Расходы по заключению договора аренды земельного участка, понесенные организацией в связи с требованиями акта местных органов власти, который впоследствии был признан судом недействительным, являются предпринимательским риском и возмещению не подлежат (постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 № 2683/12).
Суть дела
Общество обратилось в администрацию города с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка для строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземными парковками. Главархитектура города выдала обществу разрешительное письмо о согласовании места размещения комплекса. Распоряжением главы города были утверждены проект границ и акт выбора земельного участка, а также предварительно согласовано место размещения жилого комплекса. Обществу было поручено установить границы земельного участка, провести его кадастровый учет, получить в Главархитектуре архитектурно-планировочное задание и представить на согласование разработанную в соответствии с ним проектную документацию. Общество выполнило эти требования.
В результате администрация города и общество заключили договор аренды земельного участка на пять лет с разрешенным использованием — строительство жилого комплекса. Общество получило разрешение на строительство.
Однако по иску прокурора решением суда договор аренды был признан недействительным в связи с нарушением установленного законом порядка предоставления земельного участка без проведения аукциона.
Общество, полагая, что ему были причинены убытки из-за принятия администрацией не соответствующих закону решений, ставших основанием для признания недействительным договора аренды, обратилось за их взысканием в суд. Размер убытков был определен исходя из реальных затрат общества на освоение земельного участка, подготовительные и проектные работы с момента принятия администрацией решения о предоставлении участка до признания судом договора аренды недействительным.
Судебное разбирательство
Суды отказали обществу в удовлетворении иска. Суд первой инстанции основывался на том, что акты администрации, содержащие указания властного характера, адресованные истцу, по поводу освоения земельного участка, были для него «условно обязательными». То есть исполнять их истец должен был только при намерении получить участок в аренду. А также отметил, что расходы истца по подготовке строительства, не являются прямым следствием издания администрацией акта, направленного на предоставление ему участка.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с такими выводами, указав, что у истца отсутствовала обязанность по заключению договора аренды земельного участка, впоследствии признанного недействительным в судебном порядке, а произведенные им затраты следует отнести на риск от предпринимательской деятельности.
Позиция ВАС РФ
Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание, что в судебной практике существует и иной подход к разрешению подобных споров. Если акт органа местного самоуправления, обязывающий лицо совершить определенные действия, связанные с освоением земельного участка, для последующего его получения в собственность или аренду, признан в судебном порядке незаконным, указанное лицо имеет право на возмещение убытков.
Суды ссылаются на следующее. Согласно ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) госорганов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта госоргана или органа местного самоуправления, подлежат возмещению РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Действующим земельным законодательством предусмотрена возможность возмещения гражданам или юридическим лицам расходов, понесенных ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, если в последующем это решение в судебном порядке будет признано недействительным (ч. 9 ст. 31 ЗК РФ). В таких случаях суды расценивают решение властного органа как обязательное для лица, желающего сформировать земельный участок.
Кроме того, существует и правовая позиция Президиума ВАС РФ, выраженная в постановлении от 25.04.2006 № 12359/05: незаконные действия органа местного самоуправления по утверждению акта выбора земельного участка, который был впоследствии отменен, влекут возмещение убытков, причиненных потерпевшему в результате издания не соответствующего закону ненормативного акта.
Однако на днях Президиум ВАС РФ оставил в силе решения нижестоящих судов. Какими он при этом руководствовался аргументами, станет ясно, когда появится текст постановления.