По оценке компании JLL, в IV квартале 2016 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,1 млрд долл., что на 67% превысило результат аналогичного периода 2015 г. (657 млн долл.). В целом за 2016 г. показатель увеличился на 74% по сравнению с предыдущим годом (2,4 млрд долл.) — до 4,2 млрд долл. Согласно данным отчета CBRE треть инвестиций в российскую недвижимость в 2016 г. сформирована госсектором. Это абсолютный рекорд за всю историю рынка.
Начальник отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владимир Пантюшин так комментирует сложившуюся ситуацию: «Рост цен на нефть и укрепление рубля значительно сократили неопределенность на рынке, что в свою очередь позитивно повлияло на настроения инвесторов. Как и после кризиса 2008—2009 гг., сектор инвестиций в недвижимость быстрее остальных отреагировал на позитивные тенденции в экономике в целом. Также поддержку рынку оказали убеждения инвесторов, что он проходит дно, и ожидание дальнейшего укрепления рубля».
Инвесторы продолжают фокусироваться на рынке Москвы: доля столичных объектов в объеме сделок составила 80% в 2016 г. Доля Санкт-Петербурга выросла до 6% против 4% годом ранее, других регионов — до 14%, с 6% в 2015 г. Наиболее привлекательным сегментом остаются офисы, на них приходится почти 60% всех вложений. Следует отметить, что основной объем инвестиций в офисы сосредоточен в Москве, в то время как значимый объем сделок в ретейле и складах пришелся на регионы России. На рынке доминируют сделки с участием российского капитала.
Отличительными трендами 2016 г. стали консолидация девелоперских компаний на рынке жилищного строительства, призванная повысить устойчивость всей отрасли, высокая активность сделок с «проблемными» активами — переход прав собственности от заемщиков к банкам, реструктуризация долга, продажа или переуступка прав по кредитным обязательствам.
«Ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга являются довольно неточным ориентиром сегодня. Это в первую очередь обусловлено практически полным отсутствием классических инвестиционных сделок с активами институционального качества и непрозрачностью рынка. Рынок аренды в различных классах активов до сих пор не стабилизировался в отношении как ставок аренды, так и уровня вакантности», — пояснил Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в России и СНГ. По его словам, ориентиром для игроков рынка являются ставки капитализации по активам институционального качества в Москве в диапазонах 9—10,5% для офисов и торговых центров, 11—12,5% для складов; в Санкт-Петербурге — 9,5—11,5% для офисов и торговых центров, 11,5—13,5% для складов. Эти диапазоны отражают текущую разницу в оценках активов продавцами и покупателями.
Согласно данным отчета CBRE объем инвестиций в 2016 г. увеличился на 37% и составил 4,5 млрд долл. (315 млрд руб.). При этом на 34% этот объем был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было. По словам Ирины Ушаковой, старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, высокая активность инвесторов в прошлом году была низкорезультативной по причине значительной разницы в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживала закрытие сделок. В результате объем таких сделок снизился на 10% по сравнению с 2015 г. и составил почти 3 млрд долл.
Иностранные инвестиции опустились до минимального уровня
В отличие от госинвестиций объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость в прошлом году существенно снизился. По предварительным данным Knight Frank, доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2016 г. может составить минимальное значение за всю историю рынка — 11%.
«Этот год в глобальном смысле можно назвать годом несбывшихся прогнозов: Brexit в Великобритании, сопровождавшийся падением фунта, победа Трампа в США, грядущая отставка итальянского правительства и т.д. Происходят события, которые влияют на весь мир и которые аналитики не смогли спрогнозировать или предсказывали с точностью до наоборот. Глобальные события влияют и на локальные рынки недвижимости, например, мы видим возросший интерес российских покупателей к недвижимости в Лондоне, буквально за последний месяц возрос спрос на недвижимость в США», — отметил Сергей Гипш, управляющий партнер, Knight Frank.
Эксперт уточнил, что для российского и московского рынков недвижимости 2016 г. оказался даже несколько лучше ожиданий. Ни в одном сегменте коммерческой недвижимости нет стагнации, сделки заключаются, в том числе и крупные: к примеру, несколько сделок по аренде более 60 000 кв. м в складском сегменте, 10 000 кв. м — в офисном. Компании, пользуясь вероятным дном рынка (большой вакансией, низкими ставками, гибкостью арендодателей), занимаются консолидацией бизнесов, расширением. На рынке торговой недвижимости вышло несколько больших ярких торговых центров, таких как «Метрополис» (II фаза), «Океания», «Хорошо», которые со временем войдут в число лучших ТЦ Москвы.
