Вы строили, строили и... наконец построили. Но то, что вы построили, вам не принадлежит и принадлежать не будет. Знакомая ситуация для арендаторов, предпринявших попытку в судебном порядке признать за собой право собственности на самовольно возведенную постройку на арендованном земельном участке. Никакие аргументы, что эта постройка строительных норм не нарушает и ничьи интересы не затрагивает, судом в расчет не берутся. Так ли все безнадежно? Изменившаяся позиция Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу дает надежду арендатору на то, что в ближайшее время у него будет больше шансов отстоять свои интересы в суде.
Напомним, что согласно ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой следует понимать недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из данного законодателем определения явно следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.
По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Из этого правила законодатель сделал исключение.
Признать право собственности можно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Но так было не всегда. До 1 сентября 2006 г. п. 3 ст. 222 ГК РФ начинался с такого абзаца: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Этот абзац утратил силу с 1 сентября 2006 г. в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ. Данный Закон по замыслу законодателей был направлен на создание упрощенного порядка оформления прав на отдельные объекты недвижимого имущества.
Существовавшая ранее норма давала лицам, возводившим самовольные постройки, больше возможности для правового маневра и оставляла больше шанса получить право собственности на эти постройки. Речь шла в том числе о застройщиках, которые возводили подобные постройки на участках, выделенных им на праве аренды.
Что же сейчас? Есть ли в настоящее время у арендаторов шанс оформить право собственности на возведенную на арендованном участке самовольную постройку? Посмотрим, что по этому поводу говорит суд.
«Вердикт» арбитров
В течение последних нескольких лет суды не признавали за арендаторами право собственности на самовольно возведенные строения.
По мнению судей, получение застройщиком земельного участка на праве аренды нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2007 №Ф041789/2007(32902-А46-38), ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2006 № А43-1798/2006-1224, 13.06.2007 № А39-3898/2006368/16, ФАС Дальневосточного округа от 29.05.2007 №Ф03А51/07-1/1699).
Суды аргументировали свою позицию в том числе и тем, что признание за арендатором права собственности на возведенное им на арендованном земельном участке самовольно строение существенно нарушает права и законные интересы собственника земельного участка (арендодателя). Это выражается в том, что землевладелец может впоследствии утратить право собственности на часть земельного участка либо будет обязан оплатить собственнику недвижимости стоимость построек при их последующем сносе либо приобретении в собственность (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.12.2006 по делу № А5711745/05-1).
При этом доводы арендатора, приводимые им при попытке отстоять свои права на возведенное здание, о том, что самовольная постройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, судами в качестве аргументов в защиту прав арендатора не принимались (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.01.2007 №А78-4142/06-С13/155-Ф02-7132/06-С2).
До недавнего времени изложенную выше позицию разделял и Высший Арбитражный Суд (Определения ВАС РФ от 12.12.2007 № 16879/07, от 23.07.2008 № 9522/08 по делу № А51-1865/200723-60).
Ветер перемен
Однако кажется в этом спорном и сложном вопросе наметились перемены.
17 сентября 2008 г. Высший Арбитражный Суд РФ принял Определение № 7485/07, которое может стать поворотным моментом по данному спорному вопросу.
Теперь мнение судей изменилось: за арендатором может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.
Вот аргументы, которые ВАС РФ посчитал достаточными для подтверждения этой позиции.
Во-первых, исключение из ст. 222 ГК РФ нормы, которой была предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка, само по себе не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений.
Во-вторых, не стоит забывать о положениях Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Так, согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Эти же права предоставлены лицам, не являющимися собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов (ст. 41 ЗК РФ).
В случае осуществления арендатором самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем, арендатором) участка.
Вот они эти условия. Возведенные постройки:
должны соответствовать строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам;
их сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;
они не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
* * *
Вот так, все четко и ясно. Все аргументы с точностью до наоборот. Но ведь так и меняются тенденции судебной практики по спорным вопросам. Будем надеяться, что именно этой позиции ВАС РФ и будут придерживаться суды при принятии решений по данной категории споров.