Три судебные инстанции по одному делу единогласно приняли решения о том, что участник долевой собственности на здание должен уплатить остальным дольщикам сумму неосновательного обогащения, если он без их согласия занял часть помещений, пусть даже соответствующих по площади размеру доли. И только Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал, что дольщик никому ничего не должен.
Обычная ситуация: в строительстве принимают участие несколько инвесторов, после чего на завершенный объект строительства оформляется общая долевая собственность. Однако, чтобы дольщик смог воспользоваться помещениями, закон требует заручиться согласием остальных. Но прежде необходимо материализовать доли в праве общей собственности, выделив их в натуре в виде конкретных площадей. Если не произошло ни того, ни другого, а дольщик въехал в те помещения, которые соразмерны его доле, непонятно, чьим имуществом он пользуется — своим или чужим. Ведь одно от другого не отделено. Занятые в таком случае площади можно посчитать чужими и, как следствие, привлечь дольщика за неосновательное обогащение.
Противоречит ли такой подход закону?
Недавно подобная ситуация стала предметом разбирательства в Президиуме ВАС РФ.
На нежилое здание было зарегистрировано право общей долевой собственности муниципального образования и предпринимателя. Сначала сособственники заключили инвестиционный договор о реконструкции объекта, затем соглашения к нему о распределении долей, после чего оформили свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на здание.
Доли в натуре не выделялись и никаких соглашений о владении и пользовании зданием сособственники не заключали.
Несмотря на это, предприниматель, считая себя полноправным собственником доли, занял часть помещений в здании пропорционально площади своей доли и в течение года пользовался ими, думая, что это не нарушает прав и законных интересов муниципального образования. Однако муниципалитет, прочитав ст. 247 ГК РФ, расценил его действия иначе.
Без согласия — значит без денег
В статье 247 ГК РФ сказано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. В силу ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты за пользование чужими средствами.
С учетом этого муниципалитет обратился в суд и потребовал взыскать с предпринимателя за самовольничанье приличную сумму. Он посчитал, что, пользуясь помещением при отсутствии должного соглашения и без внесения платы, предприниматель неосновательно сберег за счет него денежные средства в виде неосновательного обогащения, а сумму рассчитал исходя из базовой ставки арендной платы объектов муниципального нежилого фонда и прибавил к ней соответствующие проценты.
Предприниматель настаивал на том, что использование помещений пропорционально принадлежащей ему доле, если нет препятствий со стороны других дольщиков, не противоречит законодательству.
Суды всех инстанций (первой, апелляционной и кассационной) решили единогласно: поскольку раздела общего имущества в натуре не было и соглашение о владении и пользовании общим имуществом не заключалось, предприниматель неправомерно владел и пользовался частью здания без внесения платы второму сособственнику.
Порядочный дольщик ничьих прав не ущемляет
Дело дошло до Президиума ВАС РФ. Он отменил все решения судов и отказал муниципалитету во взыскании истребуемых сумм.
Судьи ВАС РФ разъяснили суть положений ст. 247 ГК РФ: по ее смыслу само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.
Компенсация, указанная в ч. 2 статьи, по сути является возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, возникающих при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, из-за действий другого сособственника, в том числе когда он за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.
В фактическом пользовании предпринимателя находилась только часть помещений, площадь которых не превышала по размеру площадь, приходящуюся на его долю.
Муниципалитет не обращался к предпринимателю с предложениями установить какой-либо порядок владения и пользования зданием либо передать конкретные помещения, занятые им, в пользование городскому округу.
И наконец, муниципалитет не представил доказательств, что, заняв конкретные помещения в здании, предприниматель создал ему объективные препятствия в использовании в интересах городского округа иных помещений, остававшихся свободными.
При таких обстоятельствах судьи ВАС РФ пришли к выводу, что плата за использование части здания не подлежит взысканию с предпринимателя (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № ВАС-8346/10).
Буква закона
Гражданский кодекс РФ
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.