Помимо сделок аренды растет и интерес к приобретению недвижимости. Самым заметным трендом прошлого года стал рост числа новых жилых комплексов премиального и элитного уровня. Застройщики вывели рекордное количество объектов, и на них есть устойчивый спрос. На фоне неустойчивости банковского сектора, когда регулярно появляется информация о ликвидации очередного банка, недвижимость стала более привлекательна для инвестиций и хранения капитала как более стабильный и предсказуемый инструмент.
В текущем году эксперты CBRE ожидают большей стабильности и начала восстановления экономики и рынка недвижимости России, что в купе с массивным отложенным спросом прошлого года позволяет им прогнозировать объем инвестиций в 2017 г. на уровне 5 млрд долл. Аналитики JLL в краткосрочной перспективе ожидают дальнейшего роста активности на рынке инвестиций в недвижимость России. По прогнозу компании, объем инвестиционных сделок в 2017 г. составит 4,5 млрд долл.
К сведению
По прогнозу JLL, объем инвестсделок в 2017 г. составит 4,5 млрд долл.
Москва поднялась в мировом рейтинге по инвестициям в коммерческую недвижимость
Эксперты JLL подготовили традиционное исследование мирового рынка прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и составили рейтинг городов по объему сделок. Нью-Йорк, Лондон и Лос-Анджелес лидируют по объему транзакций. Хотя Москва за прошедший год улучшила свои позиции, поднявшись с 54-го на 33-е место.
Несмотря на экономическую неопределенность и геополитические вызовы, активность инвесторов на мировом рынке недвижимости остается высокой. По прогнозу экспертов компании JLL, глобальный объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью увеличится с 650 млрд долл. по итогам 2016 г. до 700 млрд долл. в 2017 г., восстановившись до уровней 2014—2015 гг.
По данным JLL, основным инвестиционным рынком недвижимости в мире являются США: именно в этой стране расположены 16 из топ-30 городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости.
Абсолютным лидером в топ-30 мировых городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости второй год подряд является Нью-Йорк (33,1 млрд долл. за первые три квартала 2016 г.). Объем инвестиционных транзакций в Нью-Йорке почти вдвое превышает показатель Лондона, занимающего 2-е место списка. На 3-ю позицию поднялся Лос-Анджелес: продемонстрировав рост на 22%, до 15,7 млрд долл. за счет увеличения объема иностранных инвестиций, город обогнал прежних фаворитов — Париж и Токио (4- е и 5-е места соответственно).
Несмотря на некоторое снижение объема сделок, Вашингтон (6) и Чикаго (8) сохранили свои позиции в списке 12-ти крупнейших инвестиционных рынков. В свою очередь Сан-Франциско, занимавший на протяжении последних лет ведущие позиции, покинул верхнюю часть списка из-за сокращения объема транзакций на 46%.
Хотя в 2016 г. Москва не вошла в топ-30 крупнейших инвестиционных рынков, за прошедший год российская столица улучшила свои позиции, поднявшись с 54-го на 33-е место, свидетельствуют данные JLL. «На протяжении 2008—2013 гг. Москва стабильно входила в список крупнейших городов мира по объему инвестиционных сделок благодаря высоким доходностям, росту стоимости и динамичному рынку недвижимости. В 2014 г. в результате экономического спада российская столица утратила свои позиции, упав сразу на 61-е место. С этого момента мы наблюдаем постепенное восстановление по мере стабилизации экономики и арендных ставок, а также роста интереса инвесторов», — прокомментировал результаты исследования Владимир Пантюшин, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.
Следует отметить, что из развивающихся городов мира только четыре попадали в топ-30 крупнейших мировых инвестиционных рынков за последнее десятилетие, и Москва является одним из них наряду с Шанхаем, Пекином и Сеулом.
Инвестиционная активность на мировом рынке поддерживается ростом вложений со стороны институциональных игроков, которых привлекают доходности активов коммерческой недвижимости, а также новые источники капитала из таких стран, как Китай, Тайвань и Малайзия.