Наше предприятие — закрытое акционерное общество «Трансавто» — занимается транспортными перевозками. На правах бессрочного пользования предприятию в 1997 году администрацией города передан участок земли для производственной деятельности, за который мы до 2003 года платили земельный налог.
После выхода Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предприятие переоформило свидетельство о бессрочном пользовании землей на договор аренды. Арендная плата за тот же участок земли возросла по сравнению с земельным налогом в 2 раза с последующей индексацией по 2003—2005 гг.
В 2006 году арендная плата снова возросла более чем на 70% по сравнению с 2005 годом. По решению администрации города она взимается из расчета 2,25% от кадастровой стоимости нашего участка. Никаких обоснований, экономических расчетов администрация нам не представила, ссылаясь на Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и п. 3
ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Расчет арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости участка мы считаем не совсем правильным. В 1997 году, когда нам был передан участок земли, он представлял собой практически пустырь. За период пользования землей ЗАО произвело существенные улучшения участка: на нем построен ряд объектов недвижимости.
Поэтому при проведении кадастровой оценки земель муниципального образования стоимость нашего участка значительно возросла, как и арендная плата. Кто прав?
В. ЛЕТУНОВ, БАЛАКОВО
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При этом порядок определения ее размера, сроки и условия внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Стоит отметить, что для целей налогообложения, а также в иных случаях используется кадастровая, а не рыночная стоимость участков земли, передаваемых в аренду (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).
Размер арендной платы за участок, находящийся в муниципальной собственности, определяется сторонами договора самостоятельно. При этом стороны должны соблюдать нормативные акты, принятые органами муниципального образования, в чьей собственности и находится земля. То есть арендатор и арендодатель обязаны соблюдать порядок пользования участком, сроки оплаты и иные положения, установленные органами местного самоуправления.
Наиболее распространена практика установления базовой цены на аренду земельных участков. Далее, опираясь на эту цену, устанавливаются коэффициенты, которые в зависимости от расположения, наличия инфраструктуры и иных факторов могут изменять базовую величину арендной платы как в большую, так и в меньшую сторону.
В вашем случае администрация муниципального образования при определении базовой стоимости земельного участка исходила из кадастровой стоимости. Она также не является постоянной величиной. Так, п. 2, 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, определено, что кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Таким образом, в компетенцию органов местного самоуправления входят вопросы принятия нормативных актов, исходя из которых осуществляется расчет арендной платы.
Существенные улучшения земельного участка, произведенные вами, являются вашей собственностью, однако если вы провели их за свой счет, но с согласия арендодателя и если они не отделимы без вреда от земельного участка, то арендодатель обязан возместить стоимость таких улучшений после окончания срока договора аренды. Если же произведенные улучшения не были согласованы, то они не будут подлежать возмещению (ст. 623 ГК РФ).