прибыль, применимого к доходам фонда, — например, полученным от успешной сдачи недвижимости в аренду).
Во-вторых, поскольку собственность существенно концентрирована (вплоть до единственного держателя), решения общего собрания пайщиков будут приниматься в интересах основного собственника. Для большего контроля деятельности доверительного управляющего одобрение любых сделок (по усмотрению собственника, в интересах которого создан фонд) может быть возложено на инвестиционный комитет —необязательный, но очень комфортный как для пайщиков, так и для доверительного управляющего орган.
Механизм принятия решений в таком случае прописывается в регистрируемых ФСФР России правилах доверительного управления фондом и может предусматривать в качестве решений, принимаемых исключительно инвестиционным комитетом, как совершенно очевидные сделки (например, касающиеся продажи недвижимости, включенной в состав активов фонда), так и менее распространенные, но направленные на фактический перенос компетенции с доверительного управляющего (его сотрудников) на представителей собственника, из которых состоит инвестиционный комитет.
В-третьих, паи такого фонда (за исключением случаев ориентации фондов на квалифицированных инвесторов) не ограничены в обороте — соответственно, решив рефинансировать вложенные в объект недвижимости средства, собственник может продать часть паев. При этом при продаже некрупного пакета он сохраняет принципиальный контроль за недвижимостью, право собственности на нее также остается неделимым (долевая собственность владельцев инвестиционных паев). То есть отсутствует необходимость переоформления прав собственности на объект, включая его разделение на отдельные помещения, с последующим, зачастую непростым процессом выстраивания взаимоотношений собственников в рамках одного здания.
обратите внимание
Этот вопрос успешно отработан на практике: существует круг инвесторов (в частности, негосударственные пенсионные фонды и иные институты коллективных инвестиций), охотно инвестирующих в связанные с недвижимостью ценные бумаги, предполагающие промежуточные выплаты доходов (важна ожидаемая чистая доходность объекта, проверяемая в ходе подготовки сделки) и освобождающие владельцев от необходимости самостоятельного вовлечения в процесс владения и управления недвижимостью, требующий как специфических навыков у сотрудников, так и наличия принципиальной возможности инвестировать в недвижимость.
Вопрос 3: что нам стоит дом построить? (о возможностях реализации девелоперских проектов)
Одним из важнейших вопросов выбора — оставаться в «прямой» схеме управления проектами в сфере недвижимости (то есть в рамках принадлежащего одному или нескольким собственникам хозяйственного общества) или переходить на опосредованные схемы, предоставляемые ЗПИФом недвижимости — является сохранение гибкости управления и возможность реализации намеченных проектов.
В зависимости от конкретной ситуации собственники могут выбирать один из двух возможных типов фонда.
Во-первых, это ЗПИФ недвижимости, инвестиционные паи которого не ограничены в обороте. Такая структура менее рискованна, отсутствует возможность использовать некоторые источники финансирования. Состав допустимых активов более узкий по сравнению со вторым вариантом, в него могут входить:
- денежные средства, в том числе иностранная валюта;
- недвижимое имущество и право его аренды;
- имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- долговые инструменты;
- инвестиционные паи ПИФов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
- паи (акции) некоторых иностранных инвестиционных фондов.
Собственником паев такого фонда может выступать любое лицо; проходить квалификационные процедуры не требуется.
Во-вторых, это ЗПИФ недвижимости, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов. Структура такого фонда более рискованная, однако расширяет источники финансирования и позволяет вовлекать дополнительные активы (по сравнению с первым вариантом). Кроме вышеуказанных инструментов в его состав могут входить:
- имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (или его часть), после завершения строительства (создания) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющее разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
- имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества на выделенном для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы фонда;
- имущественные права из договоров, на основании которых ведется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы фонда;
- проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
- акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50% размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда.
Такая расширенная структура фонда доступна только для собственников, прошедших квалификационные процедуры и признанных квалифицированными инвесторами в соответствии с приказом ФСФР России от 18.03.2008 № 08-12/пз-н «Об утверждении положения о порядке признания лиц квалифицированными инвесторами», однако в полной мере позволяет вести все стадии строительных работ в рамках одного фонда.
Дополнительную степень комфорта в строительстве объектов через ЗПИФ недвижимости дает тот факт, что по долгам пайщиков взыскание может быть обращено только на сами паи — имущество ЗПИФа недвижимости остается неприкосновенным. Таким образом, коммерческий проект, реализуемый в партнерстве, становится на порядок менее зависимым от проблем одного из участников.
обратите внимание
ЗПИФы недвижимости, предназначенные для квалифицированных инвесторов, дают больший комфорт в отношении источников финансирования.
Так, в соответствии с п. 1.6 Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (далее — Положение), утвержденного приказом ФСФР России от 28.12.2010 № 10-79/пз-н «в состав активов … паевых инвестиционных фондов, … инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, могут входить активы, приобретенные по договору займа или кредитному договору, если заимодавцем (кредитором) по такому договору является квалифицированный инвестор в силу федерального закона».
Ориентация фонда на квалифицированных инвесторов расширяет сроки для устранения несоответствия состава и (или) структуры активов фонда требованиям, установленным Положением, если таковое возникло в результате изменения оценочной стоимости имущества, составляющего активы фонда, или появления иных обстоятельств, не зависящих от действий управляющей компании. Так, в ситуации с ЗПИФом недвижимости, инвестиционные паи которого не ограничены в обороте, он составляет шесть месяцев с даты выявления несоответствия. Для фондов, инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, — год (п. 1.18 и 1.19 Положения).
Вопрос 4: старая песня о главном (или немного о налогах)
Чудес, к сожалению, не бывает, и полной налоговой амнистии для операций с недвижимостью не дает ни один инструмент, однако ряд преимуществ, которые могут создать дополнительный комфорт для собственника инвестиционные паи (в силу специфики их правового статуса) все же предоставляют.
Во-первых, ЗПИФ недвижимости не является плательщиком налога на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. Налог на прибыль (по стандартным ставкам для юридических лиц и подоходного налога — для физических лиц) удерживается при выплате промежуточных доходов или при выходе из фонда (погашение или продажа паев). Сделки купли-продажи с инвестиционными паями освобождены от уплаты НДС (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).
При этом аккумулируемая в ЗПИФ недвижимости прибыль может быть реинвестирована без промежуточного налогообложения в развитие бизнеса в рамках фонда или выплачена собственникам в качестве дохода на инвестиционные паи (такой доход, как указывалось, входит в налогооблагаемую базу получателя дохода).
Дополнительные налоговые преимущества может дать регистрация в качестве владельца инвестиционных паев иностранного лица, созданного в более комфортной (по сравнению с Россией) налоговой юрисдикции (то есть формирование иностранной холдинговой структуры по аналогии с принятыми практиками владения российскими юридическими лицами).
обратите внимание
Налог на имущество подлежит уплате в полном объеме только в том случае, если недвижимость приносит доходы в процессе ее использования фондом.
Особенно приятно, что специфические налоги для ЗПИФа недвижимости или владельцев инвестиционных паев не установлены.
к сведению
Взгляд изнутри или вместо заключения (практические советы по выбору инфраструктуры)
к сведению
Взгляд изнутри или вместо заключения (практические советы по выбору инфраструктуры)
О пользе рэнкингов
Кто хоть раз сталкивался с юридическими, финансовыми или иными стратегическими консультантами, выбирал финансовую компанию для долгосрочного и взаимовыгодного партнерства, заметили, что нас — профессионалов (и это действительно так) с детства учат попадать на верхние строчки «league tables» (профессиональных турнирных таблиц). Однако критерии первенства у всех разные, что является важнейшим фактором выбора партнера. Мысль «каждый кулик свое болото хвалит», с которой большинство утомленно пролистывает «табель о рангах» в презентации услуг управляющей или инвестиционной компании, неэффективна (хотя и справедлива).
Полезнее проверить заявленные сильные стороны претендента на соответствие задачам, которые с его помощью предстоит решать. Например, если несколько фондов под управлением именно этой управляющей компании не первый год удерживают высокие позиции в рейтинге доходности — это прекрасно, коллеги умеют торговать. Проверьте уровень сопряженных рисков, и если он приемлем — этой компании можно доверить накопления. Но можно ли отдать недвижимость? Или, напротив, накоплен уникальный опыт управления фондами художественных ценностей — а это как раз то, что хотелось бы получить и неважно, управляла компания эндаумент-фондами при этом или нет.
Если даже заявленных первых строк вы найти не смогли — это также серьезный сигнал. Если компания готовила презентацию, руководствуясь принципом «у всех есть — значит, и у нас должна быть», а свою индивидуальность ей найти не удалось, вероятно, идентификацией специфических запросов клиентов, а уж тем более поисками решений для их воплощения, никто заниматься не будет — недосуг потому что.
Чем больше, тем лучше?
Помимо специализации (а значит, опыта), детального знания процедур и, как правило, набитых на других клиентах шишек, у любой управляющей компании есть собственная шкала комфортных клиентов — масштабов передаваемых в доверительное управление средств, при которых собственник может рассматриваться как клиент с индивидуальным подходом.
Не всегда такой подход материализуется исключительно в скидках и иных финансовых бонусах. Зачастую гибкость системы взаимодействия, персональный менеджер, предупреждающий о возможных рифах и законных путях их обхода, приносят больше пользы. И такую гибкую настройку системы под запрос пользователя скорее можно найти в компаниях среднего звена, поскольку операции у них не столь регламентированы, а доступ к лицам, принимающим решения, оперативен.
Мы не настолько бедны, чтобы покупать дешевые вещи
Как правило, компании одного сегмента держат примерно равный уровень цен на услуги. Конкуренция вынуждает следовать трендам, поэтому существенные скидки от принятых уровней могут свидетельствовать о возможных грядущих осложнениях. Например, это цена эксперимента: мы открываем новые рынки и услуги, что на практике означает платное обучение за счет клиента. А будет оно успешным или предыдущий опыт поможет не в полной мере — как повезет новому клиенту. Или существенно изменилась команда, а долю рынка не хочется терять. Опять же обучение нового, пусть даже технического, персонала будет осуществляться силами и средствами клиента. И в плаванье по сложному маршруту вы в прямом смысле слова отправитесь вместе с консультантами-неофитами.
С другой стороны, если это предновогодняя акция в поздравление клиентам, вне зависимости от давности отношений, масштабов бизнеса и сложности задач (потому что сложных и не очень задач решено уже так много, что новые только радуют), почему бы не получить такой подарок?