К 2024 г. правительству России необходимо обеспечить ипотечные кредиты по ставке ниже 8%, следует из Указа президента Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 г.». Ставка по ипотечному кредиту продолжает снижаться, достигнув по итогам I квартала очередного исторического минимума — 9,64% годовых. Между тем год назад средний заем обошелся бы покупателю жилья в 11,68% годовых, то есть за год ипотека подешевела немногим более чем на 2 п.п.
В документе, опубликованном на сайте Кремля, отмечается, что при разработке национального проекта в сфере жилья и городской среды следует исходить из того, что к 2024 г. необходимо обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком. В том числе надо создать им условия для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%.
Кроме того, предлагается увеличить объемы жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год. Индекс качества городской среды предлагается повысить на 30%, в связи с чем должно в два раза сократиться количество городов с неблагоприятной средой.
Также на 30% планируется увеличить долю граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды.
Рост жилищного кредитования замедлится
Агентство Standard & Poors (S&P) ранее опубликовало прогноз, предсказывающий замедление роста ипотеки в России. Международные аналитики считают, что объемы выдачи необеспеченных кредитов будут расти более высокими темпами.
В S&P прогнозируют, что после пяти лет роста доля ипотеки в розничном портфеле банков может начать падать.
В обзоре «Прогноз развития российского банковского сектора на 2018 год» говорится о том, что портфель розничных займов в целом у банков вырастет на 13—15% против 11% в 2017 г., ипотечных — на 8—10% против 13% годом ранее.
В 2018 г. может измениться тенденция предыдущих пяти лет, когда доля ипотечных кредитов в совокупных портфелях розничных кредитов банков почти удвоилась, показав рост с 26% примерно до 49%, а доля необеспеченного кредитования, наоборот, существенно снизилась, считают в S&P. В этом году доля ипотечных кредитов стабилизируется или снизится, поскольку темпы роста необеспеченного кредитования восстанавливаются на фоне улучшения экономических условий.
Кроме того, в S&P считают, что усиление конкуренции в сегменте потребительского кредитования подвигнет банки к тому, чтобы наращивать клиентскую базу за счет заемщиков с более низким уровнем доходов и предлагать продукты, сопряженные с более высоким уровнем рисков. Это может обусловить увеличение долговой нагрузки домохозяйств и повышение кредитных рисков в будущем.
Новые рекорды спроса
Как следует из опубликованных Центробанком данных, в I квартале 2018 г. рост ипотечного сектора в России ускорился. По подсчетам экспертов компании «Метриум», объем выданных за этот период займов уже достиг трети от общей суммы кредитования в 2017 г.
В январе — марте 2018 г. показатели рынка ипотечного кредитования в России в очередной раз обновили исторические максимумы. В I квартале было выдано почти 300 000 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 582 млрд руб. Количество займов на покупку жилья выросло на 68%, а их денежный объем — на 81% по сравнению с аналогичным периодом 2017 г., подсчитали в «Метриуме». Число ИЖК и их объем в I квартале значительно превзошли показатели I квартала докризисного 2014 г., когда было выдано 198 000 кредитов на общую сумму 333 млрд руб.
Аналитики «Метриума» отмечают, что лучшая годовая динамика индикаторов ипотечного рынка была зафиксирована в январе, который обычно считается наименее активным месяцем на рынке жилой недвижимости. Если в январе 2017 г. российские банки выдали гражданам порядка 40 000 кредитов на сумму 71 млрд руб., то в январе 2018 г. их число увеличилось до 78 000, а объем — до 148 млрд руб. Таким образом, в годовом выражении данные показатели выросли примерно в два раза.
Основным стимулом для решения квартирного вопроса с помощью ипотеки остается привлекательная ставка по кредиту. Как и в предыдущие два года, она продолжает снижаться, достигнув по итогам I квартала очередного исторического минимума — 9,64% годовых. Между тем год назад средний заем обошелся бы покупателю жилья в 11,68% годовых, то есть за год ипотека подешевела немногим более чем на 2 п.п.
