Как определить срок владения квартирой, полученной одним из супругов от другого в рамках брачного договора, если квартира была приобретена до брака? Минфин России полагает, что отсчет нужно вести от даты государственной регистрации такого перехода права собственности (письмо от 14.06.2019 № 03-04-05/43616).
Срок владения квартирой имеет значение для определения обязательств по НДФЛ при ее продаже.
Если квартира находилась в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения и более, доход, полученный от ее продажи, налогом не облагается. Основанием для освобождения от налогообложения являются п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ в общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Финансисты в комментируемом письме разъяснили, что для целей обложения НДФЛ срок нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Прежде всего нужно иметь в виду, что имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью (п. 2 ст. 256 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Исходя из этих норм ГК РФ, Минфин России в рассматриваемом письме разъяснил, что если квартира приобретена одним из супругов до заключения брака, то в случае передачи такой квартиры в собственность второму супругу на основании брачного договора минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения доходов от продажи квартиры исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности.