Ситуация на рынке недвижимости сегодня оценивается большинством операторов как относительно стабильная. Рост цен на строящееся жилье в Петербурге в минувшем году не превышал в среднем 2% ежемесячно, что существенно уступает показателям предыдущих лет, особенно 2006-го.
Планы любят, когда их выполняют
Заявленные городом в минувшем году объемы жилищного строительства удалось перевыполнить, сдав 2,6 млн кв. м. Тем не менее в целом рынок балансировал на грани между стабильностью и стагнацией, хотя в последние осенние месяцы, а также в декабре спрос на квартиры несколько активизировался. Всего же по итогам года, как считают некоторые специалисты, рост средних цен на типовое жилье (кроме элитного) не превысил 15%. Правда, по подсчетам других, эта цифра выглядит несколько больше.
Впрочем, все специалисты едины во мнении, что есть тенденции, которые могут оказать заметное влияние на развитие рынка. Так, например, очередная декларация городской администрации об окончании уплотнительной застройки.
Для компаний, специализирующихся именно на таком типе строительства, сокращение объемов точечной застройки может обернуться рядом трудностей и расходов, прежде всего связанных с инженерной подготовкой и градостроительным планированием. Кроме того, снижение количества незастроенных «пятен», по мнению аналитиков, может в дальнейшем привести к укрупнению строительной отрасли Петербурга и постепенному уходу мелких компаний.
Под влиянием этого фактора вряд ли стоит ожидать заметного роста объема предложения недвижимости в Петербурге в ближайшие 2 года. Хотя в 2009 г. некоторые риэлтеры прогнозируют возможное «затоваривание» рынка и снижение цен на жилье. Что связано, по их мнению, с реализацией в 2008-м ряда крупных проектов, предполагающих активное строительство.
Элита отступает
Предложение жилья остается дифференцированным В зависимости от диапазона стоимости квадратного метра специалисты выделяют четыре основных типа недвижимости:
· элитная;
· бизнес-класса;
· комфорткласса;
· экономкласса (массовые типовые застройки).
В настоящий момент элитный сегмент жилья сократился под влиянием увеличения объемов ввода других категорий. На рынке отмечается дефицит объектов высокого класса как по местоположению, так и по требуемым покупателями характеристикам. При этом для 10% таких объектов, намеченных к вводу в прошлом году, сроки сдачи были перенесены на текущий год. С учетом этого в 2008 г. данный сегмент может пополниться всего на 140 тыс. кв. м нового жилья.
Категории недвижимости класса «эконом» принадлежит самый большой удельный вес по количеству квадратных метров в жилищном фонде города. Однако по различным наблюдениям его доля стабилизировалась и не увеличивается.
Что касается покупателей недвижимости, то это в основном люди, ориентированные на массовое жилье. А потому самыми популярными остаются одно- и двухкомнатные квартиры.
Коррективы в прогнозы вносит жизнь
За 2007 г. операторами рынка ипотечного кредитования в Петербурге было выдано 18,6 тыс. банковских кредитов на сумму 46,8 млрд руб. Что будет в этом году — пока не понятно. Но уже в этом январе на фоне обвала биржи инвесторы, по мнению профессионалов фондового рынка, прибегли к самому надежному вложению средств. «За первую рабочую неделю января из ПИФов Петербурга было выведено 300 млн руб.», — заявила президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Екатерина Романенко.
Это, конечно, не означает, что все они пришли на рынок недвижимости. По данным тех же риэлтеров, рынок в первый месяц начавшегося года замер. Однако прогнозируется, что к осени цены на жилье могут вырасти примерно на 40% в долларовом выражении.
При этом уже сейчас начался активный отток инвестиций с фондового рынка в недвижимость. Спрос на квартиры моментально увеличился в 2—3 раза, вплоть до их дефицита. По мнению экспертов, началась реализация так называемого отложенного спроса — люди перестали ждать, что после ажиотажа 2006 г. цены на жилье снизятся, и перестали откладывать покупку до лучших времен. Специалисты сходятся в том, что очередной ценовой поход рынка недвижимости в наступившем году уже начался, не дожидаясь мартовских президентских выборов.
И это так. Опрос, проведенный авторами, показал, что на 1 февраля трехкомнатные квартиры от застройщика прибавили в стоимости 1 млн руб., двухкомнатные — примерно по 600—700 тыс. Правда, эксперты немного успокаивают, что аналогичного ажиотажного 120%-ного всплеска 2006 г. ожидать не стоит.
Ипотека посмотрела на сторону
Несмотря на январское движение капитала, считают аналитики-финансисты, в ближайшем будущем не стоит ожидать большого притока в недвижимость средств от ипотеки. Если в начале прошлого года банки охотно давали кредиты на покупку жилья, то уже в конце ипотечный кризис в США внес коррективы и в российскую действительность. В этом году, по мнению Е. Романенко, тенденция скорее всего изменится в сторону снижения количества ипотечных денег.
Американский кризис заставил банки, которые раньше закрывали глаза на некоторые вольности в документах заемщиков, стать намного строже.
Некоторые повысили процентные ставки по кредитам на покупку жилья. С января этого года отсекли часть «некачественных» заемщиков финансовые учреждения, которые работают по стандартам АИЖК. Было рекомендовано ограничить и суммы кредитования, причем для жителей Ленинградской области лимит установлен значительно меньше, чем для петербуржцев. Увеличился размер первого взноса, а также снижен возрастной порог заемщика. Однако, как уверяют банкиры, замедление темпов кредитования частных лиц в 2008-м не будет обвальным.
Хоть и ползком, но к евростандарту
По статистике, средняя обеспеченность населения России жильем равна приблизительно 21 кв. м на человека. Петербург по этому показателю сейчас занимает 38-е место среди регионов страны. При существующей динамике строительства наш город и за 20 лет не достигнет уровня европейских стандартов (не менее 40 «квадратов» на человека), к которым мы, по словам губернатора Валентины Матвиенко, так стремимся.
С другой стороны, так как насыщение рынка наступит не скоро, это расценивается как предпосылка к сохранению высокого спроса со стороны населения, заинтересованного в улучшении жилищных условий. Поэтому жилищное строительство еще долго обречено оставаться одним из приоритетных и наиболее развивающихся направлений народного хозяйства.
Что касается Петербурга, то его рынок жилья будет интересен как горожанам, планирующим улучшить свои жилищные условия, так и инвесторам, стремящимся сохранить и приумножить свой капитал.