Средняя сумма кредита при этом за I квартал возросла на 80 000 руб. и составила 1,98 млн руб. Эксперты напомнили, что в марте 2017 г. покупатели жилья в среднем одалживали у банков на 160 000 руб. меньше — около 1,82 млн руб. Таким образом, сокращение ипотечных ставок не только способствует увеличению числа заемщиков, но и помогает приобретать более просторное и комфортное жилье.
Несмотря на рекордные объемы кредитования, улучшается качество ипотечного портфеля российских банков. По данным «Дом.рф», удельный вес ипотечных займов с просроченной задолженностью свыше 90 дней снизился до 2,11%. Между тем год назад этот показатель достигал 2,52%.
Вторичный рынок опережает первичный
Снижение ставок по ипотеке и ликвидация различий между условиями кредитования первичного и вторичного жилья привели к опережающему росту спроса на готовые объекты. По данным «Дом.рф», в I квартале объем выдачи ипотеки на первичном рынке составил 178 млрд руб. против 404 млрд на вторичном рынке. Между тем в I квартале 2017 г. под залог прав участия в долевом строительстве было выдано 112 млрд руб. против 210 млрд на рынке готового жилья. Таким образом, ипотечное кредитование покупателей «вторички» практически удвоилось, а объемы ипотеки для приобретения строящегося жилья выросли на 58%.
Тем не менее средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке жилой недвижимости все еще немного ниже, чем на вторичном, отмечают в «Метриуме». По данным «Дом.рф», для приобретения готового жилья покупатели одалживают у банков средства под 9,77% годовых, а на покупку новостройки — под 9,54%.
В то же время дальнейшее снижение ставок помогло сдвинуть с мертвой точки динамику спроса на новостройки в России. Если в 2017 г. по стране число заключенных договоров долевого участия не росло, то в I квартале 2018 г. наметилось усиление активности покупателей строящегося жилья. По данным Росреестра, в январе — марте было зарегистрировано 163 000 ДДУ, что на 11% больше, чем в аналогичный период прошлого года (146 000 ДДУ). Между тем, по оценкам «Дом.рф», доля ипотеки на первичном рынке российского жилья увеличилась за год на 10 п.п. и составила 53% от всех сделок с новостройками.
Больше всего ипотечных сделок в I квартале 2018 г. было зарегистрировано в Москве. По данным ЦБ РФ, в столице было выдано почти 18 000 ИЖК. По этому показателю столица опередила все прочие развитые рынки жилья страны, отмечают эксперты «Метриума». Между тем в Московской области зафиксировано 16 000 сделок, в Санкт-Петербурге — 15 000, в Тюменской области — 13 000.
Сумма выданной в январе — марте ипотеки в Москве оценивается в 73 млрд руб., что составляет 13% от всего жилищного кредитования в России. С учетом Московской области (49 млрд руб.) столичный регион в I квартале сформировал 21% от общего объема ипотечного кредитования всей страны.
Несмотря на лидерство Москвы, подмосковный рынок жилья продемонстрировал более внушительную динамику роста. Количество ипотечных сделок, заключенных в Московской области в I квартале 2018 г., оказалось на 74% больше, чем в аналогичный период 2017 г. Их объем в денежном выражении за этот же период увеличился на 90%. Между тем в Москве количество выданных ипотек выросло на 62%, а их объем — на 67%.
«Результаты I квартала на рынке ипотеки показали, что позитивные тенденции, которые наметились в сфере жилищного кредитования в прошлом году, наконец оказали влияние не только на самые активные регионы, но и в целом на отрасль страны», — пояснила «ЭЖ» Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По ее словам, прежде всего это проявилось в росте кредитования покупателей новостроек в России, хотя в 2017 г. в данном секторе не было динамизма. В частности, это проявилось в очень высоких темпах увеличения числа и объема ИЖК в Московской области, которая явно отставала от Москвы последние два года.
Спрос по-прежнему концентрируется на рынке готового жилья, однако теперь увеличение активности покупателей фиксируется в обоих сегментах, поэтому о каком-то противостоянии между ними говорить не приходится. Тем не менее совсем недавно обозначились новые риски для развития ипотечного рынка, связанные с международными санкциями и нестабильностью отечественной валюты. Эти тенденции уже привели к приостановке Центробанком снижения ключевой ставки.