По общим правилам гражданского законодательства судьба части земельного участка, занятого сдаваемой в аренду недвижимостью и необходимого для ее использования, следует судьбе этой недвижимости.
Так, например, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Причем согласно п. 2ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором аренды здания или сооружения, на соответствующую часть земельного участка.
Площадь земельного участка формируется из:
✔площади здания или сооружения в плане;
✔ прилегающей к зданию по его периметру (в соответствии со строительными и иными техническими нормами и правилами).
Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не утверждены, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.
Основанием перехода к арендатору права пользования земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель — собственник земли, на которой находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.
Из вопроса следует, что право аренды на соответствующий земельный участок определено в договоре аренды помещения. Согласно ст. 1 Закона РФ от11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (далее — Закон № 1738-1) использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Стоит заметить, что за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налоги счисляется отдельно каждому, пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона № 1738-1).
Размер арендной платы за пользование земельным участком может определяться следующим образом: (S земли : S всех помещений здания) ✕ S арендуемого помещения ✕ ставка налога) либо устанавливаться договором.
В соответствии с п. 3ст. 36 Земельного кодекса РФ, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица могут приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.
Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что приобретение прав на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее лицам, указанным в п. 3ст. 36 Земельного кодекса РФ, возможно путем заключения сделки в виде особого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Граждане и юридические лица вправе самостоятельно решать, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора, в том числе и договора аренды, не допускается, кроме случаев, когда обязанность заключения договора предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. То есть стороны договора аренды в праве не заключать договор с множественностью лиц на стороне арендатора, а могут оформить и двусторонние договоры.
Судебная практика, связанная с разрешением споров по проблеме оформления прав аренды неделимого земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора, еще окончательно не сложилась.
Итак, Земельный кодекс РФ не устанавливает обязанность лиц, указанных в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, заключать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Он предусматривает только право на подписание такого договора, который подлежит заключению на условиях множественности, если подразумевает наличие в тексте определенных существенных условий, например возможность присоединения к договору других арендаторов.
Вместе с тем, учитывая особенность таких правоотношений (нахождение здания на неделимом земельном участке), отношения сторон могут быть определены только путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. Все вышесказанное подтверждается и судебной практикой, о чем даны разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее —Постановление).
Таким образом, в рассматриваемом случае следует оформить договорные отношения с остальными арендаторами и собственниками квартир с множественностью лиц на стороне арендатора.
Постановлением также рекомендовано учитывать при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.
Заметим также, что лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке. Что касается госрегистрации, то заявление в регистрирующий орган подается лицами, подписавшими такой договор.