Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее —ФЗ «О введении…») предусматривает обязанность определенной группы юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Этой нормой государство обязывает пользователей земельных участков сделать выбор между арендой и правом собственности.
В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменения в статью 3Федерального закона от08.12.2003 № 160-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» срок подобного переоформления установлен до 1 января 2006 года.
Переоформление права на земельный участок состоит из следующих этапов:
✔ подача заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве;
✔ принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 07.03.2005, далее— ЗК РФ), о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
✔ государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2004).
Для приобретения прав на земельный участок юридические лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и приложением его кадастровой карты (плана). В случае отсутствия последнего этот же орган в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
В двухнедельный срок со дня поступления соответствующего заявления уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (ст. 36 ЗКРФ).Завершающим этапом является госрегистрация перехода права собственности на земельный участок, которая обычно проводится после подписания акта приема-передачи соответствующей земли.
При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость определяется в порядке, установленном п. 2, 3ст. 2 ФЗ «О введении…». Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:
✔ свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
✔ от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
✔ до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления субъектом РФ цены земли используется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.Вопрос правомерного отнесения предприятия к той или иной зоне градостроительной ценности пока остается неопределенным. В рамках одного населенного пункта ставка земельного налога для разных зон может различаться более чем в 20 раз.
Многие предприятия заинтересованы в рассрочке при приобретении земли, однако на практике обычно в предоставлении таковой отказывают. Распространяя положения законодательства о приватизации на выкуп земельных участков из государственной собственности, можно заключить, что такая рассрочка может быть предоставлена: «Оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год» (п. 1 ст.35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; в ред. От 27.03.2003).
Арендовать участок или приобретать его — воля организации, необходимо взвесить все «за» и «против», однако не следует забывать, что нежелание уполномоченных органов по вполне понятным мотивам заключать договоры купли-продажи недостаточно обоснованно, так как федеральное законодательство предоставило право юридическим лицам сделать выбор самостоятельно. В противном случае возможно разрешение спора в судебных инстанциях.