Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 30 будет полезным для организаций и предприятий, пользующихся банковскими кредитами. Как правило, банк выдает деньги под залог, предметом которого часто бывает недвижимое имущество.
Ипотека (залог недвижимости) может быть обеспечением не только по кредитному договору, но и при займе, аренде, купле-продаже, подряде, обязательствах, вытекающих из причинения вреда, и пр. (ст. 2 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижмости)»; далее — Закон № 102-ФЗ).
Сторонами по договору ипотеки являются:
• залогодатель — организация-должник, передающая имущество в залог;
• залогодержатель — банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.
Заключенный между ними договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона № 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.
У организации-залогодателя операции, связанные с ипотекой, отражаются на забалансовом счете 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданные», у залогодержателя — на счете 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученные». Передача недвижимости отражается по дебету этих счетов, возврат — по кредиту.
Предметом ипотеки являются земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и прочее недвижимое имущество. Можно передать в залог и недостроенный объект (ст. 76 Закона № 102-ФЗ). Кстати, объект незавершенного строительства теперь подлежит государственной регистрации не только по «косвенным признакам», прописанным в ст. 76 Закона № 102-ФЗ, но и согласно новой редакции ст. 130 ГК РФ (поправки внесены Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ). Естественно, это облегчает его залог. Если объект незавершенного строительства отдан в залог, то по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится возведенное здание (п. 1 Письма ВАС). Изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которое по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГКРФ, ни Закон № 102-ФЗ не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета залога, его оценки, регистрации этих изменений.
Разрешил ВАС и долгий спор о том, может ли быть предметом ипотеки часть помещения (например, этаж в офисном здании или несколько кабинетов, часть площади склада). ВАС заключил, что подобные операции недопустимы (п. 2 Письма ВАС).
Если раздел имущества в натуре невозможен без изменения его назначения (вещь неделима), то ипотека невозможна.
Заложить по ипотеке можно лишь то имущество, права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке. И это тоже удобно для предприятий, в составе которых имеются самые разные активы — земля, здания, основные средства и прочие совершенно самостоятельные объекты, которые можно передать в залог.
Интересна ситуация, описанная в п. 6 Письма ВАС. Организация передала в залог свои права по договору аренды земельного участка. Поскольку свои обязательства перед кредитором она не выполнила, права арендатора были проданы с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание. Однако приобретатель участка столкнулся с неприятностью: арендодатель решил взыскать с него всю задолженность по арендной плате и за период, предшествующий реализации с торгов, и за последующий. ВАС занял сторону арендодателя, однако указал, что в период существования ипотеки все права и обязанности по договору несет первоначальный арендатор, заложивший свои права. В результате обращения взыскания на имущество и реализации его с торгов указанные права приобрел новый арендатор. По смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса и РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с обязанностями, вытекающими из договора аренды.
Передача в залог здания или сооружения влечет за собой одновременную ипотеку земельного участка на котором они находятся (п. 3 ст. 340 ГК РФ).
Иногда земля под недвижимостью может находиться в собственности федеральных властей или муниципалитета. Собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Решившись взять кредит под залог этой недвижимости, организация может столкнуться с множеством проблем.
Во-первых, ипотека земель в федеральной или муниципальной собственности невозможна (п. 1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ). Во-вторых, ипотека здания без залога прав на землю под ним также невозможна (ст. 69 Закона № 102-ФЗ). В-третьих, права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).
ВАС разъяснил, как следует поступить (п. 5 Письма). Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса арендатор вправе без согласия арендодателя (однако уведомив последнего) заложить свои права по договору (если договор аренды заключен на срок свыше 5 лет). А что до п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ, то требования об обязательном согласии арендодателя на ипотеку арендатором земельного участка своего права аренды не распространяются на случаи, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется одновременно с ипотекой здания, находящегося на нем.